Welche Assetklassen die höchsten Renditen versprechen
Im Renditeranking der aktuellen „5%-Studie“ von Bulwiengesa bleiben Produktionsimmobilien auf dem Spitzenplatz. Eine andere Assetklasse hat jedoch deutlich aufgeholt.
Die aktuelle „5%-Studie 2025″ von Bulwiengesa sieht einen Markt in Warteposition. Lediglich Nischensegmente wie Microliving und sekundäre Standorte sowie Universitätsstädte etablierten sich als interessante Investitionsalternativen. In den großen Investment-Assetklassen wie im Büromarkt löse sich die Unsicherheit der zukünftigen Nachfrage nach Büroflächen und des ESG-bedingten CapEx-Bedarfs bei Beständen nicht auf, so Bulwiengesa. Zur üblichen Verwirrung in Bezug auf die Verwendung des „Renditebegriffs“ trägt die Renditedefinition von Bulwiengesa bei. Betriebswirtschaftlich ist die allerdings weit sinnvoller als die übliche Verwendung der „Ankaufsrendite“, die ja lediglich den Kehrwert des Multiplikators darstellt und mit der faktisch erzielbaren Rendite einer Immobilieninvestition gemäß betriebswirtschaftlicher Investitionsrechnung wenig zu tun hat.
Bulwiengesa ermittelt anhand eines dynamischen Modells die wahrscheinliche interne Verzinsung (IRR) einer Investition bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren entsprechend der üblichen Vorgehensweise dynamischer Investitionsrechnung. Damit könnten die Ertragsaussichten verschiedener Assetklassen vergleichbar gemacht werden. Die genannten IRR-Daten einer berechneten prognostizierten Rendite unter Berücksichtigung geplanter Kosten und Erträge macht für Betriebswirte natürlich mehr Sinn als die aus dem Angelsächsischen übernommene CapRate bzw. rechnerische Ankaufsrendite.
Logistikimmobilien kratzen an 5%-Marke
In A-Märkten zeigen Büroimmobilien mit 3,91% IRR eine leichte Entspannung um 21 Basispunkte. Die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern klaffen aber nach wie vor oft weit auseinander, relativiert Bulwiengesa-Vorstand Sven Carstensen. Produktionsimmobilien stehen immer noch mit einem IRR-Basiswert von 6,14% an der Spitze des prognostizierten Renditerankings. Moderne Logistikimmobilien kratzen 2025 mit einem IRR-Basiswert von 4,93% (+60 Basispunkte) an der symbolischen 5%-Schwelle. Die Core-Spanne erstreckt sich von 3,66 bis 5,23%.
Bei Wohnimmobilien zeigt sich ein stabiles Renditebild. A-Märkte verzeichnen mit 2,8% IRR einen geringfügigen Rückgang von 15 Basispunkten. B-Märkte legen mit 3,01% IRR und Universitätsstädte mit 3,24% IRR leicht zu. Hotelimmobilien zeigen eine kontinuierliche Stabilisierung mit Basiswerten zwischen 4,49 und 4,87% für 2- bis 4-Sterne-Hotels. Fachmarktzentren mit Lebensmittelfokus bleiben bei 4,34% IRR konstant nachgefragt. Shopping-Center werden mit 4,89% meist nur als Repositionierungsprojekte gehandelt.