Wenn Immobilienfonds zum Spielball des Zeitpunkts werden

Manchmal erfolgt der Wertabschlag eines offenen Immobilienfonds abrupt: Minus 16,7% verzeichnete der „UniImmo: Wohnen ZBI“ von Union Investment und zugehöriger ZBI am 23. Juni 2024, minus 11,0% der „Leading Cities Invest“ von KanAm Grund am 24. November 2023. Mit der Abwertung versuchte das Management hier wie dort nach Mittelabflüssen und Wertabschlägen bei Verkauf wieder eine realistische Basis für weitere Verkäufe zu schaffen. Der Wert des „UniImmo: Wohnen ZBI“ bewegt sich seither seitwärts, der „Leading Cities Invest“ meldete weitere Wertverluste. So wertete das Bürohaus „Pixel“ in Paris ab, weil die Hauptmieterin, die Großbank BNP Paribas, ausgezogen war.

Immobilienfonds sind konservative Produkte: Sie halten die Objekte über Marktphasen hinweg und streben eine stabile Entwicklung an. Oft funktioniert das gut: So blieben die geschätzten Verkehrswerte der Immobilien in den Fonds seit 2022 trotz Marktunruhe vielfach stabil, wie Sonja Knorr ausführt, Teamleiterin für alternative Investmentfonds von Scope Fund Analysis: Zwar führten steigende Zinsen in der Bewertung künftiger Erträge zu Abschlägen, doch zugleich fachte die Inflation die vielfach üblichen Indexmieten an. Oft glichen sich beide Effekte ungefähr aus.

Ob es in der Breite zu Wertabschlägen kommt, hängt am Zeitpunkt. Wenn die Immobilien in der Boomphase zu hohen Preisen erworben wurden, fällt es den Gutachtern schwer, das in den Büchern vermerkte Niveau in unruhiger Marktphase zu begründen. Der „UniImmo“-Wohnfonds und der „Leading Cities Invest“ sind junge Produkte, die gerade in der Hochpreisphase Geld einsammelten. Ziehen Anleger dann in Zeiten der Unruhe viel Geld ab und bleiben zugleich neue Mittel aus, sind die Fonds zum Verkauf von Immobilien gezwungen – und das unter Zeitdruck. Die 2013 eingeführte Kündigungsfrist von einem Jahr habe das Verkaufsproblem der Fonds „gedämpft, aber nicht gelöst“, so Knorr.