Wohnsegment bleibt Zugpferd für Investmentmarkt
Das Geschäftsklima hellt sich auf, Wohninvestments ziehen an – trotz Stornos, Baukrise und Zinsdruck. JLL sieht Potenzial für 10 Mrd. Euro Transaktionsvolumen bis Jahresende.
Aktuell berichtet das ifo-Institut von einer Aufhellung des Geschäftsklimas. Dennoch bleibt das Umfeld in Europa von einem sinkenden Neubau geprägt. Der ifo-Geschäftsklimaindex stieg von -31,4 auf -25,2 Punkte, dem höchsten Wert seit September 2022. Die Unternehmen ließen den Pessimismus hinter sich und schätzten ihre aktuelle Lage etwas positiver ein, erklärte Klaus Wohlrabe, Leiter der ifo-Umfragen. Die Auftragslage bleibt jedoch unbefriedigend. Die Unternehmen litten weiter unter Stornierungen.
Diese Entwicklung spiegelt sich auch am deutschen Wohninvestmentmarkt im ersten Halbjahr wider. Laut JLL hat der Wohninvestmentmarkt die positive Tendenz der vorangegangenen Quartale bestätigt. Der Investmentumsatz belief sich im ersten Halbjahr auf 4,4 Mrd. Euro – rund 28 % mehr als im Vorjahr. Colliers registrierte ein Transaktionsvolumen von 4,3 Mrd. Euro, was einem Zuwachs von 8 % entspricht. BNPPRE kommt auf 4,5 Mrd. Euro und sieht einen Anstieg um 38 %, begleitet von einer erwarteten weiteren Belebung in der zweiten Jahreshälfte. CBRE wiederum nennt 4 Mrd. Euro und damit ein Plus von 41 %. Die Werte sind aber auf Grund unterschiedlicher Erfassung nur im Trend vergleichbar.
Fokus auf Core-Assets
Nach Angaben von JLL wechselten in 119 Transaktionen rund 31.000 Wohneinheiten den Besitzer (Vorjahr: 18.900). Im zweiten Quartal deutete sich jedoch mit einem Volumen von 2,06 Mrd. Euro ein leichter Rückgang an. Für das zweite Halbjahr erwartet Michael Bender, JLL-Head of Residential, noch einige Abschlüsse. Nachdem sich die Situation am Wohninvestmentmarkt stabilisiert habe und die Preise gegen Ende 2024 wieder leicht gestiegen seien, hätten sich Core-Immobilien mit der Hälfte des Transaktionsvolumens zur dominierenden Risikoklasse entwickelt. Core-plus machten 35% und Value-add 13% aus. Die hohe Nachfrage nach Core-Assets und der anhaltende Mangel an Neubauten führten im Q2 mit einem Anteil von 15,4% zu einer Belebung des Forward-Marktes (Gesamtjahr 2024: 10,3%).
Rückkehr in die Metropolen
Der Trend zu steigenden Investments außerhalb der sieben A-Städte hat sich hingegen etwas abgeschwächt. Im zweiten Quartal ist der Anteil der Transaktionen in den Metropolen von 29% auf 38% gestiegen. Der 5-Jahres-Schnitt liegt allerdings bei 55%. Auf der Finanzierungsseite sei zur Jahresmitte eine deutlich aufgehellte Stimmung zu beobachten. Laut aktuellem Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (Difi) von JLL und HWWI konnte vor allem der Wohnimmobilienindex im zweiten Quartal deutlich zulegen. Ähnlich wie die Hypothekenzinsen haben sich auch die durchschnittlichen Spitzenrenditen in den Top 7 stabilisiert. Derzeit liegen sie bei 3,51% und damit fünf Basispunkte unter dem Wert des ersten Quartals.
Bei den Renditen rechnet JLL mit einer weiteren leichten Erhöhung der Multiplikatoren insbesondere im Core-Segment. Aufgrund geringer Fertigstellungszahlen dürfte sich hier mittelfristig die größte Lücke zwischen Angebot und Nachfrage im institutionellen Wohninvestmentmarkt auftun. Angesichts der starken Investorennachfrage nach Core-Immobilien und einer gut gefüllten Produktpipeline rechnet Bender im weiteren Jahresverlauf mit einem spürbaren Anstieg des Transaktionsvolumens auf insgesamt 10 Mrd. Euro.