Wohnungskrise spitzt sich weiter zu

Dabei beziehen die Wissenschaftler die neue Ukraine-Situation nicht einmal ein. Die gängige Meinung geht davon aus, dass nach einem Waffenstillstand in der Ukraine, wie auch immer dieser aussehen mag, eine Rückkehrerwelle einsetzen werde. Das mag aus PLATOW-Sicht auch zutreffen, jedoch ist völlig unklar, wie sich die ca. 3,6 Mio. Binnenflüchtlinge, die in einer immer weiter zerstörten Ukraine derzeit nur zu Gast sind, orientieren werden. Im Rahmen einer Einigung ist damit zu rechnen, dass die besetzten Gebiete langfristig russisch bleiben. Sehr viele Binnenflüchtlinge werden nicht in ihre Heimat zurückkehren, sondern woanders eine neue Zukunft suchen. Hier könnte sich eine zweite Flüchtlingswelle für Deutschland abzeichnen.

Aber auch ohne diese Entwicklung zeigt die inzwischen zum sechsten Mal erstellte Wohnwetterkarte drei große, dunkle Hitze- bzw. Unwettercluster. Die Karte misst die Wohnungsmarkttrends und deren Veränderungen anhand einer Farbskala ähnlich einer Wetterkarte. Der Einbruch der Fertigstellungszahlen zeigt sich besonders in Hochpreisregionen sowie den Metropolen und deren umliegende Landkreise. Insbesondere der Süden Deutschlands ist auch in den kleineren, hochpreisigen Städten betroffen. Nahezu der gesamte Süden vom Frankfurter Umland bis nach Kempten im Allgäu zeigt Knappheit in unterschiedlicher Dimension. Der Bereich zwischen Münster, Hannover, Hamburg, Lübeck und über Bremen zurück nach Oldenburg bildet das zweite Knappheitscluster. Der dritte Knappheitsraum ist Berlin mit dem gesamten Umland und insbesondere Potsdam. Daneben gibt es noch eine kleine Heißluftzone im Rheinland mit Köln und Düsseldorf und im Osten rund um Leipzig.

Nach wie vor machen laut Bulwiengesa teure Grundstücke und hohe Baukosten die Schaffung von (bezahlbarem) Wohnraum zu einem nahezu unmöglichen Unterfangen. Dabei werde sich der dramatische Einbruch an Baufertigstellungen sogar erst in den kommenden Jahren richtig bemerkbar machen. Bulwiengesa geht im Mittel von jährlich lediglich gut 200.000 Wohnungsfertigstellungen statt der avisierten 400.000 aus. Der Tiefststand von nur 175.000 Wohnungen werde im Jahr 2026 erreicht. Das hatte PLATOW bereits 2022 prophezeit. Demgegenüber rechnet das Analysehaus bei Annahme sinkender Ankünfte von Kriegsflüchtlingen mit 480.000 benötigten Wohneinheiten pro Jahr. Das dürfte aber möglicherweise, wie oben beschrieben, eine Fehlkalkulation sein.

Zwar rückt derzeit die Bestandssanierung und Umnutzung in den Vordergrund der Diskussion, jedoch sei es aber evident, dass es ohne gezielte Neubauaktivität nicht realistisch sei, den Bedarf zu decken. Ausgehend von den Großstädten verschiebe sich die Nachfrage immer weiter in das Umland oder auch in Mittelstadt-Bereiche, die bislang noch recht komfortabel waren. Projektentwickler und Politik seien jetzt in der Pflicht, Projekte und Rahmenbedingungen für schnellen Wohnungsbau zu setzen, lautet der übliche Forderungskatalog.

Aus PLATOW-Sicht wäre ein Wohnungsbauboom mit der Bereitschaft zu einem „großen Wurf“ durchaus möglich. Kapital gibt es bei Institutionellen und Privaten genug. Der Eigentumswille der Bevölkerung ist da. Ein steuerorientiertes, modifiziertes Fördergebietsgesetz aus der alten Wiedervereinigungsschublade würde privates Kapital mobilisieren und innerhalb von Monaten durch Mehrwertsteuer-Effekte die Steuerverschiebung einholen. Über günstigeres Bauen ohne Klima-Extremismus und geförderte Zinsen können eigentumsfähige Haushalte vermehrt werden. Und Institutionelle können sich über steigende Mieten reichrechnen, wenn die Mietpreisbremse gelockert wird.