Das Forschungsinstitut Empirica liefert in seinem ersten Wohnungsmarktbericht einen umfassenden Ausblick auf den Wohnungsmarkt 2026. Das Fazit bleibt desolat. Der Neubau ist kollabiert. Die Mieten steigen. Trotz stagnierender Bevölkerungszahlen wird die Wohnraumknappheit weiter zunehmen. Die hohen Zinsen lassen die Kaufpreise erneut stagnieren. Noch nie seit Gründung der Bundesrepublik wurden weniger Ein- und Zweifamilienhäuser gebaut als 2024. Das Jahr 2025 wird den Negativrekord nochmals unterbieten. Der Rückgang der Fertigstellungen war bundesweit und bei allen Gebäudetypen vergleichbar stark. Da allerdings der Wohnungsbauboom der 2010er-Jahre vollständig am Ein- und Zweifamilienhausbau vorbeiging, erreichten die Fertigstellungen dort ein historisches Minimum.

2026 werden sich alle wesentlichen Entwicklungstrends der vergangenen Jahre im Grundsatz fortsetzen, erwartet Empirica. Von Trendbrüchen sei nicht auszugehen, da sich die Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes nicht wesentlich verändert hätten bzw. verändern würden. Der Tiefpunkt sei aber vermutlich bei der Zahl der genehmigten Wohnungen erreicht. Im Jahr 2025 dürften mit rund 230.000 Einheiten mehr Wohnungen genehmigt worden sein als 2024 mit rund 215.000 Wohnungen. Aufgrund der derzeitigen Rahmenbedingungen geht Empirica zwar von einer Bodenbildung aus, jedoch nicht vom Beginn eines neuen Wohnungsbauzyklus.

Keine Entwarnung durch sinkende Einwohnerzahl

Die zurückgegangene Auslandszuwanderung dürfte auch in diesem Jahr nicht ausreichen, den steigenden Sterbeüberschuss auszugleichen, so dass wie bereits im Vorjahr die Zahl der Einwohner in Deutschland leicht sinken wird. Von einer Entlastung des Wohnungsmarktes sei dadurch aber nicht auszugehen. Die fortschreitende Haushaltsverkleinerung führt dazu, dass die Wohnungsnachfrage weiter steigt. Die jährliche Neubaunachfrage liegt derzeit bei rund 225.000 Wohnungen und dürfte erst nach 2030 leicht anwachsen. Diesem Bedarf steht ein zu geringes Neubauvolumen gegenüber. Nach dem starken Einbruch infolge des Zinsanstiegs wurden 2025 bundesweit nur noch rund 190.000 Wohnungen fertiggestellt. Für 2026 sei mit nochmals niedrigeren Fertigstellungen zu rechnen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand waren mit dem Anstieg der Wohnungsbauzinsen seit 2022 zunächst bundesweit um ca. 10% gesunken. Besonders deutlich sanken die Kaufpreise vor allem dort, wo sie zuvor besonders stark gestiegen waren. Die Sorgen vor dem Platzen einer Blase bewahrheiteten sich nicht.

Hohe Bau- und Gründstückskosten

Die Kaufpreise und Mieten für Neubauwohnungen werden maßgeblich durch die Bau- und Grundstückskosten bestimmt. Zur Kostendeckung müssen in westdeutschen Großstädten die Neubaumieten inzwischen rund 20 Euro pro qm betragen. Dieses Niveau sei kein kurzfristiger Preisausreißer, sondern der neue marktwirtschaftliche Gleichgewichtspreis. Solche Mieten seien aber lediglich in Metropolen wie München und Umland, Frankfurt oder Hamburg zu erreichen. Neubauprojekte würden sich in der Breite noch nicht lohnen, resümiert Empirica.

Aus PLATOW-Sicht zeigt das die noch notwendige Anpassung der Grundstückspreise. Denn die Grundstückspreise sind lediglich die Residualgröße aus dem möglichen späteren Wert bzw. Verkaufspreis des Objektes abzüglich der Summe aller Kosten und notwendigen Risiko-Margen. Wenn sich weder Grundstückspreise noch Baukosten noch Zinsen ändern, ist Stillstand die Konsequenz.

Steigende Neubaumieten ziehen Bestandsmieten nach oben

Besonderes Augenmerk sei aufgrund der Bevölkerungs- und Mietentwicklung auf Leipzig zu legen. Die Angebotsmieten für Bestandswohnungen folgen laut Empirica zeitlich und im Niveau der Entwicklung der Neubaumieten. In der Konsequenz steigen die Angebotsmieten für Bestandswohnungen. Nach einem bundesweiten Anstieg von 4,4% im Jahr 2025 sei für 2026 mit weiteren Zuwächsen von 3 bis 4% zu rechnen. Angesichts von 20 Euro Neubaumieten würden die Angebotsmieten für Bestandswohnungen in westdeutschen Großstädten auf 15 bis 16 Euro pro qm steigen. In mittleren Städten sei ein Anstieg auf 13 bis 14 Euro zu erwarten. Entsprechend sind auch die Bestandsmieten von 2010 bis 2024 in den Top 8-Städten mit 53% stärker gestiegen als in den anderen Regionstypen. Am stärksten stiegen die Bestandsmieten mit +62% in Berlin. Die mittlere Bestandsmiete ist in Berlin und Leipzig deutlich niedriger als in den anderen Metropolen. Am geringsten war der Anstieg in den Landkreisen Ostdeutschlands mit 35%. Während in den Metropolen die Werte bereits weitgehend erreicht seien, stehen in vielen Mittelstädten noch spürbare Anpassungen bevor, erwartet Empirica-Vorstand Harald Simons.