Immobilien

Trotz einer Stagnation im dritten Quartal konstatiert der „Victor Prime Office“ von JLL erstklassigen Büros einen anhaltenden Optimismus am deutschen Investmentmarkt. Im Jahresvergleich liegt der Index immerhin 4,4% im Plus. Ursächlich für das durchwachsene Quartal ist das eingetrübte Geschehen an den Vermietungsmärkten für Toplagen. Andrew M. Groom, Head Valuation & Transaction Advisory Germany bei JLL, ist unsicher, ob hier kurz- bis mittelfristig Entwarnung gegeben werden kann. Zur Stagnation des BIPs gesellten sich Warnsignale aus den Waren- und Finanzmärkten.
Aus der Multiplikation von Marktmiet- und Renditeentwicklung zur Ermittlung einer synthetischen Wertentwicklung bzw. Wertänderungsrendite zuzüglich der durchschnittlichen Mietrendite errechnet sich im Index eine laufende jährliche Gesamtverzinsung (Total Return) des Immobilienkapitals in den vergangenen zwölf Monaten von +9,1%.
Spitzenreiter in der Statistik ist die Hamburger Innenstadt mit einem Performanceanstieg im Index von +2,1%. Die Berliner City belegt bei positiven Tendenzen der Marktmiete und leicht sinkendem Leerstand mit einem Performanceanstieg von +0,6% den zweiten Platz. Auf den weiteren Plätzen folgen allerdings mit negativem Vorzeichen Düsseldorf mit -0,5%, München mit -0,7% und Frankfurt mit -1,1%. Hier ist die sinkende Marktmiete ausschlaggebend. Die Frankfurter Bankenlage konnte den Negativtrend durch eine leicht gesunkene Nettoanfangsrendite zwar noch leicht abfedern, befindet sich im dritten Quartal dennoch auf dem letzten Platz. Auch im Jahresvergleich liegt die Hamburger Innenstadt vor München (+6,2%), Berlin (+5,0%), Düsseldorf (+3,2%) und Frankfurt (+2,1%) mit +7,5% deutlich an der Spitze.
Entsprechend unterschiedliche Tendenzen zeigt der Total Return als Summe der Miet- und der Wertänderungsrendite in den Toplagen der einzelnen Städte. Auf Grund seiner Jahresperformance liegt Hamburg (+ 12,2%) auch bei dieser Betrachtung deutlich vorn, gefolgt von der Münchener Innenstadt (+10,6%), Berlin (+9,8%), Düsseldorf (+7,9%) und der Frankfurter Bankenlage (+6,9%). Die weitere Renditesenkung der 10-jährigen Bundesanleihen auf den historisch niedrigsten Stand sorgt bei relativ stabilen Renditeerwartungen für eine steigende Risikoprämie („JLL Prime Risk Premium“) auf einen neuen Stand von 491 Basispunkten.

Allein im dritten Quartal legte lt. CBRE das Investitionsvolumen in europäische Einzelhandelsimmobilien um 23% im Vorjahresvergleich auf rd. 11,1 Mrd. Euro zu. In den ersten neun Monaten 2014 wurde mit insgesamt 33 Mrd. Euro in europäische Einzelhandelsimmobilien investiert – so viel wie seit 2007 nicht mehr. Die stärksten Anstiege wurden mit rd. 12,2 Mrd. Euro in Großbritannien gemessen. An zweiter Stelle steht Deutschland mit 6,4 Mrd. Euro (+6%). Bis zum Jahresende erwartet CBRE ein Investitionsvolumen von deutlich über 10 Mrd. Euro in Deutschland.
Das Interesse von Investoren an Einzelhandelsimmobilien wird sich lt. CBRE in den meisten Ländern Europas weiter verstärken. Bei starkem Wettbewerb sind High Street und Shopping Center Yields für die EU-28 Märkte deutlich spürbar um 11 Basispunkte bzw. 13 Basispunkte zurückgegangen. Die durchschnittlichen Spitzenrenditen liegen im High Street-Segment bei 4,42% sowie 5,28% für Shopping Center.

Der Erfolg, das Gherkin mit Gewinn verkauft zu haben, dürfte für die IVG zum erklärungstechnischen Eigentor werden. Denn die Immobilienanleger, die in den 180 Meter hohen Wolkenkratzer im Finanzbezirk der City of London investierten, werden durch die eher verborgene oder im Vertrieb als währungskongruent heruntergespielte Drei-Währungsspekulation der IVG-Fonds-Matadore wohl einen großen Teil Ihres Geldes verlieren. Nachdem Aktionäre und Anleihegläubiger ihr Geld los sind, dürfte es erwartunsgemäß mit den Anlegern der Geschlossenen Immobilienfonds weitergehen. Ob die institutionellen Spezialfondsanleger glücklich werden, sei noch dahingestellt. Zumindest wechselte gerade Bernhard Berg, der in der Sanierungsphase als Leiter Institutional Funds zur IVG gestoßen war, in die Geschäftsführung der Hannover Leasing.
Nach nicht dementierten Informationen hat der brasilianische Banker Joseph Safra das Gherkin für geschätzte 720 Mio. Britische Pfund (920 Mio. Euro) gekauft. Da dürften mitnichten über 100 Mio. Gewinn anfallen. Deloitte verkaufte das Gebäude im Auftrag der Gläubigerbanken. Es hatte einem geschlossenen Publikumsfonds, den die IVG mit Verweis auf die Immobilienqualität und währungskongruente Finanzierung emittiert hatte, und dem Investmenthaus Evans Randall gehört. Zu spät bekamen Anleger und Analysten mit, dass der Kreditvertrag mit harten Covenants unterlegt war und statt währungskongruenter Finanzierung de facto eine Drei-Währungs-Spekulation mit Schweizer Franken, Britischem Pfund und Euro stattfand, die im Gefolge der Finanzkrise schief ging. Trotz unveränderter Immobiliendaten wurden so wahrscheinlich große Teile des Anlegerkapitals verdummt. Eine Auskunft über die möglichen Folgen für investierte Anleger bleibt die derzeitige Führung der IVG bislang schuldig.

Der Pan-European Residential Report 2014/2015 der IPD, der am Montag durch Thomas Beyerle, Group Head of Catella-Research, vorgestellt wurde, macht deutlich, dass im europaweiten institutionellen Geschäft mit Wohnportfolios keine Blase absehbar ist. Lediglich mit Blick auf Großbritannien stellt sich die Frage, ob die Performance der Vergangenheit nicht schon große Gewinnpotenziale abgeschöpft hat. Deutschland performed im internationalen Vergleich hervorragend. Dennoch gingen Investoren hier immer noch von steigenden Preisen in Deutschland aus, so Beyerle. Als derzeit interessantesten Wohnimmobilienmarkt für institutionelle Investments schätzt Beyerle den niederländischen Markt ein, da hier über Änderungen in der Regulierung die Karten neu gemischt und größere Portfolien auf den Markt kommen würden.
Der deutsche Markt bleibe attraktiv, jedoch würden die Transaktionen mit Großportfolien geringer. Der Markt würde „granulieren“ und sich in das Segment mit Zielportfolios zwischen 50 bis 150 Wohnungen verlagern. Insgesamt sei das internationale Interesse, das auf der Stabilität des deutschen Marktes aufbaue, ein Zinswette. Vor dem Hintergrund der Wohnungsknappheit in den Metropolen sei dem Wähler derzeit nur das Schaffen von Wohnraum als politischer Erfolg zu verkaufen. Daher rechnet Beyerle im kommenden Jahr mit politischen Maßnahmen zur Wohnungsbauförderung. Eine etwaige steuerliche Gießkannenförderung werde in den nachgefragten Regionen, wo sowieso gebaut würde, nicht helfen und in den demografisch schwachen Regionen für Fehlallokation sorgen. In Bezug auf mögliche negative Konsequenzen der Mietpreisbremse auf internationale Investoren ist Beyerle optimistisch. Diese würde hier wenig Wirkung entfalten.
Der institutionelle Wohnungsmarkt ist eine Wette auf steigende Werte bei Wohnimmobilien. Die Marktrenditen an den Top-5-Standorten sind seit 2007 kontinuierlich gefallen. Der Total Return aus Miete und Wertsteigerung lag in den deutschen Metropolen 2013 zwischen 5,2% in Düsseldorf und 10,1% in München, berechnet die IPD. Interessant ist, dass gerade B- und C-Locations eine Gesamtrendite von 8,3% erzielten. Der deutsche Durchschnittswert landete bei gleichfalls 8,3%, der gerade nicht von den Metropolen getrieben wurde. Nur München lag darüber. Düsseldorf (5,2%), Berlin (6,5%), Frankfurt (5,6%) und Hamburg (7,2%) senkten den Schnitt. Im Wertzuwachs pushte allerding München mit 5,3% den Bundesdurchschnitt von 3,5% stärker. In der Wertentwicklung der institutionellen Anlage in Wohnungen erreichten Berlin 1,8%, Düsseldorf 0,7%, Frankfurt 1,3% und Hamburg 3,1%. Auf 12-Monatssicht bleiben in Erwartung niedriger Zinsen Wohnportfolios attraktiv. Auch im kommenden Jahr sei mit steigenden Preisen und Mieten in den besonders nachgefragten Metropolen Deutschlands zu rechnen, heißt es.

Dass die neue Regulierung nach KAGB für den Anleger nicht nur von Nutzen ist, darauf hatte PLATOW bereits hingewiesen. Kostenaspekte, Marktverkleinerung, geringere Prospektierungs- und Leistungsbilanzansprüche und die Begünstigung von Blind Pools nannten wir als Gründe. Je mehr Assets zum Prospektierungszeitpunkt bereits eingekauft sind, desto höher sind Genehmigungsaufwand und Informationsbedürfnis der BaFin. Jetzt lässt sich die Verschiebung zu Blind Pools statistisch nachvollziehen: Von den 17 durch das KAGB präferierten risikogemischten Produkten, die entweder bereits platziert werden oder kurzfristig geplant sind, stehen nur bei drei AIFs sämtliche Inves-titionsobjekte vor Vertriebsstart fest. Dagegen befindet sich unter den acht nicht risikogemischten Fonds in Platzierung und Planung kein einziger Blindpool.
Das Ratinghaus Dextro begründet das mit Finanzierungsproblemen Geschlossener Fonds, die derzeit oft erst dann in der Lage seien, das Investmentportfolio einzukaufen, wenn genügend Eigenkapital eingesammelt worden ist. Zwar ist die KAGB-Risikomischung ein zugkräftiges Argument für den Kunden, jedoch entwickelt sie sich nach unseren Erfahrungen zum doppelten Eigentor für den Anleger. Zum einen erhöht sich über die gemeinsame Finanzierungsklammer des Fonds das Ansteckungsrisiko, wenn nur eine der Anlagen schiefgeht. Zum anderen erfüllt schon die Planung eines Mehr-Objekt-Fonds als Blind Pool die KAGB-Anforderungen.

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Warth & Klein Grant Thornton baut die Beratung im IT-Recht aus.

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„Jede Partei verpflichtet sich, während eines Zeitraums von zwei Jahren keine Mitarbeiter der anderen Partei direkt oder indirekt abzuwerben.““ – Diese oder ähnliche Vertragsklauseln finden sich in zahlreichen Verträgen. Insbesondere im Zusammenhang mit Unternehmenstransaktionen werden regelmäßig derartige Abwerbeverbote vereinbart, um sicher zu stellen, dass das vorhandene Know-how der Mitarbeiter nicht abwandert. Eric Messenzehl, Rechtsanwalt und Partner im Frankfurter Büro der Sozietät GvW Graf von Westphalen, warnt allerdings vor einem allzu unbedachten Umgang mit Abwerbeverbotsklauseln. Denn die Rechtsprechung steht vertraglich vereinbarten Abwerbeverboten immer häufiger skeptisch gegenüber. So hat etwa der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst mit Urteil vom 30.4.2014 (Az.: I ZR 245/12) eine gängige Abwerbeverbotsklausel als unwirksam eingestuft. „Diese Leitentscheidung des BGH macht deutlich, dass bei der Ausformulierung von Abwerbeverboten stets Vorsicht geboten ist““, so Messenzehl.

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„Internal Investigations““ beschreibt – neutral – den unternehmensinternen Prozess der Sachverhaltsaufklärung. In letzter Zeit wird der Begriff vor allem aber
im Zusammenhang mit Compliance-Verstößen verwendet. Kam es in einer Aktiengesellschaft zu Compliance-Verstößen, ist zu klären, was Vorstand und Aufsichtsrat zu tun haben.
Dabei kann es in der Praxis zu Fragen der Kompetenzabgrenzung kommen, die nicht immer leicht zu beantworten sind, erläutert Professor Michael Arnold, Partner im Stuttgarter Büro von Gleiss Lutz.

„Im Ausgangspunkt ist die aktienrechtliche Kompetenzverteilung eindeutig: Der Vorstand führt die Geschäfte der Gesellschaft unter eigener Verantwortung““, so der Aktienrechts-Experte. „Der Aufsichtsrat hat den Vorstand bei der Geschäftsführung zu überwachen. Dazu gehört auch, mögliche Pflichtverletzungen von Vorstandsmitgliedern zu verfolgen und ggf. Schadensersatzansprüche geltend zu machen.““ Bei allen übrigen Folgen von Compliance-Verstößen im Unternehmen ist allerdings der Vorstand zuständig: Er muss Compliance-Verstöße abstellen, unter Umständen die Compliance-Organisation anpassen, arbeitsrechtliche Maßnahmen gegenüber Mitarbeitern sondieren und ggf. ergreifen, mit den Behörden kooperieren, Auswirkungen auf Bilanzen und Steuererklärungen prüfen, etc.

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In Deutschland ist das Taxi-Gewerbe abgeschottet, die Zulassung neuer Unternehmen so reglementiert wie in kaum einem anderen Land. Das Personenbeförderungsgesetz definiert genau, wer am Mietwagenverkehr teilnehmen darf. Der direkte Nutzen für den Kunden hält sich dennoch in Grenzen. So ist keineswegs gesichert, dass dem Fahrgast immer ein sauberes, ausreichend großes Fahrzeug gestellt wird, der Taxi-Fahrer ortskundig und höflich ist. Obendrein ist die Beförderung mit dem Taxi teuer, wenngleich es Unterschiede gibt.

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In den ersten drei Quartalen 2014 floss nach Berechnungen von JLL mit 12,9 Mrd. Euro europaweit 11% mehr Kapital in Logistik-Immobilien als im Vorjahr. Mit 3,6 Mrd. Euro war das dritte Quartal das schwächste des Jahres. Das sei auf die geringere Anzahl von Portfolio-Abschlüssen zurückzuführen, so JLL. Insgesamt summierten sich die Portfolio-Transaktionen bis Ende September auf insgesamt 5,4 Mrd. Euro und erreichten damit das Vorjahresniveau.

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Die Preise für deutsche Immobilien sind im dritten Quartal noch einmal deutlich gestiegen. Dieser Trend dürfte auch weiterhin anhalten. Für das dritte Quartal zeigt der vom Verband deutscher Pfandbriefbanken ermittelte vdp-Index ein Plus von 4,8%, das vor allem vom dynamischen Wohnungsmarkt (+5,2%) getragen wird.

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Die Entwicklung beim Bausparen in Deutschland folgt laut einer Studie der Deutsche Bank Research dem positiven Immobilien-Trend. Die Zinsen für neue Wohnungsbaukredite sind in den vergangenen Jahren außerordentlich stark gesunken und erreichten im September mit 2,3% einen neuen Tiefstand.

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Die Preise für deutsche Immobilien sind im dritten Quartal noch einmal deutlich gestiegen. Dieser Trend dürfte auch weiterhin anhalten. Für das dritte Quartal zeigt der vom Verband deutscher Pfandbriefbanken ermittelte vdp-Index ein Plus von 4,8%, das vor allem vom dynamischen Wohnungsmarkt (+5,2%) getragen wird.

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In den ersten drei Quartalen 2014 floss nach Berechnungen von JLL mit 12,9 Mrd. Euro europaweit 11% mehr Kapital in Logistik-Immobilien als im Vorjahr. Mit 3,6 Mrd. Euro war das dritte Quartal das schwächste des Jahres. Das sei auf die geringere Anzahl von Portfolio-Abschlüssen zurückzuführen, so JLL. Insgesamt summierten sich die Portfolio-Transaktionen bis Ende September auf insgesamt 5,4 Mrd. Euro und erreichten damit das Vorjahresniveau.

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DIC Asset hat bereits vor Baubeginn 60% des „WINX-Towers““ im neu entstehenden MainTor-Areal des Frankfurter Bankenviertels vermietet. Zugeschlagen hat Union Investment. Die genossenschaftliche Fondsgesellschaft hatte im gleichen Areal vor zwei Jahren bereits 22 000 qm angemietet.

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