Performance von Gewerbeimmobilien stagniert

Trotz einer Stagnation im dritten Quartal konstatiert der „Victor Prime Office“ von JLL erstklassigen Büros einen anhaltenden Optimismus am deutschen Investmentmarkt. Im Jahresvergleich liegt der Index immerhin 4,4% im Plus. Ursächlich für das durchwachsene Quartal ist das eingetrübte Geschehen an den Vermietungsmärkten für Toplagen. Andrew M. Groom, Head Valuation & Transaction Advisory Germany bei JLL, ist unsicher, ob hier kurz- bis mittelfristig Entwarnung gegeben werden kann. Zur Stagnation des BIPs gesellten sich Warnsignale aus den Waren- und Finanzmärkten.
Aus der Multiplikation von Marktmiet- und Renditeentwicklung zur Ermittlung einer synthetischen Wertentwicklung bzw. Wertänderungsrendite zuzüglich der durchschnittlichen Mietrendite errechnet sich im Index eine laufende jährliche Gesamtverzinsung (Total Return) des Immobilienkapitals in den vergangenen zwölf Monaten von +9,1%.
Spitzenreiter in der Statistik ist die Hamburger Innenstadt mit einem Performanceanstieg im Index von +2,1%. Die Berliner City belegt bei positiven Tendenzen der Marktmiete und leicht sinkendem Leerstand mit einem Performanceanstieg von +0,6% den zweiten Platz. Auf den weiteren Plätzen folgen allerdings mit negativem Vorzeichen Düsseldorf mit -0,5%, München mit -0,7% und Frankfurt mit -1,1%. Hier ist die sinkende Marktmiete ausschlaggebend. Die Frankfurter Bankenlage konnte den Negativtrend durch eine leicht gesunkene Nettoanfangsrendite zwar noch leicht abfedern, befindet sich im dritten Quartal dennoch auf dem letzten Platz. Auch im Jahresvergleich liegt die Hamburger Innenstadt vor München (+6,2%), Berlin (+5,0%), Düsseldorf (+3,2%) und Frankfurt (+2,1%) mit +7,5% deutlich an der Spitze.
Entsprechend unterschiedliche Tendenzen zeigt der Total Return als Summe der Miet- und der Wertänderungsrendite in den Toplagen der einzelnen Städte. Auf Grund seiner Jahresperformance liegt Hamburg (+ 12,2%) auch bei dieser Betrachtung deutlich vorn, gefolgt von der Münchener Innenstadt (+10,6%), Berlin (+9,8%), Düsseldorf (+7,9%) und der Frankfurter Bankenlage (+6,9%). Die weitere Renditesenkung der 10-jährigen Bundesanleihen auf den historisch niedrigsten Stand sorgt bei relativ stabilen Renditeerwartungen für eine steigende Risikoprämie („JLL Prime Risk Premium“) auf einen neuen Stand von 491 Basispunkten.