Die aktuelle „Highrise“-Studie von Cushman & Wakefield (C&W) zur Entwicklung der Frankfurter Hochhausnutzung hat 59 Hochhäuser mit Büronutzung und insgesamt rund 2 Mio. qm Bürofläche untersucht. Die Studie belegt die von PLATOW seit vielen Jahren, insbesondere mit Blick auf das Durchhandeln des letzten Hypes, geäußerte Befürchtung hoher ausstehender Investitionen in viele der Frankfurter Türme. Es zeige sich ein ausgeprägter „Flight to Quality“ im Frankfurter Hochhaussegment, so C&W. Die Analyse der bis 2030 bekannten Mieterbewegungen mache deutlich, dass sich die Nachfrage auf moderne Gebäude konzentriere. Nahezu zwei Drittel aller bis 2030 registrierten Anmietungen entfallen auf Hochhäuser, die seit 2021 fertiggestellt wurden oder bis 2030 neu dazukommen. Allein Gebäude der Baujahre 2021 bis 2025 vereinen 45% der bis 2030 stattfindenden Anmietungen auf sich, weitere 19% entfallen auf Neubauten ab 2026.

In der Hochhausstudie betrachtete Bürohochhäuser © Cushman & Wakefield

Demgegenüber verlieren ältere Hochhäuser überproportional an Mietern. Auf Gebäude aus den Jahren 1991 bis 2010 entfallen insgesamt 61% aller dokumentierten Auszüge bis 2030. Diese Entwicklung unterstreicht laut Hanjo Theiss, Head of Office Agency bei C&W, dass Unternehmen zunehmend moderne, ESG-konforme und qualitativ hochwertige Flächen nachfragen. Während ältere Bestandsgebäude zunehmend unter Wettbewerbsdruck gerieten, konzentriere sich die Nachfrage auf moderne Hochhäuser mit hoher Flächenqualität, zeitgemäßer Ausstattung und überzeugenden ESG-Eigenschaften.

Umzüge lassen Leerstand steigen

Dem aktuellen Bedarfskonsens hochwertiger Flächen in Hochhäusern steht ein wenig die Leerstandssituation entgegen, die C&W ans Ende der Lobeshymnen stellt. Der aktuelle Leerstand in den Frankfurter Hochhäusern beläuft sich auf 214.770 qm beziehungsweise 11,8%. Das könnte eher noch höher sein als der von JLL ausgewiesene Frankfurter Leerstand von ca. 12% inklusive Untermietflächen. C&W ergänzt, dass die Fertigstellung neuer Hochhäuser unter Berücksichtigung der bekannten Anmietungen und Auszüge die Leerstandsquote zunächst auf voraussichtlich 14,8% im Jahr 2026 sowie 15,4% im Jahr 2027 ansteigen lassen werde. Durch zunehmende Absorption werde sich die Situation bis 2028 wieder auf 11,4% Leerstand verbessern. Darüber hinaus verfüge Frankfurt über ein erhebliches Entwicklungspotenzial. Im Zeitraum von 2031 bis 2040 bestehe ein mögliches Flächenpotenzial von bis zu 489.400 qm neuer Hochhausflächen.

Für PLATOW bestehen die Herausforderungen insbesondere in der Frage, was mit den leergezogenen Hochhausflächen passiert. Aktuelles Fanal ist das pleite gegangene „Trianon“, das noch auf die Bundesbank hofft. Allerdings hat da der Zahn der Zeit auch an strukturellen Erfordernissen geknabbert, wie wir im Background hören. Für uns bleibt da aus früheren Krisenzeiten die Erinnerung an die „T11“, die 1972 gebaut und 1992 und 2012 jeweils auf das Skelett zurückgebaut wurden. Seither sind aber die Baukosten weit stärker aus dem Ruder gelaufen als die Mieten gegensteuern können. Die 1992er Mietkalkulation ergäbe für heute übrigens Mieten weit oberhalb von 100 Euro.

Nutzer bleiben dem Hochhaus treu

Ein interessantes Studienergebnis betrifft die Treue von Mietern zum Gebäudetyp. Hochhausmieter bleiben in Hochhäusern. Die über 500 erfassten Mieterbewegungen zeigen, dass zahlreiche Unternehmen innerhalb des Frankfurter Hochhausmarktes umziehen und dabei erneut ein Hochhaus als Standort wählen. Insbesondere Banken, Finanzdienstleister, internationale Kanzleien, Beratungsunternehmen und institutionelle Nutzer bleiben dem Gebäudetyp treu und suchen bei Flächenoptimierungen oder Standortwechseln lediglich modernere Flächen

Der Frankfurter Hochhausmarkt wird weiterhin maßgeblich von Banken und Finanzdienstleistern dominiert. Sie belegen aktuell 47% der vermieteten Bürofläche. Es folgen Anwaltskanzleien mit 13% sowie Beratungsgesellschaften mit 12%. Zu den größten Hochhausnutzern zählen unter anderem die Europäische Zentralbank, die Deutsche Bundesbank, die Deutsche Bank, die Commerzbank und PwC. Auch die für die kommenden Jahre angekündigten Anmietungen werden maßgeblich von Finanzinstituten, Beratungen und Professional-Service-Unternehmen getragen. Die Studie zeigt gleichfalls, dass zahlreiche Flächen in den kommenden Projektentwicklungen bereits vor Fertigstellung vermietet werden konnten.