JLL

Genau weiß noch niemand, ob es sich bei „Flexible Office Space“ nur wieder um einen neuen Hype handelt, wie in den vergangenen Hochphasen der flexiblen Büroflächen, von denen nur wenige Überlebende wie Regus zeugen, oder um eine nachhaltige Markttransformation.

In der vergangenen Woche stellten wir Ihnen die wichtigsten Zahlen zum Frankfurter Büromarkt im ersten Quartal vor. Minus 38% lautete das Fazit. Die Recherchen der anderen Maklerhäuser sehen den selben Trend nach unten, aber mit unterschiedlicher Ausprägung.

Auch weiter steigende Preise auf dem Immobilien-Investmentmarkt können den Produktmangel nicht ausgleichen, berichtet JLL. Mit der Verschiebung der Zinswende durch die EZB und der konjunkturellen Wachstumsschwäche haben sich auch für den deutschen Immobilien-Investmentmarkt die Rahmenbedingungen wieder geändert, analysiert JLL Germany-CEO Timo Tschammler.

Heute (29.3.) sollte eigentlich das Vereinigte Königreich die EU verlassen. Doch der Brexit ist einstweilen verschoben. Das schier unendliche Gezerre um den britischen EU-Austritt heizt offensichtlich auch die Spekulation auf dem Londoner Immobilienmarkt an. Das zumindest könnte sich aus dem aktuellen Zahlenwerk von JLL über das Verhalten deutscher Investoren schließen lassen.

Hotelimmobilien-Spezialist Christie & Co hat die Top 6 des deutschen Hotelmarkts Berlin, München, Frankfurt, Hamburg, Köln und Düsseldorf analysiert. Zum neunten Mal in Folge wurden in Deutschland 2018 mehr Übernachtungen als im Vorjahr registriert. Berlin ist mit 121 000 Betten und 27,1 Mio. Übernachtungen 2018 auch der größte städtische Hotelmarkt.

Die globalen Investmentmärkte bewegen sich nach Ansicht von JLL in einem Spannungsfeld. Auf der einen Seite sorgen die jüngsten Volatilitäten an den Aktienmärkten, ein schwächeres Wachstum der Weltwirtschaft und der Brexit für vermehrte Unsicherheit, während andererseits viel Kapital nach Anlagemöglichkeiten sucht. Insgesamt seien die immobilienwirtschaftlichen Rahmendaten aber nach wie vor positiv.

Deutschland ist auch bei internationalen Anlegern ein angesagter Investmentstandort. Das belegen die Zahlen der grenzüberschreitenden Transaktionen von JLL. Demnach wurden im vergangenen Jahr 224 Mrd. US-Dollar nicht auf den heimischen Märkten investiert. Das sind 31% des Gesamtvolumens. Der Wert liegt damit auch 23% über dem Durchschnitt der Jahre 2009 bis 2018.

Mit insgesamt 67,7 Mrd. US-Dollar konnte laut JLL der globale Hotel-Investmentmarkt 2018 das starke Transaktionsergebnis des Vorjahres von 66,4 Mrd. Dollar noch einmal übertreffen. Da aber allein die USA um über 8 Mrd. Dollar bzw. ca. 30% auf 36,5 Mrd. Dollar zulegten, ergibt sich für den Rest der Welt ein Minus von über 10%.

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Regelmäßig zeigt der Performance-Index „Victor Prime Office Indikator““ von JLL seit vielen Jahren einen jährlichen Total Return im zweistelligen Bereich. 2018 waren es aber „nur““ 9,5%, die sich aus 6,3% Wertänderungsrendite und 3,2% Mietrendite addieren. Victor errechnet sich jeweils aus der Preisentwicklung typischer Prime Office-Gebäude und der typischen Mieteinnahme. Für die vergangenen fünf Jahre ergeben sich da Summen von deutlich über 50%, die bei optimalem Zyklenritt sicher auch vereinzelt erzielt wurden. Seit 2011 hat sich der Indikatorstand von 108 auf über 192 Punkte um durchschnittlich über 10% p.a. erhöht.

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Erstmals seit 2014 hat der Markt für Einzelhandelsvermietungen in den Metropolen wieder zulegen können. Mit 480 000 qm wurde ein Plus von 7% erzielt. Acht der Big 10-Großstädte, die 42% des gesamten Flächenumsatzes ausmachen, legten zu. Ein Drittel der Großflächen ging an internationale Ketten.

Der Blick auf die Büro-Immobilienuhr, die JLL quartalsmäßig erhebt, macht deutlich, dass sich kein prominenter europäischer Standort mehr im zyklischen Abschwung mit negativer Mietperspektive befindet. Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex ist im Schlussquartal 2018 allein gegenüber dem Vorquartal um 1,5% gestiegen.

Das globale Transaktionsvolumen gewerblicher Immobilieninvestitionen belief sich 2018 auf 733 Mrd. US-Dollar (+4%). Das ist das beste Ergebnis der vergangenen 10 Jahre. Grenzüberschreitende Akquisitionen lagen mit 31% der Aktivitäten im Zehnjahresschnitt. London blieb 2018 der Top-Performer. Investoren bevorzugen weiterhin Städte, mit denen sie vertraut sind, und die über gut etablierte Investmentmärkte und eine hohe Transparenz verfügen.

Die Brexit-Abstimmung im britischen Unterhaus lässt keinen Interpretationsspielraum. Entweder wird der Brexit mit einem erneuten Referendum komplett zurückgedreht oder die internationale Finanzwirtschaft muss sich auf neue Rahmenbedingungen einstellen. Was das konkret bedeutet, lässt sich indes nur schwer abschätzen. Sicher dürfte dagegen sein, dass jede Zusatznachfrage bei hochwertigen Büros und insbesondere auch Wohnen Frankfurt auf einem zyklischen Höhepunkt trifft.

Logistik- und Industrieimmobilien stehen mit einem Plus von 60% gegenüber dem 5-Jahresschnitt auf dem Einkaufszettel der meisten Investoren inzwischen direkt unter Büroimmobilien. Grenzüberschreitende Investoren haben netto sogar 1,65 Mrd. Euro mehr investiert. Unter den 15 größten Transaktionen in Deutschland sind vier Abschlüsse mit Logistik- und Industrieimmobilien vertreten.

2018 wurden an den ohne Stuttgart 8 wichtigsten deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München nach Berechnung von BNP Paribas Real Estate 4,02 Mio. qm Bürofläche umgesetzt. Ohne Essen und Leipzig kommt BNPPRE auf 3,73 Mio. qm. Die von PLATOW traditionell zum Vergleich herangezogene JLL (s. Tabelle) ist in dieser Abgrenzung mit 3,75 Mio. qm nahezu deckungsgleich. CBRE ermittelt für die Top 5 ca. 3,4 Mio. qm.

Zum Jahresende wurde in Deutschland nochmals ein Feuerwerk an Transaktionen entfacht. Der Aufschwung geht damit 2019 in sein zehntes Jahr. Seit 2010 steigt das Volumen Jahr für Jahr kontinuierlich. Aktuell 60,3 Mrd. Euro bedeuten eine Verdreifachung seit 2010 und ein Plus von 6% gegenüber 2017. Inkl. Wohnen beläuft sich das Volumen sogar auf 79 Mrd. Euro. Der Bestwert aus 2015 von 80,3 Mrd. Euro wurde allerdings nicht übertroffen.

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) ist im vierten Quartal 2018 tiefer in den negativen Bereich gerutscht. Mit minus 10,8 Punkten (nach minus 4,5 im Vorquartal) verzeichnet er den niedrigsten Stand seit fast zwei Jahren.

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Auf der traditionellen Jahresend-PK von JLL spannte Deutschland-CEO Timo Tschammler einen breiten Bogen von Lehman Brothers und dem Platzen der US-Immobilienkreditblase vor 10 Jahren bis hin zu den Erschütterungen der Grundfesten der Weltordnung durch Donald Trump. Die Folgen der Krise seien noch immer überall spürbar.

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Nach den Erfahrungen der 70er Jahre waren Wohntürme bis vor wenigen Jahren in der Versenkung verschwunden. Jetzt erleben sie eine Renaissance. JLL propagiert in mehreren Interviews diese „neue Wohnform““. Catella Project Management (CPM) baut einen Wohnturm selber in Düsseldorf und Catella Group Research liefert aktuell den wissenschaftlichen Hintergrund.

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Nach Angaben des World Travel and Tourism Council (WTTC) hatte die Touristikbranche einen Anteil von 10,4% am globalen BIP. Im Jahr 2017 ist er um 4,6% gewachsen und hat damit das Weltwirtschaftswachstum zum siebten Mal in Folge übertroffen. Hotels profitieren unmittelbar von dem Tourismusboom.