JLL

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Der „Victor Prime Office Indikator““ von JLL konnte zum Jahresende 2017 mit einem Plus von 4,1% auf 180,7 Punkte noch einmal deutlich zulegen. JLL analysiert die Wertentwicklung von etwa 12 Mio. qm Bürofläche der 1A-Lagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München.

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Unaufhaltsam schreitet die „Amazonisierung“ des Einzelhandels voran. Der Aufstieg des Internet-Handels revolutioniert die Branche. Bereits in den 90er Jahren waren viele Entwicklungen zum Ersatz der Fläche durch den Online-Versandhandel erkennbar, auch wenn damals Amazon, Zalando, Smartphones und Tablets noch nicht geboren oder marktrelevant waren. Dennoch herrschte fast 15 Jahre weitgehend Ruhe im Handel. Der Basiseffekt verbarg den rasanten Aufschwung des Online-Handels. Seit einigen Jahren wird auch in den Zahlen trotz Hochkonjunktur immer klarer, dass sich der Einzelhandel mitten in einer Transformation befindet.

Nicht nur in Deutschland hat der Immobilienmarkt die Finanzkrise und ihre noch immer schwelenden Folgen vergessen. Die Nachfrage nach Büroflächen bleibt trotz hoher Jugendarbeitslosigkeit in vielen Peripherieländern des Euroraums ungebrochen hoch. Trotz Krise in Katalonien, der anhaltenden Brexit-Unsicherheit bis hin zu den schleppenden Koalitionsgesprächen in Deutschland verzeichnete die Konjunktur in Kontinentaleuropa das stärkste Wachstum seit 10 Jahren.

Einer aktuellen Untersuchung der Bamberger Analysten von Project Research zufolge, stiegen die Preise bei Neubaueigentumswohnungen im Q4 in Berlin und Frankfurt um 7,4% zum Vorjahr. Im Vergleich der Spitzen-qm-Preise wurde der einstige Spitzenreiter Berlin mit 19 243 Euro pro qm von Hamburg abgelöst.

Colliers sieht in München die beste Vermietungsleistung seit dem Jahr 2000. Die bayerische Landeshauptstadt streift 2017 fast die Millionen-Grenze in der Bürovermietung. Ein außerordentliches Schlussquartal mit rund 383 000 qm hat den Gesamtumsatz 2017 laut Colliers auf 984 200 qm gepusht. Das bedeutet ein Plus von 26%.

Einen furiosen Jahresendspurt legte der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien hin. JLL sah sich deshalb sogar genötigt, das auf der Jahres-PK im Dezember präsentierte Zahlenwerk für 2017 nach oben zu korrigieren. Demnach wuchs das Transaktionsvolumen um 7% auf rund 56,8 Mrd. Euro. Der nur zwei Jahre alte Rekord aus dem Jahr 2015 sei damit nicht nur erreicht, sondern um 1,7 Mrd. Euro übertroffen worden.

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Das Hoteltransaktionsvolumen blieb im abgelaufenen Jahr mit 4,05 Mrd. Euro laut CBRE zwar weiterhin auf hohem Niveau, gab jedoch auf Grund eines Mangels an marktgerechtem Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage um knapp 20% nach. Colliers notiert ein Transaktionsvolumen von rund 4,2 Mrd. Euro (-19%). JLL ermittelt 4,1 Mrd. Euro (-15%).

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Die wirtschaftlichen Rahmendaten beflügeln den Bürovermietungsmarkt. Deutschlands Büro-Hochburgen waren 2017 so erfolgreich wie noch nie. Laut JLL betrug der Flächenumsatz der Top 7 (inkl. Stuttgart) 4,2 Mio. qm. Ähnlich hoch sehen die Zahlen der anderen Researchhäuser aus. Damit kann der Markt eine Steigerung von 7% aufweisen. 2018 werden ähnlich gute Zahlen erwartet, da auch der Neubau allmählich Fahrt aufnimmt.

Auf der traditionellen Jahresend-PK von JLL zeichnete der neue Deutschland-CEO Timo Tschammler ein positives Bild für die deutsche Immobilienwirtschaft, wie es schon lange nicht mehr zu sehen war. Laut Tschammler befindet sich der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt in einer äußerst interessanten Phase. Die traditionelle Dominanz Großbritanniens, respektive Londons, in Europa werde zunehmend relativiert.

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Mit einem Plus von 2,3% hat der Performanceindex „Victor Prime Office““ von JLL im Q3 wieder stärker zugelegt. Dies sei überwiegend auf einen deutlichen Performance-Anstieg von 6,5% zum Vorquartal in der Bankenlage Frankfurts zurückzuführen. Damit habe die Frankfurter Bankenlage den Abstand zu den Top-Lagen in Berlin, Hamburg und München deutlich verringert.

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Im Q3 blieb die Einzelhandelsvermietung pro Quartal mit 98 000 qm und 235 Abschlüssen erstmals seit 2013 unter 100 000 qm. Da die Vorquartale über 120 000 qm lagen, erreichen die ersten neun Monate nun 345 100 qm und liegen damit knapp unter dem Vorjahresergebnis von 348 800 qm.

Auf dem bundesweiten Lager- und Logistikimmobilienmarkt wurden laut CBRE in den ersten drei Quartalen rund 4,4 Mio. qm durch Vermietungen und Eigennutzungen umgesetzt (-13%). JLL ermittelt einen Vergleichswert von rund 4,68 Mio. qm bzw. 7% unter Vorjahr. Steigerungen seien bei kleineren und mittelgroßen Flächensegmenten ab 5 000 qm zu beobachten, berichtet CBRE-Head of Industrial & Logistics Rainer Koepke.

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Nur minimale Veränderungen zeigen die Büro-Nebenkosten in der aktuellen „Oscar““-Analyse von JLL. Um einen Cent auf 3,38 Euro sind die Nebenkosten (NK) für nicht klimatisierte Gebäude im Jahresvergleich gesunken.

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Wir gaben Ihnen vergangene Woche bereits eine erste Indikation zu den Bürovermietungesmärkten der Top 7-Standorte von German Property Partners (GPP). Nachfolgend nun der Abgleich mit dem Research von JLL, um Ihnen mit unseren Berichten ein vollständiges Bild zu geben.

Die Nischen-Anlageklasse Hotels bleibt bei Investoren weiterhin gefragt. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 3,07 Mrd. Euro in den ersten neun Monaten (+4%) meldet der Hotel-Investmentmarkt laut BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) abermals einen  Rekordumsatz. Bereits zum vierten Mal in Folge konnte bei abflachenden Steigerungsraten eine neue Bestmarke verkündet werden.

Bewertungsdiskussionen sind so alt wie das Immobilien-Geschäft, meint Gernot Archner, Geschäftsführer des BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen, im PLATOW-Gespräch. Im Zusammenhang mit einer Scope-Recherche berichteten wir über die aktuellen Diskussionen über Bewertungen auf Fondsebene und verglichen die BVI-Renditen mit den oft zweistelligen Wertänderungsrenditen der Makler-Indices (PLATOW Immobilien v. 4.8.).

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In internationalen Metropolen wird die Zertifizierung bei Neubau und Sanierung zur Selbstverständlichkeit. Das „Certification and Sustainability Radar““ (Cesar) von JLL zeigt, dass sowohl die zertifizierte Bürofläche als auch deren Anteil am gesamten Büroflächenbestand weiter zugelegt haben. Mit 6,8 Mio. qm hat sich zur Jahresmitte die zertifizierte Fläche in den deutschen Big 7 um ca. 500 000 qm erhöht.

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Alle Quartale wieder befeuert der Victor Prime Office-Index von JLL in Boomphasen die Branche. Wenn die Marktmieten leicht steigen und der von niedrigen Zinsen und wachsender Nachfrage angetriebene Multiplikator zulegt, multiplizieren sich bei der stets neuen, vermieteten und besonders schönen Prime Office-Immobilie die Effekte.

Mit rd. 1,2 Mrd. Euro hat der Shopping-Center-Investmentmarkt lt. JLL im ersten Hj. 2017 ein Plus von 49% erzielt. Ein Viertel des gesamten Volumens im Einzelhandel ist damit in Shopping-Center geflossen. 24 Transaktionen (Vj.: 13) gab es. Drei davon lagen über 100 Mio. Euro. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen sank von 68 Mio. auf 53 Mio. Euro.

Die durchschnittliche Wertänderungsrendite der Offenen Publikums-Immobilienfonds (OIF) belief sich lt. Ratinagentur Scope 2016 auf nur 0,6%. Die Gutachter der Offenen Immobilienfonds müssten derzeit einen Spagat vollziehen, um die Portfolio-Immobilien möglichst konservativ zu bewerten und dabei die aktuell hohen Ankaufspreise für neue Objekte zu bestätigen.