JLL

285 Seiten dick ist das Frühjahrsgutachten zur Immobilienwirtschaft 2017, das der Rat der Immobilienweisen am vergangenen Dienstag der Bundesregierung übergeben hat. Das vom ZIA in Auftrag gegebene Gutachten wird seit 2002 herausgegeben und soll durch seine Prognosen für mehr Transparenz auf den Immobilienmärkten sorgen. Vielen Entscheidern der Branche gilt es als Trendbarometer und Wegweiser durch das Jahr.

Den Zusammenhang zwischen Spitzenmieten und Passantenfrequenzen hat Aengevelt Research angesichts aktueller Diskussionen über die Messung von Passantenfrequenzen analysiert. In den deutschen Top 7-Standorten liegen die Einzelhandels-Spitzenmieten im Mittel bei monatlich 300 Euro pro qm Verkaufsfläche.

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Schon vor 10 Jahren war PLATOW in der Beurteilung der Preisentwicklung für Shopping-Center einigermaßen irritiert. Damals blieb Deutschland noch moderat. In Großbritannien tauchte bei der Rendite schon eine „3″“ vor dem Komma auf. Aus der Entfernung war nur schwer festzustellen, ob Mietfantasien die Preise hochtrieben oder der Preis der Immobilie wesentlich davon mitbestimmt wurde, dass sich damit auf einen Schlag mehrere Hundert Anlegermillionen wegpacken ließen.

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Mit einem Transaktionsvolumen von rund 12,96 Mrd. Euro verpassten Retail-Investments 2016 den Anschluss an das hervorragende Vorjahresergebnis um rund 30%. Der Rückgang ist auf einen Angebotsengpass speziell im großvolumigen Segment zurückzuführen, berichtet BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

Auch im vierten Quartal blieb der europäische Büronutzermarkt robust. Fast alle Immobilienmärkte befinden sich inzwischen im aufsteigenden Teil des Zyklus, wobei in vielen Märkten, insbesondere auch in den deutschen Städten, über eine verlangsamte Mietentwicklung auf der JLL Büro-Immobilienuhr der zyklische Höhepunkt in Sichtweite kommt.

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Das Rekordgewitter geht weiter. Die meisten Jahresberichte zu den führenden deutschen Büromärkten liegen inzwischen vor. „Noch nie zuvor wurden so viele Flächen in den Big 7 vermietet oder an Eigennutzer veräußert““, so Timo Tschammler, designierter JLL-Deutschlandchef.

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Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) sinkt im vierten Quartal um 2,3 auf 4,4 Punkte. Dies ist der dritte Rückgang in Folge und bedeutet den niedrigsten Stand seit vier Jahren. Das Finanzierungsklima für gewerbliche Immobilien bewege sich zwar immer noch im positiven Bereich, die Pessimisten dominieren aber, so Markus Kreuter, Team Leader Debt Advisory Germany bei JLL.

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Noch nie hat die Immobilien-Branche soviel über Politik gesprochen wie derzeit. Die Polarisierung der Gesellschaft macht genauso Sorgen wie die Wahl von Donald Trump zum US-Präsidenten. Dennoch bleiben die Aktien- und Immobilienmärkte davon bisher unbeeindruckt.

Die Spitzenmieten in weltweit 110 von JLL untersuchten Märkten haben im dritten Quartal 2016 auf Jahressicht durchschnittlich um 2,9% zugelegt. Gegenüber dem Vorquartal hat sich damit der jährliche Anstieg der globalen Büro-Spitzenmieten leicht verlangsamt.

Die US-Wahl dürfte im brandaktuellen Quartalszahlenwerk von JLL und im Investorenverhalten noch nicht eingepreist sein. Allerdings dürfte jede weltweite Erhöhung der Unsicherheit, die noch nicht eine Krise auslöst, den deutschen Immobilienmarkt durch verstärkte Diversifikationsbestrebungen tendenziell begünstigen und vielleicht sogar asiatisches Kapital teilweise umleiten.

Anders als die Logistikbranche, die sich eher verhalten entwickelt, bleibt der Markt für Logistikflächen lt. JLL im Boom. Den Einzelanalysen der Standorte, die inzwischen dabei sind, die Büromarktanalysen zumindest in der Zahl zu überflügeln, hat JLL jetzt eine Zusammenfassung für Deutschland gegenübergestellt. In den ersten neun Monaten des Jahres lag das Umsatzvolumen auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen bei insgesamt rd. 5 Mio. qm (+3%) für Eigennutzer und Vermietungen.

Nachdem das weltweite Zinsniveau aktuell den niedrigsten Stand seit 5 000 Jahren erreicht hat, wie Andy Haldane, Chefökonom der Bank of England, im vergangenen Jahr in einem Vortrag deutlich machte, ist es wenig verwunderlich, dass die Ankaufsrenditen vermeintlich sicherer Immobilien weiter nachgeben.

NAI apollo group bringt parallel die Ergebnisse zum Wohnportfoliomarkt im 3. Quartal und den Wohnmarktbericht Deutschland. Mit kleinen Unterschieden deckt sich die Portfoliomarktberichterstattung mit den Daten von JLL, die wir vergangene Woche präsentierten.

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Der europäische Büronutzermarkt bleibt auf Kurs, berichtet JLL zum 3. Quartal 2016. Der entsprechende Mietpreisindex, dargestellt in der „JLL-Immobilienuhr““, legte gegen Vorquartal um 0,5% zu. Hinter dem Plus verberge sich ein kräftiges Wachstum in den meisten Märkten Europas, das lediglich durch den starken Rückgang in London (-4,2%) und Moskau (-6,3%) nahezu nivelliert werde.

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Im dritten Quartal haben die Aktivitäten auf dem Investmentmarkt für Wohnimmobilien verglichen mit den Vorquartalen wieder deutlich zugenommen. Mit 3,3 Mrd. Euro in den Monaten Juli bis Ende September erreichte das Transaktionsvolumen über 40% des Dreivierteljahresergebnisses. 7,7 Mrd. Euro insgesamt sind im laufenden Jahr zu notieren, für 72 000 Wohnungen gab es neue Eigentümer.

Die IREBS Immobilienakademie hat den gewerblichen Kreditmarkt untersucht und mit 23 Instituten, davon 19 vdp-Mitglieder, intensive Interviews geführt und umfangreiche Daten abgefragt. Das Projekt deckt ein Marktvolumen von gut 180 Mrd. Euro ab. Die Ergebnisse: Im Kreditgeschäft herrscht weiterhin hohe Wachstumsdynamik bei steigendem Risikoprofil. Mehr Wettbewerb, mehr Geschäft, mehr Risiko bei weniger Marge sind die Schlagwörter. Schon 2015 boomte das Neugeschäft mit +19,8%. Im Jahr davor waren es nur +9% Wachstum. Damit ist das Wachstum für Gewerbefinanzierungen wieder auf die Levels der Jahre 2011 und 2012 gestiegen (s. Tabelle). Die Summe der Investmentobjekte aus Gewerbeimmobilienfinanzierungen und finanzierten institutionellen Wohnportfolios erhöhte sich von 64 Mrd. Euro im Jahr 2010 auf 137,2 Mrd. Euro in 2015. Dabei legte vor allem die Gewerbeimmobilienfinanzierung von gut 30 Mrd. Euro auf 97,4 Mrd. Euro zu. Das Wachstum in 1. Hj. 2016 liegt weiter bei knapp 20%.

Weiterhin starke Nachfrage bescherte in den ersten neun Monaten mit gut 2,7 Mio. qm an den acht wichtigsten deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München einen erneuten Umsatzrekord auf den deutschen Büromärkten, berichtet BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). Das sind knapp 12% mehr als im bereits sehr guten Vorjahr. Ähnlich hohe Wachstumsraten berichten auch CBRE (11%) und JLL (12,5%).

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Die durchschnittlichen Nebenkosten in Deutschlands Büros sind sowohl für klimatisierte als auch für nicht klimatisierte Gebäude im Vergleich zum Vorjahr um 3 Cent bzw. 5 Cent erneut angestiegen. Die aktuelle Nebenkostenanalyse „Oscar““ von JLL sieht die zweite Miete für Büros bei 3,99 Euro in klimatisierten Gebäuden und bei 3,39 Euro in unklimatisierten Objekten. Damit seien die höchsten jemals registrierten Durchschnittswerte bei den Nebenkosten erreicht. Klimatisierte Gebäude legten um rund 1% (Vorjahr: 2%) bzw. 6% im Fünfjahresvergleich (Vorjahr: 7%) zu. Unklimatisierte Gebäude lagen mit rund 2% auf Vorjahressteigerungsniveau.

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Die Expo Real wirft ihre Schatten voraus. Die 19. Internationale Fachmesse für Immobilien und Investitionen findet vom 4.10. bis 6.10. in München statt. Die Ausstellerzahl der Expo Real steigt um mehr als 2%, kündigt Messe München-Chef Klaus Dittrich an. Die globale Wirtschaftslage lasse Investoren zwar vorsichtiger handeln, jedoch gehe es trotz Brexit und politischen Unsicherheiten der Immobilienwirtschaft nach wie vor gut. Im vergangenen Jahr präsentierten auf 64 000 qm 1 707 Aussteller ihre Angebote für 37 857 Teilnehmer aus 74 Ländern. Vor Ort waren 1 000 Journalisten und Medienvertreter sowie 400 Experten im Konferenzprogramm. PLATOW ist auch in diesem Jahr wieder mit Moderationen vertreten.

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Der zertifizierte Büroflächenbestand der sieben größten deutschen Büromärkte ist im ersten Halbjahr 2016 um weitere 500 000 qm auf 6,3 Mio. qm gestiegen. Dies entspricht einem Anteil am gesamten Büroflächenbestand von 7% (Ende 2015: 6,5%). Das ist die zentrale Botschaft des aktuellen „Certification and Sustainability Radar““ (CESAR) von JLL.

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