JLL

In Hype-Phasen und auf der Jagd nach Rendite gewinnen Nischenprodukte an Bedeutung. Aktuell ändere sich die Arbeitswelt, meinen viele Fachleute. Flexible Office Space sei aber anders zu beurteilen als frühere Versuche der Flächenoptimierung und Flexibilitäts-Konzepte, die aus Sicht von PLATOW regelmäßig vernachlässigten, dass das eigene Büro mit entsprechender Rückzugsmöglichkeit ein wesentlicher Bestandteil des Wohlfühlens an einem Arbeitsplatz ist. Wir haben Ihnen das im aktuellen PLATOW Special Immobilien genau herausgearbeitet.

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Der Performance-Index für erstklassige Büroimmobilien „Victor Prime Office Indikator““ zeigte zuletzt nur noch einen „moderaten Wachstumstrend““, berichtet JLL. Im dritten Quartal betrug das Performancewachstum lediglich 1,5%. Im Langfristchart ist die Abflachung aber eher unsichtbar.

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Langsam nähern sich alle großen Immobilienmärkte Europas laut JLL-Immobilienuhr einem zyklischen Höhepunkt, der von einer Verlangsamung der immer noch positiven Trends geprägt ist. Am Tiefpunkt des Zyklus bzw. kurz vor oder nach dem unteren Wendepunkt ist neben den aktuell üblichen Verdächtigen aus der Ex-UdSSR, der Türkei und Mitteleuropa auch die Schweiz mit Zürich und Genf als Überraschungsgast vertreten.

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Der Schlussbericht der Expo Real liegt mit den erwarteten Rekordergebnissen vor. Nicht nur die Stimmung strafte alle Skeptiker der vergangenen Jahre Lügen, sondern auch die Zahlen. Die „Wie lange noch?““-Frage wurde kaum mehr gestellt. Die Immobilienwirtschaft täte dennoch gut daran, darüber nachzudenken, dass sie ausschließlich Dienstleister für den aktuellen oder späteren Nutzer ist.

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Der als nachhaltig zertifizierte Büroflächenbestand in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Stuttgart und München ist im ersten Halbjahr um rund 200 000 qm auf 7,2 Mio. qm gestiegen, berichtet der „Cesar Certification and Sustainability Radar““ von JLL.

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Die Stimmung ist optimistisch. Die Mieten steigen weiter. Flächen bleiben knapp. Der Bau bleibt nachhaltig ausgelastet und wird immer mehr zum Engpass. Das Finanzierungsverhalten bleibe vernünftig. Der Zuzug in die großen Städte geht weiter. Konzerne drängen in die Metropolen, um ihren Mitarbeitern ein attraktives Arbeitsumfeld zu bieten. Auch bei Vollbeschäftigung führt das zu wachsender Nachfrage. Davon profitiert Wohnen ebenso sehr wie Gewerbe.

Weder politische Unsicherheitsfaktoren noch mangelndes Angebot konnten dem deutschen Investmentmarkt bislang etwas anhaben, resümiert JLL. Mit 42 Mrd. Euro liegt das Transaktionsvolumen gewerblich genutzter Immobilien nach neun Monaten um 8% über Vorjahr. Noch nie fiel ein drittes Quartal in der JLL-Statistik so hoch aus.

Der Flächenumsatz in den sieben größten Büromärkten Deutschlands betrug nach Angaben von Colliers International im Zeitraum Januar bis September 2018 rund 2,8 Mio. qm. BNP Paribas Real Estate errechnet für die acht wichtigsten deutschen Standorte Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München gut 2,86 Mio. qm (-2,5%). Allerdings reiche der Umsatz nicht an das Vorjahresergebnis heran.

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Auf nur wenig Gegenliebe in der Immobilien-Branche stoßen die Ergebnisse des von der Bundesregierung mit viel Tamtam initiierten Wohngipfels. Vertreter aus Wirtschaft, Politik und Gesellschaft diskutierten in Berlin über Maßnahmen zur Förderung von „bezahlbarem Wohnen““ und Bauen in Deutschland.

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Der Einzelhandel gerät immer mehr unter Druck. Gerade erst wurde bekannt, dass Amazon in den USA kurzfristig 3 000 Amazon Go aufmachen wird. Auch in Deutschland will der Online-Riese offensichtlich seine Expansion in den stationären Handel vorantreiben.

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Eine aktuelle Studie von bulwiengesa im Auftrag von HPBA Off-Market Solutions, die sich als führender Off-Market-Transaktionsspezialist in Deutschland bezeichnen, zieht die Aussagekraft der traditionellen Investmentberichte der großen Researchhäuser in Zweifel. Off-Market-Immobilientransaktionen mit einem Volumen von ca. 40 Mrd. Euro würden in den Investmentreports nicht berücksichtigt. Das entspricht fast 60% des erfassten institutionellen Immobilien-Transaktionsvolumens von 70 Mrd. Euro in Deutschland.

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Scope hat die Renditekomponenten von 14 offenen Immobilienpublikumsfonds (OIF) für Privatanleger untersucht. Demnach konnten im vergangenen Jahr die Fonds eine durchschnittliche Netto-Mietrendite von 4% erwirtschaften. Die durchschnittliche Wertänderungsrendite belief sich 2017 auf 1,4%.

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Die Aufwärtsbewegung in der (deutschen) Immobilienwirtschaft dauert bereits seit ca. 13 Jahren an. Das ist deutlich länger als die Rekord-Hausse am US-Aktienmarkt. Dort durchbrach der „Bullenmarkt““ am 22.8. mit 3 453 Tagen die alte Rekordmarke des Aktienaufschwungs vor dem Platzen der Internet-Blase im März 2000. Die globalen Gewerbeimmobilienmärkte bleiben auf Kurs, berichtet brandaktuell JLL. Das Investmentvolumen belief sich in den ersten sechs Monaten 2018 auf 341 Mrd. US-Dollar (+13%). Das ist die stärkste Performance in einem ersten Halbjahr seit 2007.

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Ganz im Zeichen der historischen Niedrigzinspolitik bei gleichzeitiger Rückkehr der Inflation stand das 7. PLATOWFORUM Family Office. Mehr noch als in der Vergangenheit stehen dabei Immobilien im Zentrum der Anlageüberlegungen. Aus unterschiedlichen Blickwinkeln analysierten Barbara A. Knoflach(BNP Paribas Real Estate),Martin Krause (BVT Unternehmensgruppe) und Carsten Schack (DIC Asset) die Perspektiven von Immobilieninvestition außerhalb von Core.

Die Zeichen stehen gut. Mit 11,3 Mio. qm allein im zweiten Quartal (+15%) und einem Halbjahresergebnis von 21,4 Mio. qm (+11%) dürfte 2018 wieder ein extrem starkes Vermietungsjahr auf den weltweiten Büromärkten werden. Hela Hinrichs, JLL EMEA Research, erwartet sogar, dass 2018 mit einem Flächenumsatz von ca. 41 Mio. qm das beste Jahr nach 2007 werden könnte.

London hat laut JLL im ersten Halbjahr 2018 mit einem Transaktionsvolumen von 15,8 Mrd. US-Dollar nach 15,5 Mrd. Dollar im Vorjahr den Spitzenplatz als weltweit wichtigste Investmentdestination zurückerobert. Mit einem Plus von 41% und nur 55 Mio. Dollar hinter London folgt New York auf Platz zwei mit 18,7 Mrd. Dollar. Rang drei geht nach den ersten sechs Monaten mit 14,6 Mrd. Dollar an Hongkong (+150%).

Nur 12% der Besucher eines Shopping-Centers fahren wegen eines bestimmten Ladens gezielt in ein Einkaufszentrum. Gute Erreichbarkeit und eine große Vielfalt an Geschäften sind für 80% der Konsumenten die wichtigsten Kriterien. Dabei sind die Kunden nicht auf ein Center festgelegt. Im Durchschnitt besuchen die befragten Mehrfach-Besucher vier verschiedene Center innerhalb eines Jahres.

Die tendenziell schwache Bevölkerungsentwicklung in Europa bremst aktuell und auch noch mittelfristig die Logistikbranche. Es sei aber abzusehen, dass durch verstärkte Automatisierung viele Tätigkeiten in der Logistik ersetzt werden können. Derzeit gibt es aber noch keine Anzeichen dafür, dass die Nachfrage nach Lagermitarbeitern kurz- bis mittelfristig grundsätzlich abnehmen werde.

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Seit Mitte 2009 steigt der „Victor Prime Office Indikator““ von JLL mit einem einzigen Ausreißer nahezu unaufhaltsam weiter an. Seither hat sich der Index von knapp 100 auf aktuell 185,4 Punkte annähernd verdoppelt. Allerdings geht aus dem JLL-Chart nicht eindeutig hervor, ob im Indikator lediglich die Wertentwicklung berücksichtigt ist oder der Total Return, also einschließlich des Cashflows aus Mieten.

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Im ersten Halbjahr 2017 gab es noch 117 Transaktionen mit Fachmärkten, Fachmarktzentren, Supermärkten und Discountern. Dieses Jahr waren es nur noch 89. Die große Nachfrage nach Fachmarktprodukten hat den Markt ziemlich leergefegt. Das Transaktionsvolumen gab mit 1,7 Mrd. Euro (-14%) weniger stark nach als die Zahl der Transaktionen (-24%). Das durchschnittliche Transaktionsvolumen stieg so von 9,6 Mio. auf 13,4 Mio. Euro.

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