JLL

Die aktuelle Bau-, Wohn- und Immobilienkrise geht auch am Nischenmarkt studentisches Wohnen nicht spurlos vorbei. Laut einer aktuellen JLL-Auswertung von 40 Städten in 16 europäischen Ländern herrscht eine eklatante Unterversorgung von rund 1,2 Mio. Betten.

Die Insolvenz der Objektgesellschaft des Trianon gilt als die „erste“ prominente Hochhaus-Pleite in Frankfurt. Vor kurzem hatte allerdings bereits das bekannte „Centurion“ nach Bankenrückzug die Schlüssel an den Insolvenzberater abgegeben. Die offene Frage der Branche ist, inwieweit es sich um Einzelfälle mit besonderen Rahmenbedingungen handelt oder um die Spitze des Eisberges, auf den die Branche zusteuert.

Mit einer positiven Botschaft wartet JLL auf. Die Prime Office-Büromieten steigen in Europa weiter. Die Umsätze bleiben noch leicht gedämpft. Der JLL Victor Prime Office bestätigt dagegen die PLATOW-Überlegungen aus der vergangenen Woche, dass der Markt jetzt langsam Neujustierung der Renditebildung bzw. der Multiplikatoren abgeschlossen habe.

Innovationen und Talente bewegen sich dynamisch in Richtung erschwinglicher und lebensstilzentrierter Städte. Aktuell untersuchte JLL diesbezüglich weltweit 108 Städte.

Die Phase 1 der Marktkorrektur mit dem Absturz der Multiplikatoren und noch optimistisch vorsichtigen Bewertungskorrektur geht zu Ende. Der „Markt“ dürfte langsam die Talsohle erreicht haben bzw. wissen, wo das Preisniveau liegt, auf dem die Transaktionen wieder anspringen.

Wie immer in der Konsolidierungsphase schmieren die im vorherigen Boom zuletzt gehypten Nischen besonders kräftig ab. Diesmal trifft es Hotel und Healthcare.

Vergleichsweise gut ins Jahr gestartet ist der Investmentmarkt für Handelsimmobilien. Je nach Sicht der beobachtenden Maklerhäuser CBRE, Savills und BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) stieg das Transaktionsvolumen im ersten Quartal um ca. 10% auf rund 1,7 Mrd. Euro bis 2 Mrd. Euro.

Die aktuelle Lage werde im Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (Difi), der von JLL und dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erhoben wird, nach wie vor pessimistischer eingeschätzt als die längerfristigen Zukunftsaussichten, resümiert JLL.

Cushman & Wakefield (C&W) sieht für Logistik den Weg vom Nischenprodukt zum Investorenliebling vorgezeichnet. Wie JLL berichtete hat der Logistik-Sektor weltweit Büroimmobilien überholt. Seit 2018 ist das Transaktionsvolumen mit Logistik- und Industrieimmobilien stetig gestiegen und erreichte 2022 einen Rekordumsatz von 9,26 Mrd. Euro.

In den ersten drei Monaten 2024 wurden je nach Researchstatistik Gewerbeimmobilien in einer Spanne zwischen 5,4 Mrd. Euro (JLL) und 5,7 Mrd. Euro (Colliers) gehandelt. Die Researchreports bejubeln die spürbare Belebung der Gesamtmarktaktivitäten und den Anstieg des Transaktionsvolumens zwischen 8% (BNP Paribas Real Estate, BNPPRE) bis 11% (Colliers) ggü. Vorjahr. Doch für Jubel gibt es eigentlich keinen Anlass.

Immobilien ohne Nutzer sind Ruinen. Diese Weisheit zeigt die Bedeutung der Vermietungsmärkte. Naturgemäß melden Makler derzeit positive Impulse vom Bürovermietungsmarkt. Allerdings hat lediglich der Absturz pausiert oder vielleicht ist der Boden gefunden.

Die weltweiten Immobilienmärkte haben das Jahr 2023 mit einem Gesamtvolumen von 594 Mrd. US-Dollar abgeschlossen, berichtet brandaktuell der JLL-Report „Global Real Estate Perspective“. Im Peak 2021 lag das Volumen noch bei 1.273 Mrd. Dollar und 2022 immer noch bei 1.068 Mrd. Dollar.

Aktuell steht die Mipim im Zeichen der deutschen Streikwelle. Diesmal „dürfen“ wohl eher nur „die großen Jungs“ dahin, formulierte schmunzelnd Catella-Chefresearcher Thomas Beyerle im Podcast. Seien wir ehrlich, die kostenorientierte Besucher-Auslese machte die Mipim in den Nuller-Jahren überhaupt erst richtig attraktiv, bis sie zu einer Erfolgs-Massenshow verkam. Für Immobilien-Neugierige war sie zuletzt so interessant wie die Besichtigung von Computergehäusen auf einer Software-Messe.

Wenig Zuversicht zeigt auch eine Befragung von Catella Research bei Experten aus der Immobilienbranche. Den volkswirtschaftlichen Rahmen sehen 94% der Befragten rezessiv. Mögliche Risiken aus weiteren exogenen Schocks wie kriegerische Konflikte in Europa oder Asien und extreme Wetterereignisse bewerten 58% als recht hoch.

Die Mieten für das absolute Top-Segment der europäischen Büromärkte sind auch im letzten Quartal 2023 noch ein wenig gestiegen. Dabei muss allerdings berücksichtigt werden, dass in diesem Segment vor allem Neubauten vertreten sind, die sowohl den Anforderungen des flächenoptimierten New Work entsprechen als auch alle ESG-Kriterien erfüllen bzw. energetisch auf dem neuesten Stand sind.

Der Immobilienmarkt gleicht in seinem Krisenverlauf dem Fall an einem Bungee-Seil. In der Krisenphase geht es im freien Fall bergab. Anders als in früheren Krisen, in denen sinkende Zinsen den Fall bremsten, kam diesmal der umgekehrte Effekt gleichzeitig stark steigender Zinsen hinzu, der den Fall noch beschleunigte und während der Sturzphase noch neue Berechnungen zur Falltiefe und dem neuen Gleichgewichtspunkt nötig machte.

Der Handel dürfte in weiten Strecken hinter sich haben, was Büros an Digitalisierungsfolgen noch vor sich haben. Allerdings fiel nach den ersten drei Quartalen 2023, in denen sich Retail-Assets relativ gesehen besser behaupten konnten als andere Anlageklassen, das Schlussquartal 2023 mit einem Transaktionsvolumen von weniger als 1 Mrd. Euro enttäuschend aus.

„Schlimmer geht immer“, scheint die neue Devise des Finanzierungsumfeldes der Immobilienwirtschaft zu werden. Bundesbank und JLL sind sich in ihrer Skepsis einig.

Frankfurt als traditioneller deutscher Signature-Büroimmobilienmarkt mit hoher Volatilität steht unter besonderer Beobachtung. Die Mieter haben das höchste Anspruchsniveau in Bezug auf Qualität und Nachhaltigkeit. Auf der einen Seite ist Frankfurt damit führend im Bereich Zertifizierung. Auf der anderen Seite sind die Probleme anstehender Sanierungen zur Sicherstellung zukünftiger ESG-Standards am größten.

Mit zwischen 1,3 Mrd. Euro laut Zahlenwerk von BNP Paribas Real Estate und 1,5 Mrd. Euro (Cushman & Wakefield) wurde 2023 noch einmal rund ein Viertel (C&W: -23%, JLL: -24,5%; BNPPRE: -29%) weniger investiert als im schon sehr verhaltenen Jahr 2022. Damit markierte 2023 das schwächste Jahr seit 2012.