JLL

Seit einigen Jahren fragt PLATOW, wie sich sogenannte Core-Immobilien bei aktueller Preisbildung und sich ständig verkürzenden Lebenszyklen rechnen sollen. Nach 20 bis 30 Nutzungsjahren steht regelmäßig eine Totalsanierung an. Investitionen in Core-Immobilien mit meist einer „3“ vorne in der echten Nettorendite nach allen Kosten können so eigentlich nur bei deutlichen Mietsteigerungen aufgehen. JLL hat nun die echte Lebensdauer von Bürohochhäusern in Frankfurt ermittelt. Die dürfte aus PLATOW-Sicht in der Zukunft eher geringer werden. Die technischen Herausforderungen werden immer mehr zunehmen.

Die Nebenkosten in Deutschlands Büros steigen lt. jährlicher OSCAR-Untersuchung von JLL weiter. Aktuell hat sich der Anstieg jedoch von 3% auf 1% reduziert. Durchschnittlich werden über allen untersuchten Gebäudearten 3,62 Euro pro qm gezahlt. Während aber unklimatisierte Gebäude um 2% auf 3,27 Euro billiger wurden, stiegen die Nebenkosten für klimatisierte Gebäude etwa im 5-Jahresschnitt um 4% auf 3,90 Euro. Klimatisierung kostet demnach nach PLATOW-Abakus durchschnittlich 63 Cent pro qm und Monat. Heizung bleibt allerdings lt. JLL-Rechnung mit 57 Cent die teuerste Position, auch wenn der milde Winter für einen leichten Rückgang um einen Cent gesorgt habe. Wahrscheinlich fallen unter die hier berechneten Klimatisierungskosten auch noch die Kosten sonstiger verbundener Zusatzausstattungen. Auch energetische Sanierungen, heizkostenoptimierte Neubauten und bedarfsorientierte Heiztechnik konnten zur Reduzierung der Kosten beitragen. Als Faustformel lässt sich aber durchaus mitnehmen, dass Klimatisierung im Sommer genauso viel kostet wie Heizung im Winter.

Kaum ein Thema wird in der Immobilienwirtschaft so geritten wie „Transparenz“. Die Maklerzunft erwartet regelmäßig, dass sich Eigentümer mit ihren Vermietungs- und Verkaufsergebnissen einer vollen Transparenz unterwerfen. Angelsächsische Märkte werden oft als Vorbild angeführt. Transparenz schaffe Sicherheit und Marktliquidität, sind die wichtigsten Argumente. Es fragt sich, für wen? Gerade in der Finanzkrise sind die besonders transparenten Märkte den Beweis größerer Stabilität schuldig geblieben. Höhere Transparenz führte stattdessen zu mehr Volatilität und damit über Bankenreaktionen zu sich selbst verstärkenden Entwicklungen.

Die Chancen am Büroinvestmentmarkt überwiegen in Deutschland auch weiterhin. Im ersten Halbjahr 2014 allerdings hat sich das Chance-Risiko-Verhältnis der Jones Lang LaSalle-Risikowippe gedreht. Zum ersten Mal seit der Erstpublikation Ende 2012 ermittelt JLL eine Veränderung in Richtung Risiken. Gründe für die negative Entwicklung seien eine leicht sinkende Büroflächennachfrage und laut Deutschem Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) ein Rückgang bei den Finanzierungserwartungen für Büroimmobilien.

Laut JLL betrugen die Investments asiatischer Anleger bei Gewerbeobjekten im ersten Halbjahr rund 1 Mrd. Euro. Bei einem Gesamttransaktionsvolumen von 16,9 Mrd. Euro entspricht dies einem Marktanteil von 6%, der damit doppelt so hoch ist wie im Durchschnitt der vergangenen acht Jahre.

Die durchschnittlichen Rendite-Erwartungen auf dem EMEA-Hotelinvestmentmarkt (Europa, dem Nahen Osten und Afrika) sind auf ein Allzeit-Tief von 7% gefallen. Lt. Hotel Investment Sentiment Survey („HISS”) von JLL rücken Hotelinvestments ins Blickfeld vieler international agierender Investoren. Das Vertrauen speziell in den europäischen Hotelsektor hat seit der letzten Umfrage (Ende 2013) stark zugelegt. Von den 31 der in der Region EMEA erfassten Märkten wird bis auf Moskau bei allen mit einer Verbesserung der Leistungsbilanz in den nächsten sechs Monaten gerechnet. Kurzfristig wird London von den Investoren als am interessantesten eingeschätzt.

Konjunktur und Anlagedruck bestimmen das Bild der Einzelhandelsimmobilienmärkte. Das Investmentgeschäft wird getragen von stabilen Vermietungsergebnissen. Mit einem vermittelten Flächenvolumen von knapp 290 000 qm (+10%) und fast 520 abgeschlossenen Mietverträgen im ersten Halbjahr in Deutschlands 1a-Lagen sollte lt. JLL das Jahr 2014 ein ähnlich gutes Vermietungsergebnis erzielen wie die beiden vorangegangen. Der Anteil international tätiger Einzelhandels-unternehmen liegt im Hinblick auf die neu angemietete Fläche bei fast 60 (Vj.: 54)%. Allein die zehn größten Metropolen erzielten im ersten Halbjahr Neuvermietungen im Umfang von rd. 114 000 qm bzw. rd. 40% des gesamten Vermietungsvolumens in Deutschlands Bestlagen.

Nicht nur Deutschland boomt (s. S. 5 oben). Bei den Investments in Einzelhandelsimmobilien gab es in Q2 europaweit im Vergleich zur Vorjahresperiode mit einem Anstieg von 5,2 Mrd. auf 9,6 Mrd. Euro fast eine Verdoppelung. Für das 1. Hj. 2014 summiert sich das Transaktionsvolumen auf insgesamt 16,4 Mrd. Euro (+44%). Der Fünfjahresdurchschnitt wird um 35% übertroffen.

Die traditionelle Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle (JLL) sieht die deutschen Büroimmobilienmärkte inzwischen kurz vor dem Höhepunkt des laufenden Zyklus. Die Mietdynamik verlangsamt sich deutlich. Das Gleiche trifft auch auf Amsterdam, Helsinki, St. Petersburg, Moskau oder auch Oslo zu, die JLL teilweise genau im Wendepunkt einsortiert.

Das Investitionsvolumen in Logistikimmobilien stieg im ersten Halbjahr um 74% auf knapp 1,8 Mrd. Euro an. 71% des investierten Kapitals kam von ausländischen Investoren. Besonders gefragt war dabei „XXL-Logistik“ als Investmentprodukt. Mehr als 500 Mio. Euro gingen allein in Distributionshallen ab 50 000 qm. Rund 10,5% der Investitionen am gewerblichen Immobilienmarkt entfielen auf Lager-, Logistik- oder Produktionsimmobilien. Der Marktanteil erhöhte sich um knapp 2,5 Prozentpunkte.

Die Researcher des Düsseldorfer Büromarkts liegen diesmal auch im Trend auseinander, wobei das auch an der Flächendefinition liegen kann. Im Stadtgebiet dürfte es wohl deutlich schlechter ausgesehen haben als im Umland.

Obwohl in der Summe die Banken immer noch Kreditvolumina abbauen, herrscht im Geschäft mit Immobilienfinanzierungen eine positive Stimmung.

Im zweiten Quartal hat sich auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt zwar die Anzahl der Anmietungen gegenüber den ersten drei Monaten erhöht, das Umsatzvolumen konnte aber nicht erreicht werden.

Die ersten Halbjahreszahlen zum deutschen Bürovermietungsmarkt liegen vor. Nach einem recht gutem Jahresstart schlagen laut aktueller Recherchen von Jones Lang LaSalle (JLL) die politischen und wirtschaftlichen Rahmendaten aufs Gemüt. In der Summe der sieben deutschen Büro-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln sowie der Region München und Stuttgart erreichte der Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr knapp 1,38 Mio. qm und liegt damit gut 3% unter Vorjahresniveau.

Für die Monate April bis Juni wurde laut Jones Lang LaSalle (JLL) am deutschen Investmentmarkt für gewerblich genutzte Immobilien ein Transaktionsvolumen von 6,9 Mrd. Euro registriert. Das Halbjahresvolumen summierte sich damit auf insgesamt 16,9 Mrd. Euro. Im Jahresvergleich ist das ein Anstieg von ca. 29%.

Im aktuellen JLL-Transparency Index 2014 belegt Deutschland annähernd unverändert unter insgesamt 102 Ländern den 12. Rang. Verbessert habe sich Deutschland durch den IPD-Index als Benchmark für Fonds und für die Performance des Investmentmarktes allgemein, eine zunehmende Unabhängigkeit und Qualität von Bewertungen sowie eine bessere Verfügbarkeit von Marktdaten.

Die Party am deutschen Investmentmarkt geht anscheinend nicht nur weiter, sondern möglicherweise erst richtig los. Darauf deuteten zumindest die Ergebnisse der von Jones Lang LaSalle (JLL) befragten 100 Marktakteure nach deren Einschätzungen zum Investmentmarkt in Deutschland bis Ende 2015 hin.

Die Schildergasse und die Hohe Straße in Köln werden zusammen in Spitzenzeiten stündlich von mehr als 27 000 Besuchern frequentiert. Damit liegt die Domstadt in der Passantenfrequenz-Zählung 2014 von JLL vorne.

Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle (JLL) ist gegenüber dem Schlussquartal um 1,1% gestiegen und notiert erstmals seit zwei Jahren im Jahresvergleich eine positive Entwicklung (+0,9%). London werde an der Spitze der Mietentwicklung bleiben. Paris sollte sich weiter sukzessive erholen.

Dem deutschen Vermietungsmarkt für Einzelhandelsflächen in innerstädtischen Einkaufslagen gelang im ersten Quartal 2014 der umsatzstärkste Jahresauftakt der vergangenen drei Jahre. In seinem neuen Einzelhandelsmarktüberblick ermittelt Jones Lang LaSalle insgesamt rund 290 Mietverträge mit einem vermittelten Flächenvolumen von rund 166 000 qm.