JLL

Dem deutschen Vermietungsmarkt für Einzelhandelsflächen in innerstädtischen Einkaufslagen gelang im ersten Quartal 2014 der umsatzstärkste Jahresauftakt der vergangenen drei Jahre. In seinem neuen Einzelhandelsmarktüberblick ermittelt Jones Lang LaSalle insgesamt rund 290 Mietverträge mit einem vermittelten Flächenvolumen von rund 166 000 qm.

Aktuell sind deutsche Büromietverträge in der Risiko- und Kostenverteilung noch eher vermieterfreundlich. Allerdings schwingt nach einer aktuellen Studie von Hogan Lovels und JLL, die rund 250 Büromietverträge in den Immobilienhochburgen auswertete, das Pendel in Richtung Mieterfreundlichkeit um.

Die internationalen Researcher überbieten sich für das laufende Jahr mit zweistelligen Wachstumsprognosen des globalen Investmentvolumens. Jones Lang LaSalle ermittelt nach vorläufigen Zahlen weltweite Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien im ersten Quartal 2014 von 130 Mrd. Dollar. Das entspricht einem Anstieg um 23% im Vorjahresvergleich.

Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt hat im ersten Quartal spürbar an Schwung gewonnen. Mit einem Flächenumsatz von 94 000 qm im gesamten Marktgebiet nach BNPPRE-Definition wurde das Vorjahresergebnis um stolze 65% übertroffen, gibt sich der Frankfurter Büro-Vermietungsspezialist begeistert.

Das Hotel-Transaktionsvolumen in Deutschland lag laut JLL Hotels & Hospitality Group im 1. Quartal 2014 deutlich unter Vorjahr. Im laufenden Jahr gab es keine große Portfoliotransaktion. Mit ca. 193 Mio. Euro flossen zwischen Januar und Ende März nur 35% des Vorjahresvergleichs in Hotelimmobilien.

Selten war der Immobilien-Ausblick so positiv wie Anfang 2014. Trotz der Krise in der Ukraine seien die Fundamentaldaten derzeit noch intakt, meint Jones Lang LaSalle-Deutschland-Chef Frank Pörschke. Auch das mittlerweile erreichte hohe Preisniveau könne aktuell noch nicht als Bremsfaktor identifiziert werden.

Trotz der regelmäßig alle paar Jahre wiederkehrenden Diskussion um angebliche Mieterinteressen an kürzeren Mietvertragslaufzeiten und daraus resultierenden Konsequenzen für Investoren und Märkte ist die Situation im Zahlenwerk der Neuabschlüsse kaum verändert.

Es scheint schon etwas verwirrend, wenn die beiden gerade vorgelegten Immobilien-Statistiken für 2013, der Büroindex Victor Prime von JLL und der DIX Deutsche Immobilien Index der IPD Investment Property Databank, mit unterschiedlichen Vorzeichen bei der Wertänderung von Immobilien aufwarten.

Der von JLL initiierte Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) verharrt mit 23 Punkten auf dem dritthöchsten Stand seit Beginn der Umfrage 2011. Der Rückgang um 5 Zähler ist laut JLL dem Umstand der verlangsamten Verbesserung der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartungen geschuldet.

Eine aktuelle Recherche von JLL weist in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart zum Jahreswechsel einen zertifizierten bzw. sich im Zertifizierungsverfahren befindlichen Büroflächenbestand von insgesamt 4,23 Mio. qm aus. Das sind lediglich knapp 5% des akkumulierten Gesamtbestands. Im direkten Städtevergleich gibt es allerdings eine erhebliche Variationsbreite. Lediglich Frankfurt ist als wettbewerbsintensive Banken- und Immobilienhochburg mit 12,3% prozentual als einzige Stadt mit einem zweistelligen Wert notiert. Mit absolut 1,48 Mio. qm ist die Mainmetropole deutlich führend. Abgeschlagen am Ende der Skala steht Stuttgart mit 1,8%. Alle übrigen untersuchten Städte kommen auf einen Zertifizierungs-Anteil von 3 bis 4%.

Nach dem starken Anstieg der Flächenabsorption in der Boomphase und dem anschließenden Abriss in der Krise mit nachfolgender Erholung bis 2011 hat sich die Nettoabsorption nach Berechnungen von Jones Lang LaSalle (JLL) wieder stabil eingependelt. Gleichzeitig ist ein kontinuierlicher Anstieg des Spitzenmietindex und des Durchschnittsmietindex festzustellen. Beide Indices laufen annähernd parallel.

Die seit Ende 2012 im vierteljährlichen Turnus veröffentlichte Jones Lang LaSalle-Risikowippe für den deutschen Büroimmobilienmarkt bewegt sich zum vierten Mal in Folge in Richtung Chancen. Die Neigung der Wippe soll signalisieren, ob die notwendige Kompensation zum Ausgleich aktueller Marktrisiken gemessen am Renditeabstand zwischen einer Büroinvestition und einem risikolosen Zins bei z.B. deutschen Staatsanleihen eher hoch oder niedrig sein muss.

Das Hotel-Transaktionsvolumen in der Region EMEA (Europa, Naher Osten, Afrika) legte 2013 um 17% auf 13,2 Mrd. Dollar zu. Das fasst der „Hotel Investment Outlook Report“ von Jones Lang LaSalle (JLL) zusammen. JLL erwartet für 2014 einen Anstieg um mehr als 20% auf rund 16 Mrd. US-Dollar. Vor allem Core-Märkte wie Großbritannien, Frankreich und Deutschland sind gefragt. Opportunities gebe es in den noch immer angespannten Märkten Spanien, Italien und Irland.

Mit der größten Quartalsverbesserung seit Mitte 2011 erfolgt parallel zu den starken Aktivitäten auf den europäischen Büro-Investmentmärkten ein Aufschwung der Nutzermärkte, wenn auch deutlich langsamer und mit größeren regionalen Unterschieden. Daher zeigen die Zahlen nur geringfügige Verbesserungen, die allerdings die deutlich positivere Stimmung nicht spiegeln.

Grossmann & Berger sowie die großen Chartered Surveyors BNPPRE und JLL recherchierten mit 440 000 qm Flächenumsatz in Hamburg ein leichtes Plus gegenüber dem Vorjahr mit 430 000 qm. Angermann mit 439 000 qm (Vj.: 436 000 qm) und Savills mit 427 000 qm (430 000 qm) liegen auf gleicher Höhe.

Der Frankfurter Büromarkt kann die hochgesteckten Erwartungen abermals nicht erfüllen. Lt. Cushman & Wakefield (C&W) wurden 451 000 qm (-11,6%) vermietet bzw. von Eigennutzern übernommen. Damit liegt das Jahresergebnis nach Recherchen von C&W 3,6% unter dem Zehnjahresdurchschnitt. Die Spitzenmiete blieb stabil. Der Leerstand sinkt.

Mit 15,8 Mrd. Euro wurde das 10-Jahres-Hoch gewerblicher Wohnungsinvestitionen erreicht. Das schon gute Vorjahr 2012 wurde lt. Jones Lang LaSalle um nochmals 40% übertroffen. Mit Beschränkung auf Portfolios ermittelten CBRE und Savills ca. 13,8 Mrd. Euro. Die Definition von JLL ist weiter gefasst. Allerdings haben alle Häuser die GSW-Übernahme durch die Deutsche Wohnen für 3,3 Mrd. Euro als Transaktion mit 60 000 Wohnungen eingerechnet.

Auf dem niederländischen Investmentmarkt legten 2013 die direkten Investments in Gewerbeimmobilien nach Berechnungen von Jones Lang LaSalle um 17 % auf 4,9 Mrd. Euro zu. Damit wurde der Trend sinkender Investmentvolumina durchbrochen.

Das traditionelle Jahresendpressegespräch 2013 von Jones Lang LaSalle (JLL) fand am Dienstag in Berlin zum 16. Mal statt. 2013 war mit dem 40. Deutschland-Jubiläum ein besonderes Jahr für JLL. Seit 1973 hat sich der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt in hohem Maße professionalisiert. Deutschland-Chef Frank Pörschke machte deutlich, dass JLL, das 1783 gegründet wurde, stolz darauf ist, in vielfältiger Hinsicht Teil dieser Geschichte der Professionalisierung des deutschen Marktes zu sein. Pörschke betonte, dass sich die Liste ehemaliger Mitarbeiter von JLL heute lese wie der Auszug aus dem Who is Who der deutschen Immobilienwirtschaft.

Mehr als ein Drittel des deutschen Transaktionsvolumens in Einzelhandelsimmobilien von insgesamt rund 5,54 Mrd. Euro (+25%) in den ersten drei Quartalen 2013 entfällt nach Berechnungen von Jones Lang LaSalle (JLL) auf Fachmärkte. Die Kategorie „Fachmärkte, Fachmarktzentren und Supermärkte/Discounter“ kam auf fast 2 Mrd. Euro bzw. etwa 35% des gesamten Einzelhandels-Transaktionsvolumens (Vj.: 1,1 Mrd. Euro bzw. knapp 25%).