JLL

Die „Immobilien Zeitung“ berichtet, dass die europäische Versicherungsaufsicht Eiopa deutliche Abwärtskorrekturen bei der Bewertung der Immobilienportfolios von Versicherern für wahrscheinlich hält.

Der Markt hat auf die Finanzmathematik längst reagiert, jetzt kommen die Zahlen. Mit Development Partner landete diese Woche ein prominenter Projektentwickler in der Insolvenz. Die europäische Versicherungsaufsicht Eiopa moniert das zögerliche Abwertungsverhalten der Versicherer (s. eigener Beitrag).

Der Investmentmarkt für Hotels hat sich im 1. Hj. halbiert. BNPPRE und Cushman & Wakefield sehen 390 Mio. Euro Gesamtvolumen, JLL ermittelt 384 Mio. Euro und Colliers hört bei 369 Mio. Euro auf zu zählen.

Hauptverantwortlich für den Einbruch am gesamten Investmentmarkt sind Büros, die derzeit von Investoren und Stimmungsmachern am kritischsten gesehen werden. Von 14,36 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2022 auf sage und schreibe 3,07 Mrd. Euro gingen laut JLL im Halbjahresvergleich die Büroinvestments zurück.

Stephan Leimbach (51) wird Head of Office Investment bei JLL und folgt auf den 2022 ausgeschiedenen Marcus Lütgering. Leimbach war bislang Leiter der Bürovermietung. In Verbindung mit Rüdiger Herrmann (51) als neuem Head of Private Capital soll der Büroinvestmentbereich für die veränderten Marktbedingungen neu aufgestellt werden.

In der letzten Woche haben wir Sie bereits auf den dramatischen Einbruch der Multiplikatoren um ca. 40% vorbereitet. Noch rettet die positive Mietentwicklung der neuen Top-Immobilien vor vergleichbaren Preiseinbrüchen.

PLATOW hatte Sie schon seit Jahren darauf hingewiesen, dass die gesellschaftlichen und konjunkturellen Entwicklungen ebenso wie das zunehmende Angebot neuer Flächen nicht am Vermietungsmarkt vorbeigehen wird. In den vergangenen beiden Jahren wurde das durch die Spreizung von modernen Flächen für New Work in Top-Lagen und von klassischen Flächen auch in Top-Lagen, die man so nicht kannte, überdeckt.

Es sieht mies aus. Minus 40% scheint die Allround-Antwort der Märkte. Die Entwicklung der Ankaufsrenditen bzw. Multiplikatoren und der Investmentumsätze ist dramatisch.

Der globale Flächenumsatz hat sich im ersten Quartal 2023 im Vorjahresvergleich um 18% auf 7,3 Mio. qm verringert, berichtet der JLL-Report „Global Real Estate Perspectives“, für den weltweit rund 100 Immobilienmärkte analysiert wurden. In allen drei betrachteten Regionen gingen die Umsätze zurück.

Mangels Deals herrscht derzeit kaum Finanzierungsbedarf. So summierte sich das Immobilienfinanzierungs-Neugeschäft der im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen knapp 50 Institute in Q1 2023 auch nur auf 25,6 Mrd. Euro. Gegenüber Q4 2022 (24,8 Mrd. Euro) zeigt das zwar eine leichte Erholung um 3,2%, im Vorjahresvergleich aber ein sattes Minus von 47,8%.

Timo Tschammler, ehemaliger JLL-Deutschlandchef, steigt bei Mount Real Estate Capital Partners als Geschäftsführer aus und hat seine Anteile veräußert. Als Gesellschafter verbleiben Roger Neumann und Christoph Wittkop.

Auf der BIIS-Jahrestagung, der Tagung der Immobilienbewerter, relativierte Hela Hinrichs, JLL Senior Director EMEA Research, mit Blick auf die globalen Immobilienmärkte manche derzeit medial verbreiteten Berichte über „Preisstabilität“ auf den professionellen Märkten.

Im ersten Quartal 2023 hat sich der Performance-Rückgang des „Victor Prime Office“ fortgesetzt. Der Indikatorstand für die Toplagen der fünf deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München ist um weitere 5,7% auf 195,2 Punkte und damit auf das Niveau des vierten Quartals 2018 gesunken.

Der Reigen der schlechten Botschaften setzt sich auch mit Blick auf den Hotelinvestmentmarkt fort. Das erste Quartal 2023 markiert den schwächsten Jahresstart seit 2010.

Im ersten Quartal wurden laut Savills und BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Wohnimmobilien für nur etwa 1,2 Mrd. Euro gehandelt, so wenig wie zuletzt Anfang 2011. JLL kommt bei kleinteiliger Erfassungsweise auf 2,1 Mrd. Euro bei rund 7 600 gehandelten Einheiten. Das entspricht einem Minus von 50% im Vergleich zum Vorjahr und sogar von rund -75% gegenüber dem Fünfjahresschnitt.

Trotz Zurückhaltung der Investoren im ersten Quartal 2023 bestünde weiter Kaufbereitschaft, so JLL. 42% von 145 befragten Asset Managern gaben an, in diesem Jahr mehr zu investieren zu wollen als 2022. Mit weniger Einkäufen plant nur jeder Fünfte.

Bei allem Branchen-Optimismus zu den Büromärkten zeigen die Märkte derzeit divergierende Trends. Um fast ein Drittel hat der Bürovermietungsmarkt nachgegeben. Das lässt sich nicht allein auf die Zinsen schieben.

Der gewerbliche Investmentmarkt ist mit dem schwächsten Umsatz seit 2010 ins Jahr 2023 gestartet. Nach BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) und Cushman & Wakefield (C&W) belief sich das Transaktionsvolumen für ganz Deutschland auf rd. 5,1 Mrd. Euro. Es liegt damit rd. 70% unter dem entsprechenden Vorjahresquartal. Der langjährige Schnitt wurde um mehr als die Hälfte unterschritten. Inkl. Investments in gewerbliche Wohnungsportfolios kommt JLL auf 7,8 Mrd. Euro. Das sind aber auch 68% weniger als im Vorjahresquartal und 56% weniger als der Zehnjahresschnitt.

Während sich die bisherigen Bewertungsdiskussionen zum Vonovia-Portfolio und die mehrfach geäußerte PLATOW-Kritik (vgl. PLATOW Immobilien v. 15.3.) an Bewertungsansätzen mangels belastbarer Zahlen eher im Bereich von Hochrechnungen bewegten, liegen mittlerweile Jahresabschlusszahlen vor. Wie Vorstandschef Rolf Buch in der deutschen Präsentation hervorhebt, wird der bilanzierte Marktwert von Vonovia durch „unabhängige, externe Gutachter bestätigt (CBRE, JLL, Savills).“