JLL

Der gewerbliche Investmentmarkt ist mit dem schwächsten Umsatz seit 2010 ins Jahr 2023 gestartet. Nach BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) und Cushman & Wakefield (C&W) belief sich das Transaktionsvolumen für ganz Deutschland auf rd. 5,1 Mrd. Euro. Es liegt damit rd. 70% unter dem entsprechenden Vorjahresquartal. Der langjährige Schnitt wurde um mehr als die Hälfte unterschritten. Inkl. Investments in gewerbliche Wohnungsportfolios kommt JLL auf 7,8 Mrd. Euro. Das sind aber auch 68% weniger als im Vorjahresquartal und 56% weniger als der Zehnjahresschnitt.

Während sich die bisherigen Bewertungsdiskussionen zum Vonovia-Portfolio und die mehrfach geäußerte PLATOW-Kritik (vgl. PLATOW Immobilien v. 15.3.) an Bewertungsansätzen mangels belastbarer Zahlen eher im Bereich von Hochrechnungen bewegten, liegen mittlerweile Jahresabschlusszahlen vor. Wie Vorstandschef Rolf Buch in der deutschen Präsentation hervorhebt, wird der bilanzierte Marktwert von Vonovia durch „unabhängige, externe Gutachter bestätigt (CBRE, JLL, Savills).“

Von den 15 teuersten Einzelhandelsstandorten Europas liegen sieben in Deutschland. Nach der Corona-Welle, zu deren größten Verlierern der hochwertige Einzelhandel gehörte, haben die Spitzenmieten laut JLL-Vermietungschefin Josefine Ulrich in den deutschen Handelsmetropolen lediglich leichte Korrekturen hinnehmen müssen.

Während die Gesundbeter der Szene immer noch auf die Überschätzung des Homeoffice hinweisen, reagiert jetzt nach dreijähriger Findungsphase der Markt. In allen Backgroundgesprächen hören wir von „Abmietungen“ der Unternehmen.

Der „European Office Rental Index“ von JLL stieg vom dritten auf das vierte Quartal 2022 um 2,6% an, so stark wie seit dem zweiten Vierteljahr 2010 nicht mehr.

„Aus der Krise herausinvestieren!“, lautete das doppeldeutige Motto der „Quo Vadis 2023 – 33. Jahresauftakt für Immobilienentscheider“ des Heuer Dialogs. Über 400 Teilnehmer aus Politik, Wissenschaft und der Immobilienbranche trafen sich von Montag bis Mittwoch im Berliner Adlon.

Der Victor Prime Office misst quartalsweise die Jahresperformance erstklassiger Bürogebäude. In den vergangenen 10 bis 15 Jahren zeigte der Index regelmäßig eine zweistellige jährliche Gesamtperformance. Diesmal aber drückten Wertrückgänge die Jahresperformance des Victor Prime Office deutlich ins Minus, berichtet JLL.

Sandra Ludwig ist neue Head of Retail Investment EMEA bei JLL. Zuvor war sie Geschäftsführerin bei Grossmann & Berger.

Anders als bei den anderen Assetklassen kam bei Hotel im Schlussquartal 2022 Bewegung in den Markt. Laut Colliers wurden rund 528 Mio. Euro in Hotels investiert. JLL recherchiert 657 Mio. Euro. Das macht das vierte Quartal zum stärksten Quartal seit Beginn der Corona-Pandemie.

Der Markt sei wieder zurück auf Vor-Corona-Niveau, meldet Engel & Völkers (E&V) optimistisch. Hamburg hat in der Gesamtjahresbetrachtung gut abgeschnitten. Das verdeckt allerdings nicht den Einbruch im Schlussquartal, dem drei gute Quartale vorausgegangen waren.

Wie bei allen anderen Investmentmärkten fiel 2022 die Jahresendrally auch auf dem Logistik- und Industrieimmobilienmarkt aus. Die Zinsmathematik scheint bei potenziellen Verkäufern noch nicht angekommen zu sein. Einige großvolumige Einzel- und Portfolioverkäufe wurden deshalb zurückgezogen.

Der Investmentmarkt folgte mit Verzögerung den PLATOW-Argumenten. Der Umsatz sackte im vierten Quartal ab. Die Multiplikatoren purzeln. Überraschend zurückhaltend zeigen sich die Matadore im Zahlenvergleich des Schlussquartals mit dem Vorjahr.

Lediglich die ersten drei Quartale 2022 retten den Jahresschnitt der Bürovermietung auf Vorjahresniveau. Danach ist der Trend ebenso wie bei Investments (s.u.) eindeutig: Es geht bergab. Das insgesamt noch auskömmliche ökonomische Umfeld und Verschiebungseffekte der Corona-Jahre haben in Verbindung mit erweiterten Büroanforderungen im Gesamtjahr immer noch zu einem respektablen Ergebnis geführt.

Die anhaltend schlechten Rahmenbedingungen haben bei den deutschen Immobilienfinanzierern im vierten Quartal zu einem erheblichen Stimmungsabriss geführt.

Die Jahresstatistik der weltweiten Immobilienmärkte profitiert vor allem vom Schwung des ersten Halbjahres 2022. Seither lässt die Dynamik spürbar nach, berichtet JLL. Mit einem Gesamttransaktionsvolumen von 814 Mrd. US-Dollar nach neun Monaten wurde das Vorjahr mit 757 Mrd. Dollar zwar übertroffen, jedoch geht JLL davon aus, dass der Rekordwert von 1,26 Billionen Dollar aus dem Jahr 2021 nicht erreicht wird.

Das erste Resümee des sich dem Ende zuneigenden Jahres zieht traditionell JLL, das bis Corona sonst um diese Zeit in einer Jahres-PK präsentiert wurde. Die Krise habe den Markt voll im Griff, lautet die JLL-Botschaft zum Jahresausklang. Es hört sich ironisch an, aber das ist Optimismus.

Gunnar Gombert, Mitglied im deutschen Operations Board von JLL, verlässt das Unternehmen zum Jahresende auf eigenen Wunsch und folgt damit der Karawane der Hoffnungsträger für die Deutschland-Leitung. Zuletzt war im November die JLL-Cash Cow Marcus Lütgering, Head of Office Investment JLL Germany, ausgeschieden.

Wenn der Analyst auf dem Grat eines (zyklischen) Berges den optimistische Blick zurück auf die Vergangenheitsstatistik lenkt, lassen sich Stolpersteine, Neigung und Länge des Abstiegs leicht übersehen. Und die Wende auf dem Immobilienmarkt in Abhängigkeit von der Zinsentwicklung steht bei keinem unserer Gesprächspartner in Zweifel. Aber auch für das Q3 gilt bei den Maklern die alte „bisher ist ja alles gut gegangen“-Feststellung des fallenden Dachdeckers. Im Q3 dürften bei Vermietung und Investments aber noch viele alte Vereinbarungen in den Zahlen enthalten sein. Für die JLL-Immobilienuhr gilt, die Erholung auf den europäischen Büromärkten setzt sich auch im Jahr 2022 fort. Nach wie vor sieht JLL noch alle Märkte im Aufstieg – mehr oder minder kurz vor der Spitze. 

Nachdem der Immobilienmarkt zuletzt abgerauscht ist, liegt die Frage nahe, was mit Teilbranchen passiert. PropTech, Schnittstelle von Immobilienwirtschaft und Technologie, hatte bislang einen guten Lauf. Laut der diesjährigen PropTech Studie von der TH Aschaffenburg, Blackprint und Brickalize haben 71,2% der PropTechs 2021 mehr Neugeschäft generiert. 2020 erzielte die Mehrheit bis zu niedlichen 10 000 Euro Umsatz, ein Jahr später waren es schon 500 000 bzw. bis 2 Mio. Euro (rd. 40% m. Umsatz > 1 Mio. Euro).

JLL, die in ihren Pressenotizen für sich selbst als „One of the 2022 World’s Most Ethical Companies“ werben, setzt auch im Research auf ESG-Themen. Inwieweit bei großen Maklerhäusern, die im Wettbewerb bestehen müssen, das Ethik-Label immer wieder Gefahr läuft, in die Bigotterie abzurutschen, soll hier nicht diskutiert werden. Die anstehenden Marktänderungen werden da Herausforderungen schaffen.