Neben der Vielzahl langjährig erstellter Indizes zu Mietentwicklungen bis in den höchsten Detaillierungsgrad, die z.B. in der „Immobilien Zeitung“ wöchentlich veröffentlicht werden, gibt es seit einigen Jahren auch einen öffentlich finanzierten Index, der historisch naturgemäß auf die bestehenden Indizes zurückgreift. Der „German Real Estate Index“ (GREIX) ist ein am Kieler Institut für Weltwirtschaft angesiedeltes, durch öffentliche Fördermittel finanziertes Forschungsprojekt zur Erhöhung der Transparenz auf dem deutschen Immobilienmarkt.

Laut aktuellem GREIX haben die Angebotsmieten in deutschen Städten im Q3 2026 wieder an Fahrt gewonnen. Im bundesweiten Durchschnitt stiegen sie nominal um 1,2% gegenüber dem Vorquartal und um 3,7% gegenüber dem Vorjahresquartal. Inflationsbereinigt ergibt sich ein Plus von 0,3% zum Vorquartal und von 0,7% zum Vorjahresquartal.

Getragen wird der Anstieg vor allem von Angebotsmieten für Bestandswohnungen. Sie steigen derzeit deutlich stärker als die für Neubauten, sagt Projektleiter Jonas Zdrzalek. Im Jahresvergleich führen Hamburg (+6,7%), Düsseldorf (+5,4%) und Köln (+5,4%) das Feld der acht größten Städte an. München (+4,8%) und Frankfurt (+3,7%) verzeichneten weiterhin merkliche Zuwächse. Stuttgart und Leipzig legten dagegen nur um jeweils 1,9% zu. Berlin liegt mit +1,4% wieder über dem Vorjahresniveau, nachdem die Angebotsmieten in den ersten Quartalen 2026 noch unter dem jeweiligen Vorjahreswert gelegen hatten. Zwischen der stärksten und der schwächsten Großstadt liegen damit gut 5 Prozentpunkte.

Bestand schlägt Neubau

Im dritten Quartal 2026 entwickelten sich die Angebotsmieten im Neubau schwächer als im Bestand. Neubaumieten stiegen nominal um 0,6% gegenüber dem Vorquartal und um 3,3% gegenüber dem Vorjahresquartal, Angebotsmieten im Bestand um 1,2 beziehungsweise 3,7%. Inflationsbereinigt gingen die Neubaumieten im Quartalsvergleich um 0,3% zurück, während die Mieten im Bestand real um 0,4% zulegten.

Auch im Jahresvergleich liegt der Bestand real mit +0,7% vor dem Neubau mit +0,3%. Das Muster zeigt sich sowohl in den acht größten Städten als auch im Rest des GREIX. In den acht größten Städten stiegen die Neubaumieten um 0,9% gegenüber dem Vorquartal, die Angebotsmieten im Bestand um 1,5%. In den übrigen Städten sanken die Neubaumieten leicht um 0,1%, während die Bestandsmieten um 1,0% zulegten. Bei den Preisen für Neubauwohnungen in den großen Städten käme nur noch ein kleiner Kreis von Haushalten als Mieter infrage. Das verlängere die Vermarktung. Dazu passe auch, dass die Angebotsmieten im Neubau zuletzt schwächer gestiegen sind als im Bestand, interpretiert Zdrzalek die Entwicklung.

München bleibt Spitzenreiter

Am teuersten bleibt München mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 23,70 Euro. Mit deutlichem Abstand folgen Frankfurt a.M. mit 17,90 Euro, Hamburg (16,50 Euro) und Stuttgart (16,40 Euro). Köln mit 16,00 Euro Kaltmiete und Berlin (15,80 Euro) bilden das obere Mittelfeld, Düsseldorf liegt bei 15,10 Euro. Das untere Ende der acht größten Städte markiert Leipzig mit 10,40 Euro. Der gewichtete Durchschnitt über alle 37 Städte und Regionen (GREIX) liegt aktuell bei 14,60 Euro pro Quadratmeter.