Bei Gewerbeimmobilien droht eine gewaltige Finanzierungslücke
Eine brandaktuelle CBRE-Analyse ermittelt für Deutschland von 2019 bis 2022 eine Aufnahme an gewerblichen Immobilienkrediten von rund 228 Mrd. Euro. Davon könnten über ein Drittel bzw. 77 Mrd. Euro auf der Grundlage der aktuellen Kapitalwerte und Kreditzinsen bzw. der Beschränkungen beim Beleihungsauslauf und beim Zinsdeckungsgrad nicht refinanziert werden.
Diese Kredite stünden größtenteils in den kommenden vier Jahren, also 2024 bis 2027, zur Refinanzierung an. Das werde zu Verwertungen und Restrukturierungen führen, erwartet CBRE. Die größte Finanzierungslücke auf Basis der zugrunde gelegten Kapitalwerte und Kreditzinsen zeigt sich im Segment „Mehrfamilienhäuser“ mit 35,6 Mrd. Euro, was 46,1% der Kredite entspricht. „Büro“ komme mit einem Anteil von 45,3% auf 34,9 Mrd. Euro nicht refinanzierbarer Kredite. „Logistikimmobilien“ und „Einzelhandelsimmobilien“ kämen mit jeweils 3,3 Mrd. Euro oder jeweils 4,3% besser davon. Laut CBRE trifft es in Europa Deutschland sowohl relativ als auch absolut heftiger als den europäischen Durchschnitt mit „nur“ 27,5% schwieriger Anschlussfinanzierungen bzw. insgesamt 176 Mrd. Euro inkl. der deutschen 77 Mrd. Euro.
Lediglich mit Einsatz von zusätzlichem Eigenkapital, nachrangigen Darlehen oder Vorzugskapitalvereinbarungen könne es gelingen, die Kreditgeber von Verlängerungen zu überzeugen und so die Finanzierungslücken zu schließen. Wie PLATOW aus anderen Quellen hört, haben die großen Finanzierer derzeit jeweils Hunderte von halbjährigen Stillhaltevereinbarungen auf dem Tisch, die inzwischen in die erste oder zweite Verlängerungsperiode gehen. Vieles davon dürfte langsam auf die 18 Monate-Grenze zulaufen, bei der dann klar wird, dass sich die Situation nicht bessert und die Banken handeln müssen.
Zwar gebe es leichte Entspannungssignale an der Zinsfront, jedoch seien viele Objekte nicht mehr marktgerecht. Zudem würden grundsätzlich vielerorts weniger Büroflächen benötigt. Alternative Kreditgeber seien sehr selektiv und hätten teils sehr hohe Zinserwartungen von 7 bis 20%, berichtet Jan Linsin, Head of Research. Wenn die Lücke zu den „standstill agreements“ größer wird und kaum Aussicht auf eine Überbrückung besteht, können laut CBRE die Kreditgeber stattdessen auf Immobilienverkäufe drängen.