Europas Immobilienmärkte bieten Einstiegschancen
Sebastiano Ferrante, Europachef von PGIM Real Estate mit 13 Mrd. Euro Immobilien-Assets und -Krediten, sieht jetzt eine einmalige Gelegenheit, in den europäischen Immobilienmarkt zu investieren. Nach der Phase stark steigender Renditen bzw. fallender Multiplikatoren in den Jahren 2022 und 2023 sei die Entwicklung in Europa langsam zum Stillstand gekommen. In den meisten Märkten hätten sich die Renditen stabilisiert.
Der Markt sei insbesondere im Bereich Core- und Core-Plus derzeit illiquide. Der Kapitalmangel der europäischen Anleger, die üblicherweise solche Strategien verfolgen, resultiere aus zu hohen Immobilieninvestitionen im Niedrigzinszyklus und dem sehr hohen Kapitalbedarf für ESG-Maßnahmen in ihren Portfolios. Mit einer Bewertungskorrektur von insgesamt mehr als 20% in Europa lägen die Marktpreise oft unter den Bewertungen. Das sei eine einzigartige Gelegenheit, die es auf anderen Märkten weltweit aktuell nicht gäbe. Allerdings werde sich das Marktfenster – wie in jedem Zyklus zuvor – recht schnell wieder schließen.
Harald Thomeczek vom PLATOW Award-Preisträger „Immobilien Zeitung“ (s.u.) hat mit Blick auf Deutschland bei Ferrante weiterrecherchiert. Das Zitate-Potpourri aus internationaler Investorensicht macht nachdenklich. Die PLATOW-Befürchtungen der vergangenen Jahre werden unterlegt. PGIM hat zwar auch Deutschland auf der Investitionsliste, jedoch sei das Potenzial für Mietsteigerungen insbesondere im Bürobereich wegen der Krise des Geschäftsmodells Deutschland am geringsten. Der deutsche Markt sei der schwierigste Markt überhaupt. Es gebe nicht nur eine Immobilien- oder eine Bewertungskrise, sondern „das Wirtschaftsmodell Deutschland steckt in einer tiefen Identitätskrise.“ Die Sparpläne bei VW und die vielen anderen Hiobsbotschaften hätten unter internationalen Investoren „eingeschlagen wie eine Bombe“. „Deutschland ist da in einer viel schwierigeren Situation als viele andere europäische Länder.“
Wer jetzt noch bereit sei, in Deutschland frisches Geld anzulegen, brauche „satte Risikoaufschläge“ und erwarte wegen der unklaren Aussichten IRR-Renditen von 15 bis 20% als Risikopuffer. Gesucht werde Distress. Der Krisenmodus könne aber dann der perfekte Moment zum Einstieg sein, wenn der Marktpreis unter die Wertkorrektur falle. „Wir müssen nur die Verkäufer finden, die nicht mehr auf Zeit spielen können.“ Die Chance zum Zug zu kommen, sei historisch einmalig hoch. Die Konkurrenz sei so gering wie nie.
„Die deutschen institutionellen Investoren sind einfach überallokiert in Real Estate.“ Viele Immobilieninvestments seien „in distress“. Zum einen müssten sie viel Kapital nachschießen, um Deals zu stabilisieren, zum anderen müssten sie auch noch „unheimlich viel Geld in ESG-Maßnahmen investieren“. Damit fehle bei deutschen Versicherern, Pensionskassen und Versorgungswerken das Kapital für neue Immobilieninvestitionen im großen Stil.
Auf Ferrantes Einkaufszettel für Deutschland stehen die Assetklassen Logistik, Wohnen und Rechenzentren ganz oben. Aktuell hat PGIM Real Estate einer europäischen Logistikplattform ein vorrangiges Darlehen in Höhe von über 300 Mio. Euro zur Finanzierung eines Portfolios in Deutschland im Rahmen ihrer European Core Debt-Investmentstrategie zur Verfügung gestellt.