Institutionelle verharren bei Immobilien im Wartestand
Catella Real Estate hat jüngst eine Umfrage unter 250 Top-Investoren der DACH-Region zur Investitionsstimmung durchgeführt. Das Ergebnis bestätigt entgegen den optimistischen Maklermeldungen die anhaltende Zurückhaltung von institutionellen Investoren bei Immobilieninvestments.
Die Zinswende ließ alternative, zinsorientierte Investments attraktiver werden. Unter dem Aspekt des Wertsteigerungspotenzials trägt Real Estate aus Investorensicht die rote Laterne. Private Equity mit knapp 44% Nennungen und Aktien mit 42% wird das höchste Potenzial zugetraut. Danach folgen Infrastruktur-Investitionen mit über 37% und festverzinsliche Wertpapiere mit über 29%. Bei Real Estate sehen derzeit für das kommende Jahr lediglich knapp 15% spürbare Wertsteigerungschancen.
Bei der Frage, welche Risiken die größten Auswirkungen auf die Immobilienwerte haben, wird dem Risiko des strukturellen Rückgangs der Nachfrage auf dem Immobilieninvestmentmarkt mit 71% Nennungen größte Bedeutung beigemessen. Die Nutzung von mobilen Arbeitsplatzkonzepten spiegelt sich so in den vorläufigen Entwicklungen auf den Büroimmobilien-Investmentmärkten wider.
Andererseits wird klar, dass der zu Anfang der Pandemie oft geäußerte Abgesang auf Büroflächen sich als völlig übertrieben herausstellt. Mit Blick auf die nach wie vor gut funktionierenden Vermietungsmärkte, insbesondere für Flächen, die modernen Anforderungen an Nutzungsqualität und ESG entsprächen, gebe es hohe Nachfrage, relativiert Vorstandssprecher Andreas Wesner. Catella Research habe zudem in den vergangenen Jahren die schwierige Gesamtgemengelage insbesondere für Büros mehrfach deutlich gemacht.
Die weiteren bedeutsamen Wertrisiken sehen die Institutionellen mit 54% Nennungen in anhaltenden ökonomischen Turbulenzen, dem demographischen Wandel (44%), Klimaveränderungen (40%) und auch kriegerischen Auseinandersetzungen mit 27% Nennungen. Der Schwerpunkt der Erwartungen zum zukünftigen Rendite-Spread zwischen dem „risikofreien Zins“ und einem Immobilien-Investment liegt zwischen 150 Basispunkten (Bp) mit knapp 44% Nennungen und 250 Bp mit knapp 38% Nennungen. 8% Optimisten sehen eine Risikoprämie von nur 50 Bp. Gut 10% Pessimisten erwarten demgegenüber einen Spread von 350 Bp.
Inflationsrückgang und Zinssenkungen seien die Voraussetzungen für ein „Back to Real Estate“. Hinsichtlich der eigenen Investitionsstrategie ist die Mehrheit der Investoren nach wie vor zurückhaltend. 61% beabsichtigen, die Immobilienquote im Portfolio in den kommenden 12 Monaten konstant zu halten. Mit 29%, die ihre Immobilienquote senken wollen, liegt die Zahl der Skeptiker fast dreimal so hoch wie die der Optimisten. Nur 10% wollen ihre Immobilienquote erhöhen. Das dürfte eine Wende oder zumindest eine Plateaubildung der in den vergangenen Jahren expansiven Immobilienquote bedeuten.
Hinsichtlich der bevorzugten Wertschöpfungsphase liegen Core bzw. Core+ mit zwei Drittel Nennungen vorne. „Built to green“ oder „Manage to green“ sowie Repositionierung erreichen 40 bzw. 27%. Projektentwicklung wird mit 12,5% zur Nische. Wohnen mit zwei Drittel Nennungen und Logistik mit 52% sind derzeit die beliebtesten Nutzungsarten. Im Vordergrund stehen hier gefördertes Wohnen, altersgerechtes Wohnen und Student Housing. Büros sind nur noch für weniger als 15% der Investoren interessant. Mit Blick auf das Transaktionsgeschehen wird erst ab 2025 von zunehmender Dynamik ausgegangen. 2024 haken sowieso alle ab. Für 17% Pessimisten bleibt auch 2025 noch trostlos.