Stabilisierung am Zinshausmarkt
Die Krise ging auch am Segment der Wohn- und Geschäftshäuser (Zinshäuser) nicht spurlos vorbei. Auch hier schlug sich trotz florierenden Mietmarktes das Trio Infernale aus hohen Zinsen, Kostensteigerungen und Handwerkerknappheit in den Preisen nieder.
Zudem unterscheiden sich Eigennutzermarkt mit moderaten Preisrückgängen und Renditeobjekte deutlich stärker als das Bankenresearch deutlich macht. Banken erfassen ja nur die Auslese der gemachten Finanzierungen. Laut dem Report „Residential Investment 2024/2025: Wohn- und Geschäftshäuser“, für den Colliers 52 Städte auswertete, gaben die Preise um durchschnittlich 33% nach. Das entspricht dem oft vorgerechneten finanzmathematischen Effekt der Zinserhöhungen auf die Ertragswerte. Das Transaktionsvolumen in den Top 7-Metropolen brach von 2022 auf 2023 um ca. 28% ein.
Nun sei die Phase sinkender Preise in den meisten Städten weitgehend abgeschlossen. Der Investmentmarkt habe sich stabilisiert. Investoren bewerten das nun erreichte Preisniveau zunehmend als attraktiv und nutzen es zum Wiedereinstieg in den Markt, so Felix von Saucken, Head of Residential. Auf der Käuferseite finden sich derzeit vor allem vermögende Privatpersonen und Family Offices. Institutionelle Käufer halten sich weiter zurück, sieht auch Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, im jüngst veröffentlichten Gewerbe-Marktbericht „Wohninvestment 2024/2025“. Eine konstant über dem Angebot liegende Wohnungsnachfrage gepaart mit einem massiv eingebrochenem Wohnungsneubau und sinkenden Zinsen müssten in weiter steigende Mieten münden. Das dürfte die Nachfrage nach Zinshäusern weiter verstärken. Aktuell beziffert Colliers die Spitzenrenditen in den Top 7 stabil bei durchschnittlich 3,85% bzw. der 26-fachen Jahresmiete für die besten Objekte.
In Hamburg werden laut Grossmann& Berger derzeit Zinshäuser in einer Spanne zwischen der 14- bis 30-fachen Jahresnettokaltmiete gehandelt. Die Quadratmeterpreise liegen mit 5.500 Euro in der Spitze auf dem Niveau von 2018. Für Standard-Immobilien wird erwartet, dass der durchschnittliche Maximal-Kaufpreis pro qm Wohnfläche im Jahr 2025 um 3,6% auf rund 5.700 Euro zulegt.