Wenige Großdeals halten den Investmentmarkt lebendig
Zum Vergleich: Unser Archiv weist für das erste Halbjahr 2019 über 24,4 Mrd. Euro für Gewerbeimmobilien und weitere 7 Mrd. Euro für Wohnen aus. Das entspricht dann einer deutlichen Halbierung gegenüber Vor-Corona.
Allein drei Großtransaktionen im Segment Handel mit über 2 Mrd. Euro, darunter der Signa-Verkauf des KaDeWe in Berlin für 1 Mrd. Euro, machen knapp ein Fünftel des Volumens am Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt aus. Die Dynamik bei den Großdeals zog im Jahresvergleich an. So registrierte JLL im ersten Halbjahr 31 Transaktionen in der Größenordnung von 100 Mio. Euro oder mehr, nach 23 im Vorjahr. Logistik liegt vor Handel und Büro. Core-Plus- und Value-Add dominieren. Berlin liegt vor München, Frankfurt und Düsseldorf. Ein dramatischer Multiplikatoren-Verlust von 40% gegenüber dem Peak manifestiert sich. Positiv ist jedoch, der Markt ist jetzt unten. Nun sind die Bewertungen gefragt.
Standort-Rettungen und Signa-Verkäufe prägten den Markt. Allein die Öffentliche Hand kaufte mit knapp 1,9 Mrd. Euro mehr als sie verkaufte. Gekauft wurden laut Colliers häufig standortprägende Immobilien, um imageschädigende Bauruinen zu verhindern und gleichzeitig attraktivitätssteigernde Nutzungsangebote zu schaffen. Auch die Insolvenzverkäufe, die sich binnen drei Monate von 12% Marktanteil auf 21% fast verdoppelt haben, pushten das Gewerbe-Transaktionsvolumen. Die nachgefragtesten Segmente waren Logistik mit zwischen 2,6 Mrd. Euro (C&W) und 3,4 Mrd. Euro (JLL) und Einzelhandel mit zwischen rund 2,5 Mrd. Euro (C&W) und 3,6 Mrd. Euro (BNPRE). Die Investoren fokussierten sich mehrheitlich auf Core-Plus- und Value-Add-Immobilien, während Core-Transaktionen nur selten stattfanden.
Das Gewerbe-Investitionsvolumen in den Top 7-Standorten belief sich laut BNPPRE auf knapp 6,5 Mrd. Euro und liegt damit 59% über dem Vorjahr. Während Büroinvestitionen um 26% unter dem Vorjahr zurückblieben, konnten vor allem Retail- und Hotelimmobilien deutliche Umsatzzuwächse verzeichnen. Top-Investitionsstandort war Berlin mit gut 2,03 Mrd. Euro (+48%), gefolgt von München, wo mit knapp 1,48 Mrd. Euro das Investmentvolumen mehr als verdoppelt wurde. Dicke Zuwächse verzeichneten auch Frankfurt mit 852 Mio. Euro (+92%), Düsseldorf mit 655 Mio. Euro (+42%), Köln mit 652 Mio. Euro (+251%) und Hamburg mit 622 Mio. Euro (+34%). Schlusslicht Stuttgart musste als einziger Top 7-Standort mit nur 179 Mio. Euro ein dickes Minus von 57% hinnehmen.
Nachdem die Spitzenrenditen im vergangenen Jahr deutlich angezogen bzw. vice versa die Multiplikatoren massiv nachgegeben haben, befinden sie sich aktuell – außer bei Büro – auf einem Stabilisierungskurs. Beim Ausblick erwartet Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE Deutschland, eine Zunahme von Notverkäufen.