JLL

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Von der weltpolitisch schwierigen Gemengelage zeigt sich der europäische Büroflächenmarkt laut JLL wenig beeindruckt. Die „Europäische Büroimmobilienuhr““ sieht keine Anzeichen einer Abschwächung. Der gewichtete europäische Mietpreisindex von JLL legte im zweiten Quartal um 0,7% gegenüber den drei vorangegangenen Monaten zu. 10 der 24 Indexstädte verzeichneten Mietsteigerungen, meist auf Grund eines knapper werdenden Angebots.

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Aktuell berichten Researcher von einer abnehmenden Frequenz in innerstädtischen Einkaufslagen. Auch die Highstreet verliere an Bedeutung, berichtete zuletzt Manuel Jahn, Head of Business Development bei Habona Invest, mit Bezug auf Daten der GfK. Die aktuellen Zahlen von JLL nehmen allerdings ein wenig die Dramatik heraus. PLATOW hat das aktuelle Zahlenwerk von JLL ein wenig weiter analysiert und dem 5-Jahresschnitt gegenübergestellt.

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Der Verkauf des direkt am Gendarmenmarkt gelegenen Hilton Berlin mit 601 Zimmern für ca. 297 Mio. Euro durch ein Joint-Venture von Park Hotels & Resorts und Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) an Aroundtown ist laut JLL die deutschlandweit größte Hotel-Einzeltransaktion aller Zeiten. Aber auch die Veräußerung des Leonardo Royal Hotel München an Invesco für 157 Mio. Euro durch die israelische Fattal Gruppe und der Ankauf des Courtyard by Marriott in Hamburg als Forward-Deal durch die Zurich Gruppe Deutschland setzen Maßstäbe im deutschen Hotelinvestmentmarkt.

Mit über 1,8 Mio. qm Büroflächenumsatz in den 7 deutschen Hochburgen inkl. Stuttgart bleibt der Markt lt. JLL auf sehr hohem Niveau. BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) sieht sogar das zweitbeste 1. Hj. aller Zeiten. Dennoch zeigen die Büromarktdaten in der ersten Jahreshälfte im Grunde nur wenig Überraschendes. Die konjunkturellen, gesellschaftlichen und immobilienwirtschaftlichen Daten stützen den Immobilienmarkt. Der Mitarbeiter gewinnt an Bedeutung für die Unternehmen und bekommt wieder mehr Platz zugeteilt.

Der deutliche Abwärtstrend des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW setzt sich im 2. Quartal 2018 fort. Grund sei die zunehmend schlechtere Finanzierungssituation. Die Erwartungen für gewerbliche Immobilienfinanzierungen über die nächsten sechs Monate sind zwar besser geworden, liegen aber trotzdem noch deutlich im negativen Bereich.

Flexible Office Space setzt lt. JLL sein rasantes Wachstum in Deutschland fort. In den 7 Metropolen würden derzeit bereits an 429 Standorten flexible Büroflächen zur Verfügung gestellt. Für weitere 58 Standorte sind zwischen Betreibern und Eigentümern Mietverträge unterschrieben. Das berichtet der JLL-Report „Flexible Office Space“. Dabei hätten die derzeit agierenden 236 Betreiber rund 764 000 qm für 76 800 Arbeitsplätze einkalkuliert.

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Am Mittwoch (13.6.) trafen sich zum inzwischen traditionellen „Tag der Immobilienwirtschaft““ in Berlin nahezu alle, die in der Branche Rang und Namen haben. Gastgeber der rund 1 800 Teilnehmer ist der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), Deutschlands Interessenverband der Immobilienwirtschaft. Details aus unseren Gesprächen berichten wir nächste Woche.

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Die Berichterstattung von JLL zur Performance von Prime Office im ersten Quartal hört sich ein wenig wie aus dem „Jammertal““ an. In gepflegtestem Maklerdeutsch teilt JLL mit, das „Performancewachstum des Victor Prime Office-Index verlangsamt sich zu Jahresbeginn““. In den ersten drei Monaten stieg der Index nur noch um 1,8% im Vergleich zum Vorquartal. Im Schlussquartal 2017 stand gegenüber dem dritten Quartal noch ein Plus von 4,1% zu Buche. Rechnerische 7,2% p.a. wären für PLATOW aber immer noch ein hervorragendes Performancewachstum.

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Im neuen PLATOW Special Immobilien, das Ende Mai erscheint, analysieren wir eingehend die Entwicklungen im Einzelhandel. Dabei zeichnet sich ab, dass der Gegenwind von der Mietseite deutlich stärker ist, als es die Jubel-Berichte zu den Investmentmärkten nahelegen. Auf der BIIS-Tagung des Verbands der Immobilienbewerter erhielten wir ernüchternde Background-Infos aus der Praxis. Hinzu kommt, dass aktuell lediglich lange vorhersehbare Entwicklungen, mit denen sich PLATOW bereits zur Jahrtausendwende noch vor dem Siegeszug von Amazon, iPhone oder Google beschäftigte, Realität werden.

Trotz zunehmender Verunsicherung der Finanzmärkte sowie des politischen und ökonomischen Gegenwinds bleiben Europas Büromärkte auf der Mieterseite robust, berichtet JLL. Deutschland zeigt sich von der besten Seite. Deutliche Mietanpassungen in den vergangenen beiden Jahren stützen die Bewertungen. 2018 werde die stabile Nachfrage zu weiteren Mietsteigerungen in Europa führen.

Frankfurt erreicht wieder die nominale Spitzenmiete der Jahre 1993 bis 2001. Die damaligen Toprekorde von über 50 Euro bleiben jedoch bei 38 oder 42 Euro je nach Maklerbetrachtung unerreicht. Über das reale Niveau von 1993, das heute bei sicherlich 75 Euro liegen müsste, spricht sowieso niemand mehr. Dennoch zeigen seit einigen Jahren die Pfeile nach oben.

Im Q1 2018 sank lt. CBRE das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Hotelmarkt im Vorjahresvergleich um 41% auf 661 Mio. Euro. Das geringere Volumen sei vor allem auf die Größe der Deals, die oft an B-Standorten stattfanden, zurückzuführen. Colliers kommt indes auf ein Transaktionsvolumen von 560 Mio. Euro. BNPPRE rechnet 620 Mio. Euro und JLL 640 Mio. Euro aus. Der aktuelle Rückgang sei jedoch nur eine Momentaufnahme, so CBRE. Das Investoreninteresse sei ungebrochen und die Produktverfügbarkeit limitierend.

Zum Quartalswechsel werfen Maklerhäuser mit ihren Ergebnissen um sich. Viele Unterschiede erschöpfen sich darin, jeweils eine verschiedene Anzahl von Städten zu analysieren und Summen bzw. Trends zu aggregieren. Die Trends variieren indes nur geringfügig. Wir haben die wichtigsten Eckdaten des Q1 zusammengefasst: Mit 910 000 qm Büroflächenumsatz an den acht wichtigsten Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München konnte lt. BNPPRE das zweitbeste Ergebnis in einem Q1 erzielt werden.

Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt bleibt im ersten Quartal mit rd. 12,3 Mrd. Euro auf Vorjahresniveau (-2%). JLL rechnet mit einem bundesweiten Transaktionsvolumen für 2018 in Höhe von rd. 55 Mrd. Euro. Zum Vergleich: Der 10 Jahres-Mittelwert 2007 bis 2016 lag bei 33,1 Mrd. Euro. 55, 53 und 57 Mrd. Euro konnten in den letzten drei Jahren umgesetzt werden.

Der zertifizierte Büroflächenbestand in den Big 7 ist 2017 um über 400 000 qm auf knapp 7 Mio. qm angestiegen, berichtet JLL in der aktuellen CESAR Analyse. Damit sind 7,5 (Vj.: 7,2)% des gesamten Büroflächenbestands zertifiziert. Frankfurt liegt mit 19,8% seit Beginn der CESAR Analysen im Jahr 2013 an der Spitze, vor Düsseldorf (7,2 %), München (6,3%), Berlin (5,7%), Hamburg (5,2%) und Köln (5,1%). Schlusslicht ist Stuttgart mit 4,5%.

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Trotz einer weiterhin guten Finanzierungslage verzeichne der „Deutsche Immobilienfinanzierungsindex““ (DIFI), der vom Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) und JLL erhoben wird, im ersten Quartal 2018 einen Rückgang um 7,9 auf -7,8 Punkte. Getrieben wurde der Rückgang von einer wahrnehmbaren Eintrübung der Geschäftserwartungen für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in den nächsten sechs Monaten.

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Ein positives Bild für die Entwicklung der Immobilienmärkte liefert der weltweit synchronisierte Konjunkturaufschwung. Er biete laut JLL auch für 2018 eine starke Plattform für Investmentaktivitäten auf hohem Niveau. Das weltweite Immobilien-Transaktionsvolumen stieg im Q4 um 10% auf 228 Mrd. US-Dollar. Das Gesamtjahresvolumen erreichte 2017 ein Plus von 6% auf 698 Mrd. Dollar. Trotz der weltweiten politischen Unsicherheiten sei das Vertrauen der Investoren in die Performance des Immobiliensektors ungebrochen, resümiert JLL. Das Abschlussquartal habe sogar den Rekord von 2014 übertroffen.

Co-Working gilt als der neueste Trend in der Immobilienbranche. Researcher wie JLL schätzen das Marktpotenzial in den nächsten Jahren auf 30% am Gesamtmarkt. Co-Working ist in der Wissenschaft indes nicht klar definiert. Während heute schon viele Freiberufler, Kreative und junge Start-ups flexible Büroflächen nutzen, wird angenommen, dass in Zukunft auch Unternehmen einen Teil ihrer Flächen flexibel anmieten werden.

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Der „Victor Prime Office Indikator““ von JLL konnte zum Jahresende 2017 mit einem Plus von 4,1% auf 180,7 Punkte noch einmal deutlich zulegen. JLL analysiert die Wertentwicklung von etwa 12 Mio. qm Bürofläche der 1A-Lagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München.

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Unaufhaltsam schreitet die „Amazonisierung“ des Einzelhandels voran. Der Aufstieg des Internet-Handels revolutioniert die Branche. Bereits in den 90er Jahren waren viele Entwicklungen zum Ersatz der Fläche durch den Online-Versandhandel erkennbar, auch wenn damals Amazon, Zalando, Smartphones und Tablets noch nicht geboren oder marktrelevant waren. Dennoch herrschte fast 15 Jahre weitgehend Ruhe im Handel. Der Basiseffekt verbarg den rasanten Aufschwung des Online-Handels. Seit einigen Jahren wird auch in den Zahlen trotz Hochkonjunktur immer klarer, dass sich der Einzelhandel mitten in einer Transformation befindet.