JLL

Die Spitzenmieten in den 110 von JLL beobachteten weltweiten Märkten haben im zweiten Quartal 2016 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum durchschnittlich um 3,6% zugelegt. Das ist der höchste Anstieg in einem 12-Monatszeitraum seit 2012. Der Tiefpunkt der Mietentwicklung lag im dritten Quartal 2009 bei -15,8%. Das beste Quartalsergebnis gab es im dritten Vierteljahr 2007 mit 16,7%. Angeführt werden die Top 10 von Oakland-East Bay (35,4%), gefolgt von Stockholm (28,9%) sowie Dublin und Dubai (jeweils 20%).

Lt. brandaktuellem Performance-Indikator JLL Victor Prime Office gingen die Mutmaßungen, im deutschen Spitzensegment seien die Preisobergrenzen erreicht, deutlich daneben. Es gebe stattdessen ein Performancewachstum wie zu Zeiten des Immobilienbooms 2007. Bleibt zu hoffen, dass dieser Vergleich kein böses Omen ist. Vielleicht hilft die These, die die Deutsche Bank gerade im Research aufstellte, dass durch die Wohnungsknappheit so viele Büros umgewandelt würden, dass daraus Büroknappheit mit deutlich steigenden Mieten entstehen würde, die der Zyklik entgegen wirkt. 

Der dritte Finanzierungstag von „Der Immobilienbrief“ und „Bond Magazine“ zeigte, dass der Markt für alternative Finanzierungen auch dieses Jahr stetig weiter wächst. Neben Schuldscheindarlehen und Mittelstandsanleihen ging es auch um Crowd- und Mezzanine-Finanzierungen.

Fehlende Fusionen und Großportfoliotransaktionen sorgten dafür, dass im 1. Hj. 2016 das Transaktionsvolumen auf dem Wohnportfolio-Investmentmarkt mit ca. 4,4 Mrd. Euro bei 42 000 Wohneinheiten um 75% unter dem Vorjahresvergleich und immer noch um 50% unter dem 5-Jahresvergleich liegt.

Gegenüber den Investments, die im Markt für studentisches Wohnen 2015 in Großbritannien ca. 6,3 Mrd. Euro bzw. in Nordamerika ca. 4,7 Mrd. Euro betrugen, nehmen sich die etwa 520 Mio. Euro in Deutschland bescheiden aus. JLL hat mehr als 470 Marktakteure aus Deutschland, UK und den Niederlanden befragt.

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2016 ist das Jahr, in dem die Investmentrekorde purzeln. Während der letzte Boom 2006/07 noch ironische Bemerkungen über den Umgang mit „Other People Money““ hervorlockte, zeigt das Jahr 2016 die neue Normalität der Nullzinsära in einem unsicheren Umfeld. Für CBRE summiert sich in der ersten Jahreshälfte das in deutsche Hotelimmobilien geflossene Transaktionsvolumen auf insgesamt 2,02 Mrd. Euro (+39%).

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Der europäische Büro-Mietpreisindex von JLL legte im zweiten Quartal 2016 gegenüber den vorangegangenen drei Monaten um 1,8% zu. Im ersten Vierteljahr waren es 0,7%. Das ist die stärkste Quartals-Mietsteigerung seit Mitte 2011. Von den 24 Index-Städten verzeichneten acht steigende Mieten im Quartalsvergleich. In allen anderen Märkten sind die Spitzenmieten stabil geblieben, darunter auch London.

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Für institutionelle Immobilien-Investoren sind Markt-Transparenz und Research inzwischen unverzichtbar geworden. Das lässt viele Diskussionen über so genannten ABBA-Investments und eine angeblich zunehmende Risikobereitschaft der Institutionellen schnell wieder in der Nische verschwinden.

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In inzwischen regelmäßig gepflegter Einmütigkeit äußern sich die großen Maklerhäuser zu den transparenten deutschen Metropolen-Immobilienmärkten. Wir haben die Zahlen zum ersten Halbjahr von JLL, BNPPRE, CBRE und Colliers unter die Lupe genommen. Zwar gibt es in der Erfassung noch Unterschiede, bei den Trends herrscht jedoch Einigkeit. Der Flächenumsatz dürfte in den Top-Märkten insgesamt um etwa 10% gestiegen sein. Der 5-Jahresschnitt der jeweils ersten Halbjahre wurde ebenfalls deutlich um etwa 15% übertroffen.

Der Flächenumsatz auf dem europäischen Logistikmarkt könnte nach 17,1 Mio. qm im vergangenen Jahr 2016 um weitere 5,7% auf über 18 Mio. qm steigen. Im Rekordjahr 2015 war der Flächenumsatz allerdings noch um 11,4% gewachsen.

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Deutschland ist der größte und attraktivste Einzelhandelsmarkt in Europa. Zu diesem Ergebnis kommt der JLL-Report „Destination Retail 2016″“, der mit München, Berlin, Hamburg und Frankfurt gleich vier deutsche Städte in den weltweiten Top 50 auflistet. Der global begehrteste Standort für den Einzelhandel ist derzeit die britische Hauptstadt London, gefolgt von Hongkong und Paris.

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Der Brexit hat fast alle überrascht. Auf der Tagung des immpresseclubs, der Arbeitsgemeinschaft der deutschen Immobilienjournalisten, direkt am Wahl-Donnerstag mit Bundesbank-Vorstand Johannes Beermannn drehte sich alles um das Brexit-Referendum. Die als abgehoben empfundene Politik hat sich von großen Teilen der Bevölkerung und ihren Ängsten vor Altersarmut durch Nullzins, Enterbung der Kinder durch Vermögensverzehr im Alter, Nicht-Kontrollierbarkeit der EU-Grenzen und einer ungezügelten Immigration entfremdet. Viele Wähler, deren Kreuzchen lediglich ein Denkzettel sein sollte, und Politiker, die den Brexit-Wahlkampf als Karriere-Beschleuniger nutzen wollten, werden sich jetzt wie der Zauberlehrling vorkommen.

In Deutschland lag das Neugeschäft der Immobilienfinanzierer 2015 mit 38,2 Mrd. Euro nahezu auf dem Niveau von 2014 (38,3 Mrd. Euro), obwohl auf dem Immobilien-Investmentmarkt ein neues Rekordvolumen erreicht wurde. Der professionelle gewerbliche Immobilien-Investmentmarkt inklusive gewerblicher Wohnimmobilieninvestitionen legte in der Statistik des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL) von 23 Mrd. Euro 2010 kontinuierlich auf über 80 Mrd. Euro in 2015 zu.

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Der JLL-Report „Global Market Perspective““ gibt aktuell einen Überblick über die Entwicklungen auf den weltweit größten gewerblichen Immobilienmärkten. Diese zeigen sich nach einem nervösen Jahresauftakt wieder auf Erholungskurs.

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Auch JLL beschäftigt sich mit den Gründen, warum das historisch niedriges Zinsumfeld nicht zu deutlich höheren Bauinvestitionen führt. Der Nachschub an neuen Büroflächen in den Big 7 Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart gewinnt 2016 langsam wieder an Fahrt.

Seit Jahren überbieten sich die Makerhäuser mit Rekordmeldungen zu Wertsteigerungen bzw. Total Returns aus Mieten und Wertzuwächsen. Auf dem Depotauszug findet der Anleger die von den Maklern ermittelte Performance von etwa 50% der vergangenen fünf Jahre allerdings nicht.

Nach vorläufigen Erhebungen von JLL lag das globale Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien im ersten Quartal 2016 bei 128 Mrd. US-Dollar. Dies bedeutet einen Rückgang um 17% im Vergleich zum Vorjahr.

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15 von 24 untersuchten Büroflächenmärkten befanden sich Ende März auf der JLL-Immobilienuhr im Quadranten des verlangsamten Mietwachstums, der zyklische Reife aufzeigt. Der europäische Büro-Mietpreisindex legt im ersten  Quartal 2016 um 0,6% im Vergleich zum Vorquartal zu.

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Weltweit reisten 2015 laut einer aktuellen Studie von Bulwiengesa 4,4% mehr Menschen in andere Länder als im Jahr zuvor. In den vergangenen 10 Jahren lag die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate bei 3,8%. Auch für Deutschland war 2015 ein hervorragendes Tourismusjahr. Mit 166,8 Mio. Ankünften und 436,2 Mio. Übernachtungen erzielten die gewerblichen Beherbergungsbetriebe in Deutschland einen neuen Rekord. In den letzten 10 Jahren stiegen die Übernachtungen in Deutschland um rund 27%. Vor diesem Hintergrund gewinnt die Asset-Klasse Hotel in der Immobilienbranche zunehmend an Bedeutung.

Der deutsche Bürovermietungsmarkt ist stark in das Jahr 2016 gestartet. Mit ca. 889 000 qm liegt das Umsatzvolumen aus Vermietungen und Eigennutzern in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart im ersten Quartal 2016 um gut 10% über dem Vorjahresergebnis.