JLL

Die Researcher von JLL bestätigen im Wesentlichen die vor einigen Wochen berichteten Trends von F+B. Die Aufwärtsbewegung der Mietpreise im ersten Halbjahr 2015 hat in den von JLL untersuchten Großstädten leicht an Schwung verloren.

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Im ersten Halbjahr wurden in Hamburg bereits acht Transaktionen mit Büro-Investments jenseits der Marke von 50 Mio. Euro getätigt. Eine Analyse der Transaktionspipeline lässt für die zweite Jahreshälfte weitere 10 Transaktionen dieser Größenordnung mit einem Gesamtvolumen von noch einmal fast 800 Mio. Euro erwarten.

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Aus einer vor 20 Jahren investierten DM in einen typischen geschlossenen Immobilienfonds mit westdeutschen Immobilien hat die Wertentwicklung trotz Boom der vergangenen Jahre gerade rd. 32 Pfennig, ca. 16 Cent, an Wert gelassen. Diese Berechnung der Kollegen des Branchenmediums „Der Immobilienbrief““ haben wir überprüft (vgl. Artikel zu Fondsdesastern aus PLATOW Immobilien v. 14.8.).

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Der globale Office Index von JLL mit 95 Märkten zeigt einen anhaltenden Anstieg der Spitzenmieten weltweit. In den vergangenen zwölf Monaten ergab sich ein Plus von 2,3%. In mehr als zwei Dritteln aller Märkte notierte JLL Mietsteigerungen. Das zweite Quartal zeigte die Entwicklung deutlich. Im Vergleich zum ersten Quartal legte der Index um 0,9% zu (Q1: 0,4%). Gleichzeitig sprang der Vermietungsumsatz auf das höchste Volumen seit 2011.

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Bei aller Vorsicht vor Index-Gläubigkeit bleiben die Trendänderungen, die die Indizes aufzeigen, relevant. Dennoch sind absolute Aussagen mit Vorsicht zu genießen.

Outperformer wie die deutschen Metropolen, London oder auch die spanischen Aufholmärkte gleichen die Verluste in den Problemzonen mehr als aus. Trotz der aktuell positiven Entwicklung bleibt JLL in der 5-Jahresperspektive mit einem durchschnittlichen erwarteten Jahresplus der Spitzenmieten von gut 2% eher bescheiden. Im zweiten Quartal 2015 legte der europäische Mietpreisindex, dessen zu Grunde liegende Städte JLL zyklisch in die Büroimmobilienuhr einsortiert, wieder zu.

Im zweiten Quartal haben Investoren mit einem Gesamtvolumen  von 890 Mio. Euro ihr Hotel-Engagement noch einmal um 50% gegenüber dem schon starken Auftaktquartal erhöht. Der Schnitt der jeweils ersten sechs Monate 2005 bis 2014 (646 Mio. Euro) wurde um deutlich mehr als das Doppelte übertroffen, wie aus dem aktuellen Zahlenwerk von JLL Hotels & Hospitality hervorgeht. Mit 44 Transaktionen und 1,48 Mrd. Euro im ersten Halbjahr wurde der Vorjahresvergleich um 10% getoppt. Die insgesamt 34 Einzeltransaktionen im ersten Halbjahr summieren sich auf ein Volumen von 920 Mio. Euro nach 470 Mio. Euro im ersten Semester 2014. Gegenüber dem Vorjahr waren das mehr als doppelt so viel Einzeltransaktionen. Aus Portfoliotransaktionen flossen weitere 560 Mio. Euro in Hotels.

Auf dem deutschen Büromarkt ging es im ersten Halbjahr weiter aufwärts. Sämtliche Maklerhäuser sehen im Durchschnitt der jeweils analysierten Märkte eine deutliche Verbesserung der Vorjahresergebnisse in der Bürovermietung. CBRE ermittelt ein Gesamtplus im Vorjahresvergleich von 13,4%, BNPPRE kommt auf gut 12%, Savills sieht ein Plus von 8,4% und JLL ermittelt +9,5%. Im Ergebnis aller Recherchen zeigt der Büromarkt keine Spur einer Krise.

Am Frankfurter Büromarkt inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei wurden im ersten Halbjahr nach Analyse von Aengevelt Research rund 179 000 qm (+11%) vermietet. JLL sieht bei etwas anderer Definition 180 100 qm (+5%), BNPPRE ermittelt bei größerer Bezugsfläche 203 000 qm, Savills kommt auf 167 900 qm, NAI apollo errechnet 182 300 qm und Knight Frank schätzt 178 600 qm. Bezogen auf den 10-Jahresschnitt errechnet Aengevelt jedoch ein Minus von rund 16%. Ausschlaggebend war die vergleichsweise niedrige Anzahl an Großvermietungen. Nur vier Mietverträge über 5 000 qm seien abgeschlossen worden.

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Mit 15 655 Passanten pro Stunde ist die Kaufinger Straße in München nach Angeben von JLL die meistbesuchte Einkaufsstraße in Deutschland in diesem Jahr. Die Einkaufsstraße mit den höchsten Ladenmieten ist damit zugleich auch die mit den meisten Besuchern. Auf dem zweiten Platz folgt die Frankfurter Zeil (13 480).

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Eine relative Betrachtung ist oft sehr viel aussagekräftiger als der bloße Blick auf die absoluten Zahlen. Das gilt insbesondere bei der Einschätzung der Wettbewerbsfähigkeit einer Stadt. Der „City Investment Intensity Index““ von JLL vergleicht das Volumen direkter Immobilien-Investments im Verhältnis zur ökonomischen Größe einer Stadt.

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Der neue JLL Victor Prime Office, der die Entwicklung der Kapitalwerte von Immobilien-Investments aufzeigt, lässt im ersten Quartal 2015 den Aufschwung von 2006/2007 weit hinter sich. In der vergangenen Dekade erwies sich der Hype als Auszeit des gesunden Menschenverstands, die schnell bestraft wurde.

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JLL analysierte das Zahlenwerk von 15 Banken, die zusammen etwa 70% des Neugeschäftsvolumens im deutschen Markt ausmachen. 2014 hat in Deutschland das Neugeschäftsvolumen gewerblicher Immobilienfinanzierungen bei den analysierten Banken noch einmal um 11% auf 37 Mrd. Euro zugelegt.

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Der deutsche Investmentmarkt für Handelsimmobilien zeigte sich im ersten Quartal 2015 sehr dynamisch. Mit 3,2 Mrd. Euro (Savills) bzw. rund 3 Mrd. Euro (JLL) notiert das Transaktionsvolumen um 5% über Vorjahresniveau. Savills und CBRE (3,7 Mrd. Euro) registrieren sogar jeweils ein Drittel mehr Umsatz als im Vorjahr. Geprägt ist das Ergebnis allerdings von einem 1,1 Mrd. Euro schweren Mega-Deal.

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Mit gebremstem Schaum sind die europäischen Büro-Nutzermärkte  in das laufende Jahr gestartet. Gleichwohl bleiben die Aussichten auf den europäischen Vermietungsmärkten positiv, wie ein Blick auf die JLL-Büroimmobilienuhr für das erste Quartal 2015 zeigt.

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Wie auch in allen früheren Zyklen stürzen sich die Investoren, wenn das klassische Core-Material ausgeht, auf Nischenmärkte. Auch PLATOW berichtete Ihnen regelmäßig von der positiven Entwicklung im Hotel-Investment-Segment. Bleibt zu hoffen, dass diesmal die Erkenntnisse und Erfahrungen aus früheren Zyklen in die Investments einfließen.

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In Deutschland und der Welt geht der Aufschwung an den Investmentmärkten für Gewerbeimmobilien unvermindert weiter. Regelmäßig wird der Rekord des vorangegangenen Booms als Maßstab herangezogen, der gerade überschritten oder knapp verfehlt wurde. Das trifft auch auf die aktuellen Zahlen von JLL zur Entwicklung der weltweiten Gewerbeimmobilien-Investments zu. Demnach hat das globale Transaktionsvolumen im ersten Quartal um 4% auf 148 Mrd. Dollar zugelegt.

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Auch auf dem Investmentmarkt hat das Jahr gut begonnen. Die Party der Institutionellen geht weiter. Mangelnde Alternativen machen Investments rechenbar, die der erfahrene Immobilienverstand oft nicht leicht nachvollziehen kann. 10 Jahre Zinsdifferenz in Verbindung mit den Annahmen über nachhaltig niedrige Zinsen und weitere Wertsteigerungen überdecken in der Excel-Entscheidungstabelle leicht die Lebenszyklus-, Demografie-, Nachvermietungs- und Sanierungsrisiken. Davon lebt aber die Branche, die sich auf neue Rekorde vorbereitet.

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Der deutsche Büroflächenmarkt verzeichnet mit 766 500 qm Umsatz (JLL) im ersten Quartal den besten Wert seit sieben Jahren. Allerdings geht der Großteil der positiven Entwicklung auf Eigennutzer zurück. In diesem Segment stieg das Volumen gegenüber dem Vorjahresquartal um 20%. Das reine Vermietungsvolumen wuchs hingegen nur um 3%.

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Das Wachstumstempo Chinas hat sich deutlich verlangsamt. Die heimischen Immobilienmärkte kühlen spürbar ab. Deshalb sucht das in hohem Maße vorhandene Kapital nach globaler Diversifizierung.