JLL

Weder das Wetter noch die auf Zypern und in Italien erneut aufgeflammte Euro-Krise konnten im ersten Quartal die Investitionsbegeisterung auf dem deutschen Büromarkt drücken. Durch die Überhänge des hervorragenden vierten Quartals 2012 ermittelt Jones Lang LaSalle (JLL) für die deutschen Metropolen in den ersten drei Monaten 2013 ein um etwa 35% auf 7,1 Mrd. Euro gestiegenes Investmentvolumen. Die Vermietung schnitt dagegen recht schwach ab.

Der Online-Handel erhöht die Nachfrage nach Logistikflächen. Gleichzeitig ändert sich der Bedarf. Maßgeschneiderte Megazentren, die große Flächen und einen guten Zugang zu Arbeitskräften benötigen, gewinnen stark an Bedeutung. Allein rund 3 Mio. qm Spezialflächen für „E-Fulfillment-Zentren“ beanspruchen in den kommenden 5 Jahren allein die Online-Handelshäuser in Europa. Weitere 22 Mio. qm werden im gleichen Zeitraum für den darüber hinausgehenden Lagernachschub des Einzelhandels benötigt. Während der Anteil der Retailbranche am gesamten Logistikflächenumsatz seit 2009 stabil bei rd. einem Drittel bzw. 16,5 Mio. qm verharrte, hat sich der Anteil der reinen Online-Logistiknachfrage von 2 auf 7% bzw. 2,7 Mio. qm erhöht. Insgesamt 52% des gesamten europäischen E-Commerce-Logistikflächen-Umsatzes der vergangenen 4 Jahre fanden in Deutschland statt. Das waren mehr als 1,4 Mio. qm Fläche, rechnet Rainer Köpke, Logistikchef von Jones Lang LaSalle (JLL) Deutschland, vor.

2012 erreicht lt. Jones Lang LaSalle (JLL) mit einem Transaktionsvolumen von 11,1 Mrd. Euro ein neues 5-Jahres-Hoch. Insgesamt wechselten ca. 200 000 Wohnungen die Besitzer. Verglichen mit dem Vorjahr mit 6,6 Mrd. Euro stieg das Transaktionsvolumen damit um fast 70%. Die Zahl der gehandelten Wohnungen legte um 30% zu. Fast 5,1 Mrd. Euro wurden mit fünf Großtransaktionen mit jeweils über 10 000 Wohnungen umgesetzt. Die DKB Immobilien (25 000 Wohnungen), das BauBeCon-Portfolio (23  500), das „Hawk“-Portfolio (21 600), das Wohnportfolio der LBBW (21 500) und die Wohnungen der TLG (11 500) fanden Investoren. Die Landesbanken Baden-Württembergs und Bayerns zwangen wettbewerbsrechtliche Auflagen, ihre Bilanzen zu verkürzen. Sie fanden sich auf der Verkäuferseite. Darüber hinaus nutzten Gläubigerbanken das gute Umfeld für Wohninvestments, um notleidende Portfolios zu veräußern. Das Bundesfinanzministerium nutzte die anziehende Nachfrage nach Wohnungen, um sich u.a. von der TLG Wohnen zu trennen.

Neben Wohnimmobilien gelten in Deutschland als besonders Krisenresistent offenbar Einzelhandelsimmobilien. Besonders erstklassige Shopping-Center sind bei deutschen und ausländischen Investoren gefragt. Allerdings hat die starke Nachfrage zur Folge, dass das Angebot an passenden Produkten mittlerweile deutlich zurückgeht.

Bei anhaltender Knappheit durch einen positiven Wanderungssaldo gehen die Wohnungs-Researcher von Jones Lang LaSalle (JLL) davon aus, dass der Miet- und Preispeak wohl noch nicht erreicht ist, jedoch würden die Preis- und Mietsteigerungsraten deutlich zurückgehen. Der Bevölkerungszuwachs in Frankfurt habe sich auch 2012 fortgesetzt. Im Sommer 2012 wurde die Marke von 700 000 Einwohnern überschritten.

Das Hoteltransaktionsvolumen in der Region EMEA, dem Analysten-Konstrukt, das Europa, Middle-East sowie Afrika zusammenfasst und dessen analytische Aussagefähigkeit bislang niemand verständlich erläutern konnte, ist nach Angaben von Jones Lang LaSalle Hotels (JLL) 2012 um 4% auf 8,5 Mrd. Euro gesunken. Wichtiger ist aber, dass der 10-Jahresschnitt der Hoteltransaktionen von 11,35 Mrd. Euro um knapp 21% verfehlt wurde.

In dem neuen CESAR-Report, dem Certification and Sustainability Radar, befasst sich Jones Lang LaSalle (JLL) mit den zertifizierten Büroflächen in den fünf deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Unter zertifizierten Flächen versteht JLL sowohl zertifizierte, vorzertifizierte als auch zur Zertifizierung registrierte Objekte. Der gute Wille zählt hier schon für die Tat.

Der von Jones Lang LaSalle ermittelte synthetische Kapitalwert-Index, der sich multiplikativ aus der Entwicklung der Marktmiete und der Marktrendite zusammensetzt und damit die theoretische Wertentwicklung einer Büroimmobilie, die immer genau zum Erhebungszeitpunkt voll vermietet ist, spiegelt, sieht für das Gesamtjahr 2012 eine Performance bzw. eine Wertänderungsrendite von 5,5% nach 6% im Vorjahr.

Jones Lang LaSalle erzielte 2012 einen bereinigten Gewinn je Aktie von 5,48 Dollar nach 4,83 Dollar im Vorjahr. Weltweit konnte ein Rekordumsatz von 3,9 Mrd. Dollar bzw. eine Steigerung von 12% gemessen in den jeweiligen Landeswährungen erzielt werden. Der Honorarumsatz stieg auf 3,6 Mrd. Dollar (+10%).

Deutlich zugelegt haben im 4. Quartal 2012 die Vermietungsumsätze in Europa. Den Rückgang im Gesamtjahr konnte dies jedoch nicht mehr ausgleichen. Der Vermietungsumsatz 2012 lag mit 10,3 Mio. qm in der Summe der Indexstädte von Jones Lang LaSalle (JLL) um 10% unter dem Vorjahreswert.

Das Investmentergebnis des vergangenen Jahres überrascht und erlaubt wieder einen schmunzelnden Blick auf die unterjährigen Prognosen und sogar noch auf die „Endergebnisse“, die Mitte Dezember gemeldet wurden. Aus dem prognostizierten moderaten Umsatzrückgang auf 21 Mrd. bis 22 Mrd. Euro wurde zuletzt noch ein sattes Plus von ca. 9% bis 11% auf über 25 Mrd. Euro – je nach Researchquelle.

Der Frankfurter Büromarkt konnte im vergangenen Jahr das höchste Vermietungsvolumen seit 2007 verbuchen. Die vier Researchhäuser Savills, Cushman & Wakefield (C&W), Jones Lang LaSalle (JLL) und Aengevelt notierten Umsätze zwischen 505 000 qm und 512 100 qm. Damit konnte erstmals seit fünf Jahren wieder die Marke von 500 000 qm geknackt werden.

Hela Hinrichs, Chef-Researcherin von Jones Lang LaSalle, gab auf der Jahresend-PK einen kurzen Überblick über die globalen Entwicklungen. Neben den Problemen in der Euro-Zone beeinträchtige zum Jahresende 2012 die amerikanische Haushaltsklippe die Stimmung an den Immobilienmärkten. Der in buchstäblich letzter Sekunde erzielte Fiskalkompromiss verschafft den USA und damit auch der Weltwirtschaft jedoch zumindest eine Atempause.

Auf der traditionellen Jahrespressekonferenz präsentierte Jones Lang LaSalle (JLL) die neue „Risiko-Wippe“, die das Chance-Risiko-Verhältnis am deutschen Büro-Investmentmarkt visualisiert. Allerdings senkt das schwergewichtige Risiko der Schuldenkrise in allen Einzeluntersuchungsbereichen die Wippe zur Risikoseite. Vielleicht wäre es hier sinnvoller, zwischen den wahrscheinlichkeitstheoretisch fassbaren Risiken der Krisenbekämpfung und den nicht fassbaren Konsequenzen eines möglichen Crashs zu unterscheiden.

Die Bürovermietungsmärkte haben lt. Jones Lang LaSalle (JLL) 2012 in den sieben Immobilienhochburgen um etwa 15% nachgegeben. Das Umsatzvolumen der Top 7 wird 2012 die 3-Millionen-qm-Marke nicht erreichen, meint Deutschland-Researcher Helge Scheunemann.

Im Zuge der gesenkten Konjunkturprognosen stockt auch die Performance des Victor Prime Office Indikators für deutsche Metropolen von Jones Lang LaSalle (JLL) im dritten Quartal. Victor ist ein synthetischer Indikator, der die aktuelle Cashflow-Rendite der jeweiligen Marktsegmente und die Wertänderungsrendite betrachtet. Der errechnete Total Return ergibt sich dann aus der Addition der beiden Werte.

Europaweit erreichte der Büroflächenumsatz im dritten Quartal ca. 2,3 Mio. qm (-5% gegenüber dem Vorquartal und 10-Jahresschnitt). In den ersten neun Monaten 2012 wurde der Vorjahreswert mit 7,1 Mio. qm um 15% unterschritten. In Westeuropa stützen vor allem Paris und München die Gesamtzahlen.

Mit ca. 335 Mio. Euro Hotel-Transaktionsvolumen in Deutschland im dritten Quartal wurden rund 60% des bisherigen Jahresvolumens umgesetzt. In den ersten neun Monaten lag das Hotel-Investmentvolumen lt. Thorsten Faasch, Leiter Investment bei Jones Lang LaSalle Hotels Deutschland, mit rund 535 Mio. Euro um ca. 6% unter dem Vorjahresniveau von etwa 570 Mio. Euro.

Der Büromarkt ist stets auch ein bewährter Konjunktur-Seismograph. Aktuell ist das Umfeld für Expansionsentscheidungen vor allem auch bei Finanzdienstleistern denkbar schlecht. Das spiegelt sich in den Zahlen wider.

Der Frankfurter Büromarkt notiert lt. BNPPRE mit 387 000 qm am Ende des dritten Quartals auf Vorjahresniveau (JLL: 317 000 qm). Hinter München belegt die Mainmetropole den zweiten Platz. Im engeren Stadtgebiet registrierte BNPPRE 338 000 qm (+2% ggü. Vj.). Frankfurt konnte als einzige Stadt das Umsatzniveau halten.