JLL

Mit zwischen 1,3 Mrd. Euro laut Zahlenwerk von BNP Paribas Real Estate und 1,5 Mrd. Euro (Cushman & Wakefield) wurde 2023 noch einmal rund ein Viertel (C&W: -23%, JLL: -24,5%; BNPPRE: -29%) weniger investiert als im schon sehr verhaltenen Jahr 2022. Damit markierte 2023 das schwächste Jahr seit 2012.

Das von PLATOW schon im vergangenen Frühjahr vorgerechnete Drama im professionellen Wohninvestmentmarkt setzt sich noch schlimmer fort als befürchtet. Hierzu ein paar Eckdaten vorab, die wir uns eher aus den bunten Bildern herausgeklaubt haben als im Text lesen konnten. Der Durchschnittspreis pro verkaufter Wohneinheit ist in den JLL-Charts von über 180 000 Euro im Jahr 2021 auf ca. 110 000 Euro um sage und schreibe knapp 40% abgestürzt.

Die Jahresendrallye auf dem deutschen Gewerbeinvestmentmarkt fiel 2023 aus. Ein wenig optimistisch stimmt allein, dass das 4. Quartal das umsatzstärkste des Jahres war.

Seit fast 30 Jahren weist PLATOW mit einem leichten Augenzwinkern darauf hin, dass man zu Entwicklungen des Immobilienmarktes niemals Makler fragen sollte. Denn in steigenden Marktphasen wird darauf hingewiesen, dass es aufgrund der strukturellen Rahmenbedingungen keinen Grund gäbe, warum es nicht weiter bergauf gehen sollte.

Londons New Bond Street, die Pariser Avenue Montaigne und die Züricher Bahnhofstraße sind die von Luxusmarken gefragtesten Handelslagen Europas. Neben der limitierten Flächenverfügbarkeit, der hohen lokalen Kaufkraft und dem Vorteil als weltweiter Tourismusmagnet sind diese Luxuslagen historisch etabliert und waren praktisch schon immer eine Klasse für sich.

Der Blick in den deutschen Spiegel lenkt oft vom Gesamteindruck ab. Die deutsche immobilienwirtschaftliche Perspektive hatten wir Ihnen schon zu Beginn der Zinswende vor 15 Monaten prognostiziert. Die Entwicklung in Europa oder sogar global ist auch eher ernüchternd. Darauf wies bereits Susanne Eickermann-Riepe, RICS Europa Board, bei der Verleihung der PLATOW Awards hin. Das könnte auch noch auf Deutschland ausstrahlen.

Jüngst mahnte die EZB Gefahren im Gewerbeimmobiliensektor an (s. PLATOW v. 23.11.). Die Preise sind wegen des Zinsanstiegs gefallen, zudem sinkt wegen verstärkter Homeoffice-Nutzung die Nachfrage nach Büroflächen. Im ersten Hj. hat sich das Kreditzusagevolumen für Gewerbeimmobilien in Deutschland ggü. dem Vj. um rd. ein Viertel auf 13,9 Mrd. Euro reduziert, rechnet JLL vor.

Im September mussten die Offenen Immobilien-Publikumsfonds zum zweiten Mal in Folge Mittelabflüsse hinnehmen. Die Abflüsse beliefen sich im September auf 115 Mio. Euro und waren damit zwar immer noch nicht signifikant, aber fast dreimal so hoch wie im August.

Die aktuelle Stabilität der Nutzer im derzeit noch knappen Prime Office-Segment birgt die Gefahr, sich im Bürobereich in Sicherheit zu wiegen.

Der professionelle Prime Office-Bereich befindet sich in der schlimmsten Absturzphase der Immobilienwerte der Nachkriegsgeschichte. Gleichzeitig kommen jetzt zu den vermeintlich „guten Nachrichten“ zunehmender Verknappung durch Baueinstellungen (vgl. PLATOW v. 2.11.) auch die echten schlechten News.

Der deutsche Wohninvestmentmarkt blieb im dritten Quartal schwach. Das Transaktionsvolumen summiert sich laut Cushman & Wakefield (C&W) und JLL auf 1,4 Mrd. Euro und liegt damit um mehr als die Hälfte unter dem Vorjahresquartal (3,14 Mrd. Euro) und drei Viertel unterhalb des Fünfjahresschnitts.

Manche Bauherren-Gedanken sind nur schwer nachzuvollziehen. PLATOW arbeitet seit Jahren in Übereinstimmung mit dem Markt heraus, dass es nicht auf die Sinnhaftigkeit von Zertifizierungen ankommt, sondern beglaubigte Nachhaltigkeit zur Nebenbedingung für einen erfolgreichen Exit und die Vermietung wird.

Die Investoren halten sich weiter zurück, so JLL im aktuellen Investment-Marktresearch. Sie rechnen wohl mit weiter fallenden Preisen. „Die Preisfindung sei noch nicht abgeschlossen“, heißt das dann im Maklerdeutsch. Auch Verkäufer hielten sich zurück, monieren die Makler.

Wir gaben Ihnen vergangene Woche erste Eckdaten aus einem Vorab-Maklerbericht. Inzwischen bestätigen sich die Trends zur Bürovermietung. Die schon länger andauernde PLATOW-Skepsis wird rechts überholt.

Bereits seit über einem Jahr greift PLATOW die Bewertungsproblematik in einem geänderten finanzmathematischen Umfeld auf. Bereits zur letztjährigen Expo Real im Oktober 2022 wurden wir in der „Immobilien Zeitung“ entsprechend zitiert. Am Beispiel der Vonovia-Bilanzberichterstattung erläuterten wir Ihnen am 30.3. Bewertungsrisiken von rund einem Drittel.

JLL reduziert durch Abgabe oder Untervermietung an Scaling Spaces seine Bürofläche von 8 200 qm in der Deutschlandzentrale um zunächst 1 000 qm.

Wie auch am Dienstag bei „meet@ruhr“ von Stony Real Estate an der EBZ Bochum im Background-Gespräch Marc Stolte von JLL bestätigte, bleibt der Logistikmarkt nach der Preiskorrektur intakt und wird wieder lebendig. Es zeichne sich bei Logistikimmobilien nach der Schockstarre auf dem Investmentmarkt eine Bodenbildung bei der Dekompression ab, berichtet Garbe Research in seiner aktuellen „Pyramid-Map“.

Miguel Rodriguez Thielen wird Head of Office Leasing bei JLL Deutschland. Er folgt auf Stephan Leimbach, der nach Jahrzehnten Vermietungserfahrung im Juli Head of Office Investment geworden war.

Die für die deutsche Immobilienwirtschaft sicherlich erfreuliche Botschaft einer zu erwartenden degressiven AfA im „Wachstumschancengesetz“, die sich der Branchenverband ZIA als Erfolg auf seine Fahnen schreibt, sollte nicht über die ernüchternde weltweite Gesamtgemengelage hinwegtäuschen. Ob Konjunkturunsicherheit, wie JLL annimmt, oder weltweit gleichläufige Trends der Veränderung der Arbeitswelt die Gründe für die Flaute sind, bleibt offen.

Auf den ersten Blick sieht die JLL-Büroimmobilienuhr im zweiten Quartal noch durchaus positiv aus. Der schnelle Betrachter sieht ein Zusammenrücken der europäischen Büromärkte in einer sich verlangsamenden Phase der positiven Entwicklung der Spitzenmieten.