JLL

Was noch Anfang 2017 zu potenziell „disruptiven Brandherden“ erklärt wurde, wie die Wahlen in den Niederlanden und Frankreich, Brexit, Populismus und Abschottung hat sich lt. JLL für die Immobilienmärkte zumindest relativiert.

Nach Angaben von Colliers International wurden auf dem Bürovermietungsmarkt in Frankfurt inklusive Eschborn und Offenbach Kaiserlei im 1. Hj. ca. 245 000 qm (+16%) umgesetzt. JLL ermittelt 238 000 qm (+8%). Gegenüber dem 5-Jahres-Schnitt bilanziert JLL +14% und +6% gegenüber dem 10-Jahres-Schnitt.

Mit Handelsimmobilien in Deutschland wurden in der 1. Hälfte der lfd. Periode 4,8 Mrd. Euro umgesetzt. Q2 war dabei mit 2,57 Mrd. Euro stärker als Q1 (2,25 Mrd. Euro). Der Markt liegt damit um 20% über dem 2016er-Level.

In weiterhin starker Verfassung präsentieren sich der deutsche Bürovermietungs- und der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien im ersten Halbjahr 2017. Mit 1,837 Mio. umgesetzten Quadratmetern Bürofläche (+0,8%) fiel das Ergebnis knapp besser aus als in den ersten sechs Monaten des Vorjahres. Deutlich zulegen konnte hingegen der Transaktionsmarkt mit einem satten Plus von 47% auf 25,8 Mrd. Euro.

Mit 136 Mrd. US-Dollar bewegte sich das globale Transaktionsvolumen im ersten Quartal fast auf dem Niveau des Vorjahres (-1%). Für das Gesamtjahr 2017 geht JLL von 625 Mrd. bis 650 Mrd. Dollar aus. Der 5-Jahresschnitt der vergangenen guten Jahre wäre damit wieder erreicht oder sogar leicht übertroffen.

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Im Ende Mai erscheinenden PLATOW Special Immobilien gehen wir auch dem merkwürdigen Phänomen auf den Grund, dass die Performance-Indizes für die vergangenen fünf Jahre fast 60% Total Return ausweisen, während Anleger in Immobilienfonds, die in erstklassige Immobilien investieren, statistisch nur weniger als 13% realisierten. Die Jubelmeldungen gehen gleichwohl weiter. Allerdings stellt sich Ralf Kemper, Head of Valuation bei JLL, selbst die Frage, ob sich die ambitionierten Businesspläne, die auf Mieterwartungen basieren, tatsächlich realisieren lassen.

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Sein 1. Quartal 2017 startete lt. JLL-Report „European Office Investment Perspective““ der europäische Büro-Investmentmarkt ohne UK mit 15 Mrd. Euro Transaktionsvolumen auf dem Level des starken Vorjahres. Der 5-Jahresschnitt ist um 25% übertroffen. 2016 hatte mit einem Rekordergebnis von 81,3 Mrd. Euro abgeschlossen.

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Die politische Unsicherheit hat bislang nur geringe Auswirkungen auf die kontinentaleuropäischen Büroflächenmärkte gehabt. Die bessere Stimmung auf dem Arbeitsmarkt und bei den Unternehmen hat gleichauf mit dem Vorjahr für eine Büro-Vermietungstätigkeit auf dem Höchststand der vergangenen 10 Jahre gesorgt.

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Erstmals seit 2004 gehen die Spitzenmieten in den Top-Einkaufsstraßen Deutschlands wieder leicht zurück. Damit erreicht die Trendwende nun auch die 1a-Lagen der Big 10. In den vergangenen beiden Jahren hatte sich der Umschwung bereits außerhalb der Metropolen abgezeichnet.

Regelmäßig zum Höhepunkt eines Zyklus mit Knappheiten auf den traditionellen Anlagemärkten kommen auch die Hotel-Investments aus der Nische. Während wohl eine Reihe von 5-Sterne-Investments in den vergangenen Jahrzehnten den Investoren vor allem viele teure Erfahrungen bescherten, ließ sich im Business-4-Sterne-Bereich oder später auch mit Budget-Hotels gutes Geld verdienen.

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Manche alten Fahrensleute der Immobilienwirtschaft fühlen sich im aktuellen Presseumfeld an einen Schulbusfahrer erinnert, dem auf abschüssiger Gebirgsstrecke die Bremsen versagen und hinten die Kids „schneller, schneller, neuer Rekord““ rufen. Vielleicht gibt es diesmal jedoch einen sanften Auslauf. Die Erfahrung lehrt aber anderes.

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Das beste jemals dokumentierte Quartal für Gewerbeimmobilien zu einem Jahresauftakt dokumentierten bis Redaktionsschluss einhellig die Analysten der drei führenden Makler- und Researchhäuser, JLL, Colliers und CBRE. Das Transaktionsvolumen der ersten drei Monate summiert sich in der JLL-Statistik und bei CBRE auf insgesamt 12,6 Mrd. Euro.

Bis 2030 würden 30% der Unternehmensportfolios flexible Büroräume enthalten, um auf die moderne Arbeitsweise in vielen Unternehmen vorbereitet zu sein, berichtet JLL in einer aktuellen Studie. Dies dürfte sich nicht wesentlich von den 20-Jahres-Annahmen der 90er Jahre unterscheiden, die eine Verschwendung von Manager-Büroflächen mit einer Nutzung von lediglich 5% des eigenen Büros monierten.

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Im neuesten „Investment Intensity Index““ von JLL, der das Volumen direkter Immobilien-Investments von 150 Städten im Verhältnis zur ökonomischen Größe der jeweiligen Stadt über einen Zeitraum von drei Jahren vergleicht, finden sich mit München, Frankfurt und Berlin drei deutsche Städte unter den weltweiten Top 30.

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Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) sinkt zu Jahresbeginn 2017 um 16,4 auf minus 12,0 Punkte. Mit dem vierten Quartals-rückgang in Folge liegt der Stimmungsindex lt. JLL-Teamleader Markus Kreuter erstmals wieder seit dem vierten Quartal 2012 im negativen Bereich.

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2016 lag das globale Transaktionsvolumen auf dem Markt für Gewerbeimmobilien bei 661 Mrd. US-Dollar und damit 6% unter Vorjahr. Das Ergebnis ist in den JLL-Statistiken nach 2007 und 2015 das drittstärkste Jahr. Dennoch waren die globalen Immobilien-Investmentvolumina 2016 insgesamt robust. Das werde sich angesichts des hohen Kapitalanlageangebots laut des JLL-Reports „Global Market Perspective““ auch 2017 nicht ändern. Derzeit geht JLL davon aus, dass 2017 das Transaktionsvolumen das Vorjahresniveau leicht übertreffen und bei etwa 700 Mrd. Dollar liegen könnte.

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Die eher marginale Diskussion um die Risiken einiger gehypter Wohnungsmärkte überdeckt aktuell völlig die Risiken und Entwicklungen an den deutschen Immobilien-Kapitalanlagemärkten. Der Victor Prime Office von JLL verzeichnete im vierten Quartal 2016 einen Performanceanstieg von 6,6%. Das ist der stärkste Zuwachs in einem Quartal seit Aufzeichnung des Index Ende 2003. Mit 164,1 Punkten wird damit ein neuer Höchststand notiert.

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Viele große Investmenthäuser wie Union Investment widmen sich in diesem Jahr vermehrt dem Lager- und Logistikmarkt. Dort sind die Renditen im Vergleich zu Gewerbe- oder Einzelhandelsimmobilien noch deutlich höher. Zudem ist der Markt stark in Bewegung geraten. Im Fokus stehen dabei die Top-Standorte Deutschlands.

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285 Seiten dick ist das Frühjahrsgutachten zur Immobilienwirtschaft 2017, das der Rat der Immobilienweisen am vergangenen Dienstag der Bundesregierung übergeben hat. Das vom ZIA in Auftrag gegebene Gutachten wird seit 2002 herausgegeben und soll durch seine Prognosen für mehr Transparenz auf den Immobilienmärkten sorgen. Vielen Entscheidern der Branche gilt es als Trendbarometer und Wegweiser durch das Jahr.

Den Zusammenhang zwischen Spitzenmieten und Passantenfrequenzen hat Aengevelt Research angesichts aktueller Diskussionen über die Messung von Passantenfrequenzen analysiert. In den deutschen Top 7-Standorten liegen die Einzelhandels-Spitzenmieten im Mittel bei monatlich 300 Euro pro qm Verkaufsfläche.