JLL

Die ursprünglichen Krisenerwartungen hoher Fire Sales von Banken haben sich nicht erfüllt. Jetzt steht die Bereinigung an. Nach Berechnungen von Jones Lang LaSalle (JLL) wurden zwischen 2008 und 2010 von Finanzinstituten Immobilien im Gesamtvolumen von rund 1,5 Mrd. Euro verkauft.

Auf dem Forum von Jones Lang LaSalle (JLL) zur Entwicklung in Berlin tauschte sich ein kleiner Kreis regionaler Experten und Marktteilnehmer unter Moderation von PLATOW aus. Berlin steht als Stadt für stetigen Wandel und dynamisches Wachstum. Berlin hat Magnetfunktion für junge Leute, ist Pflichtstandort für Verbände und Interessenvertretungen, hat eine vielfältige Kulturlandschaft, eine etablierte Hochschul- und Wissenschaftstradition, wird als Wirtschaftsstandort für nationale und internationale Unternehmen zunehmend attraktiv und ist last but not least Sitz der Regierung Europas größter Wirtschaftsnation.

Der Performance-Indikator Victor für Prime Office-Immobilien bester Qualität und Lage von Jones Lang LaSalle (JLL) übersteigt im dritten Quartal nach einer Verbesserung um 1% auf 124 Punkte erstmals wieder den Boom-Spitzenwert aus dem zweiten Vierteljahr 2007 von 123,1 Zählern. Damals warnte PLATOW. Das könnte zu denken geben.

In den Top-12-Bürolagen der Welt hat die starke Nachfrage von Nischenunternehmen des Finanz- und Technologiesektors laut Jones Lang LaSalle (JLL) die Mietpreise auf neue Höchststände getrieben. Trotz der Turbulenzen an den Finanzmärkten in den vergangenen Jahren bleibt der Finanzsektor der wichtigste Nachfragemotor in den weltweiten Spitzenlagen.

Eine anhaltende Konjunkturerholung hat nach Ansicht von Jones Lang LaSalle (JLL) auf den europäischen Büromärkten für positive Impulse gesorgt. Die Bandbreite der Erholung ist jedoch innerhalb der europäischen Volkswirtschaften sehr groß. Großbritannien wird zum Wachstumsmotor Westeuropas. Deutschland und Frankreich ziehen mit schwächerem Wachstum nach. In Italien und Spanien verlangsamt sich lediglich die Rezession.

Der für Münchener Verhältnisse schwache Büroflächenumsatz hänge damit zusammen, dass viele Großnutzer keine adäquaten Flächen finden und immer häufiger in ihren Altflächen verbleiben, glauben die Maklerhäuser. Mit 430 800 qm lag der Flächenumsatz nach einer Untersuchung von Colliers International rund 16% unter dem Vorjahresniveau. Laut JLL lag der Umsatzrückgang bei -17% und BNPPRE kommt auf einen Flächenumsatz von 437 000 qm (-17%). CBRE taxiert den Rückgang bei einem Flächenumsatz von rund 433 800 qm auf -18%.

In den letzten beiden Quartalen hat der Frankfurter Büromarkt deutlich Fahrt aufgenommen. Im erweiterten Erfassungsgebiet von BNPPRE wurden 351 000 qm umgesetzt. Das sind 9% unter Vorjahr. Bezogen auf das enger gefasste gif-Gebiet nach Definition der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung wurde nach BNPPRE Recherchen mit 315 000 qm das Vorjahr um knapp 7% verfehlt.

Die Vielzahl der brandaktuellen Quartalsmeldungen geht in der Informationsflut der Expo Real fast ein wenig unter. Die konjunkturellen Bremsspuren sind an den Büromärkten weitgehend vorbeigegangen. In der Bürovermietung für die ersten drei Quartale schätzen Jones Lang LaSalle (JLL), BNPPRE, Colliers, DIP und andere Researcher den Rückgang des Flächenumsatzes auf gerade einmal -2% im Vorjahresvergleich. Zum Ende des dritten Quartals ermitteln die großen Maklerhäuser recht unisono ein um rund 30% gestiegenes Gesamttransaktionsvolumen auf den Investmentmärkten von etwa 19 Mrd. Euro.

Der niederländische Immobilienmarkt ist derzeit schwer gebeutelt. Das betrifft Gewerbeimmobilien ebenso wie Wohnimmobilien. Gerade auch in den Büro-Vorstädten häufen sich die Leerstände. Eine Rundfahrt mit Holländern durch typische Bürostandorte zeigte PLATOW im vergangenen Jahr auf, dass gefühlt die Hälfte der dortigen Immobilien von deutschen geschlossenen Immobilienfonds finanziert worden sein könnte.

Die Nebenkosten für deutsche Büros steigen wieder stärker. Nach der neuesten OSCAR-Untersuchung von Jones Lang LaSalle (JLL) ist im Jahresvergleich ein Plus von rund 3% zu notieren. Damit liegen die Büro-Nebenkosten durchschnittlich bei 3,58 Euro pro qm und Monat. Nach Angaben von JLL sind das rund 16% mehr als bei der ersten Untersuchung im Jahr 1996.

Die Mieten für Einzelhandelsflächen in den 185 wichtigsten deutschen Einkaufsstädten bleiben laut Jones Lang LaSalle (JLL) im zweiten Halbjahr 2013 konstant. Im Durchschnitt der untersuchten Einkaufsstädte beziffert JLL den erwarteten Zuwachs im Vergleich zum ersten Halbjahr auf lediglich 0,3%.

Bis Ende Juni beläuft sich das Transaktionsvolumen von Shopping-Centern in Deutschland auf 970 Mio. Euro. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet das einen herben Rückgang um 35%. Im zweiten Quartal wechselten u. a. mit der Aachener Kaiserplatz-Galerie und dem Anteilsverkauf an der Dresdner Altmarkt-Galerie insgesamt vier Objekte im dreistelligen Millionenbereich den Eigentümer.

Der Logistikflächenumsatz in Europa legte im zweiten Quartal mit 3,6 Mio. qm gegenüber den ersten drei Monaten um 23% zu. Damit liegt das erste Halbjahr mit 6,5 Mio. qm um 10% über dem Vorjahr. Europas große Logistik-Immobilienmärkte profitierten im zweiten Vierteljahr besonders stark von geänderten Kunden- und Produktionsstrukturen.

An der europäischen Immobilienfront herrscht grundsätzlich Ruhe. Das Europa der unterschiedlichen Geschwindigkeiten ist auch bei der Immobilie zurück. Dabei zeigen die Bürovermietungsmärkte in der Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle ähnliche Ergebnisse wie der JLL-Performance-Index Victor zur rechnerischen Wertentwicklung von Class A-Büroimmobilien. Das verwundert insofern nicht, da auch die Märkte davon ausgehen, dass das Renditeniveau seinen Tiefpunkt erreicht hat.

Das Investitionsvolumen in Einzelhandelsobjekte legte laut BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) im 1. Halbjahr um 18% auf gut 3,7 Mrd. Euro zu. Jones Lang LaSalle ermittelt ein Transaktionsvolumen von knapp 3,8 Mrd. Euro. Die Trends entsprechen denen von BNPPRE. Damit konnten Retail-Investments von der allgemeinen positiven Entwicklung in Deutschland profitieren. BNPPRE hat acht Transaktionen mit einem Volumen von über 100 Mio. Euro registriert. Dabei handelte es sich um fünf Einzel- und drei Portfolio-Deals. Die wichtigsten Verkäufe waren der Kö-Bogen in Düsseldorf mit über 400 Mio. Euro und die Kaiserplatz-Galerie in Aachen mit knapp 300 Mio. Euro.

Trends und Zahlenwerk liegen bei den großen Maklerhäusern für Frankfurt in etwa auf einem Level. Mit dem größten Marktgebiet ermittelt BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) einen Umsatz von ca. 210 000 qm. Für Frankfurt, Eschborn und Offenbach-Kaiserlei kommt Aengevelt auf 195 000 qm, Colliers auf 213 000 qm, Jones Lang LaSalle auf 202 500 qm und Savills auf knapp 200 000 qm. Den Negativtrend ermitteln die Frankfurter Platzhirsche JLL mit -23% und BNPPRE mit -13% am stärksten. Savills sieht einen Verlust von -5%, Aengevelt von -6% und Colliers lediglich von -1,2%.

Während 2012 die 7 deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart noch von einer relativ hohen Nettoabsorption in der Größenordnung von rund 1 Mio. qm geprägt waren, ist Jones Lang LaSalle für das laufende Jahr eher skeptisch.

Mit einem Transaktionsvolumen von rund 47 Mrd. Dollar hat die Büroimmobilie nach Angaben von Jones Lang LaSalle (JLL) fast doppelt so viel Kapital angezogen wie der durch Mangel an Bestandsobjekten geprägte Einzelhandelsbereich. Nach einem leicht schwächeren Jahr 2012 konnten Handelsimmobilien im ersten Quartal 2013 mit 25 Mrd. Dollar wieder um rund ein Drittel zulegen.

Im Auftaktquartal 2013 macht sich der Verkauf des Düsseldorfer Kö-Bogens mit über 400 Mio. Euro in der Statistik positiv bemerkbar. Für 1,73 Mrd. Euro gingen in den ersten drei Monaten etwa 25% mehr handelsgenutzte Gewerbeimmobilien über die Theke der Investoren als im Vorjahresvergleichsquartal, berichtet Jones Lang LaSalle.

Rückblickend auf die vergangenen 15 Jahre wurden in den fünf größten deutschen Bürometropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München insgesamt rund 18 Mio. qm Bürofläche in Neubauten und Sanierungen realisiert. Innerhalb dieses Zeitraums konnte Jones Lang LaSalle erhebliche zyklische Schwankungen feststellen.