Marcus Lütgering, Country Head Germany bei Newmark und ehemaliger JLL-Investitionschef der Boomphase, erwartet noch eine deutliche Preisanpassung im Prime Office-Sektor. Die Ankaufsrenditen müssten noch um einen knappen Prozentpunkt steigen, bis Investoren ihre Zurückhaltung aufgeben würden. Nach PLATOW-Abakus würde das noch eine Preisanpassung um rund 20% bedeuten, was sogar unsere eigenen Berechnungen überzeichnen würde.

PLATOW hat bereits seit 2022 regelmäßig auf die notwendige Entwicklung des Preisniveaus von zinsabhängigen Immobilieninvestments insbesondere bei Büro um mindestens 25 bis 40% hingewiesen. Ein Jahr später folgte der JLL Victor Prime Office mit realen Marktdaten und einem Prime Office Minus von 30%. Auch BNPPRE-Geschäftsführer Andreas Völker wies noch vor Kurzem darauf hin, dass viele potenzielle Verkäufer mit ihren Preisvorstellungen noch auf eine Erholung hofften und derzeit nicht im Markt lägen.

Für PLATOW ist das Szenario sich wieder spürbar erholender Preise ausschließlich vom Mietmarkt abhängig, da Zinsentwicklungen inflationsbedingt trotz kurzer Beruhigung im Juli (laut Baufi24) eher in die falsche Richtung tendieren. Research-Meldungen zufolge entwickelt sich die Miete nur im sehr hochwertigen Bereich positiv, während alle anderen Segmente unter Druck sind. Investoren sind bei Büro aus Unsicherheit generell eher zurückhaltend. Büro ist in noch unbekanntem Maß KI-gefährdet und Arbitrage-Effekte aus sinkenden Mieten im schwächeren Bereich sind Begeisterungsbremsen.

Beginn eines neuen Investitionszyklus verzögert sich

Eine aktuelle Newmark-Marktanalyse sieht zudem, dass ein zu niedrigerer Rendite-Spread die Erholung des Büroinvestmentmarktes durch unzureichende Risikoprämien ausbremst. Schwaches Fundraising und geringe Liquidität verzögerten so den Beginn eines neuen Investitionszyklus. Aus PLATOW-Sicht ist der Hinweis auf geringe Marktliquidität sowieso nur das Synonym dafür, dass der normale Investorenverstand ein aktuelles Preisniveau aus Risiko- oder Renditegesichtspunkten nicht mitmacht. Während PLATOW inzwischen regelmäßig darauf hinweist, dass die Markteckdaten bekannt seien und die großen Veränderungen eingepreist sein müssten, weist Newmark auf nach wie vor sehr selektive Transaktionen hin. Die Bodenbildung werde noch auf sich warten lassen.

Ein aus Investorensicht zu geringer Rendite-Spread als Differenz zwischen Immobilienrenditen und Staatsanleihen oder Fremdkapitalzinsen blockiere die Wirkungskette. PLATOW weist seit Beginn der Rendite-Spread-Diskussion vor 20 Jahren darauf hin, dass Immobilien einfach nicht mit Staatsanleihen vergleichbar sind. Das Chance-/Risikoraster ist viel größer. Teilweise wurden Immobilien in den Nullzins-Phasen mit Mini-Zinsdifferenz als risikolos angesehen. Den Unsinn dieser Annahme haben Zinswende, Homeoffice, KI, ESG, allgemeine Wettbewerbsentwicklung und Konjunktur deutlich gemacht. Newmark schließt in aktueller Analyse denn auch, dass ohne klarere Preissignale und verbesserte Risikoprämien die Liquidität eingeschränkt bleibe. Zuverlässige Benchmarks müssten sich erst wieder herausbilden.

Für Prime-Büroimmobilien in den deutschen Top-7-Märkten liegt laut Newmark der Rendite-Spread Ende des Q2 2026 bei rund 185 Basispunkten, nachdem dieser im Vorquartal bei noch niedrigeren 150 Basispunkten lag. Historisch setze eine spürbare Belebung des Transaktionsvolumens jedoch erst bei deutlich höheren Niveaus ein, spricht Lütgering aus Erfahrung. Erst ein Spread deutlich im Bereich von 275 Basispunkten würde einen spürbar positiven Einfluss auf den Markt haben.

Gewaltiges Preissenkungspotenzial

Diese Annahme bedeutet in der Praxis allerdings noch gewaltiges Preissenkungspotential. So müssten bei 3% Staatsanleihenrendite bzw. aktuell vielleicht 4,5% Immobilien-Spitzenrendite die Immobilienpreise auf rund 5,75% Renditeanspruch fallen, also auf Deutsch von der ca. 22-fachen Jahresmiete auf die 17,5-fache. Das wäre sogar noch eine Überzeichnung der PLATOW-Berechnungen. Wir haben einmal in unser Archiv geschaut. Da lag der Multiplikator von Top-Büros auch in Hochzinsphasen zwischen der 18-fachen und der knapp 20-fachen Jahresmiete. Lütgering prägte nach der Zinswende den Spruch, in der Niedrigzinsphase sei Heroin in den Markt gepumpt worden. Er geht davon aus, dass die Investitionstätigkeit im Jahr 2026 gegenüber dem Vorjahr leicht reduziert verlaufen werde. Der Markt warte auf belastbare Renditen. Solange das Verhältnis von Risiko und Ertrag nicht überzeuge, bleibe Kapital an der Seitenlinie.

Savills bewertet Renditeaussichten als „stabil“

Anders als Marcus Lütgering von Newmark sieht Savills die aktuellen Renditeaussichten stabil. Was soll ein traditioneller Immobilienmakler auch anderes sagen? Wartet ab, es wird alles billiger? Laut Savills bleiben die durchschnittlichen Spitzenrenditen für Büroimmobilien in Europa im zweiten Quartal 2026 mit 4,9% weitgehend unverändert. In Dublin (-10 Basispunkte auf 4,75%), Mailand (-25 Basispunkte auf 4%) und Brüssel (-5 Basispunkte auf 4,75%) gingen die Renditen zurück. In Oslo erhöhte sich die Spitzenrendite infolge einer Zinserhöhung der Norges Bank um 25 Basispunkte auf 4,75%, während sie in Düsseldorf um 10 Basispunkte auf 4,60% anzogen.

Aus Sicht von James Burke, Director Global Cross Border Investment bei Savills, machten grenzüberschreitende Investitionen in europäische Büroimmobilien im ersten Halbjahr 2026 ca. 36% der Gesamtaktivität aus. Das sei der Spitzenwert seit 2022. Hohe Aktivität gäbe es bei Käufern aus dem europäischen Raum. Spanische Family-Offices, französische SCPIs, deutsche institutionelle Fonds und Versicherungen sowie tschechische Konzerne seien führend.