Die aktuell oft beschworenen Gefahren der Zinswende für private Wohnungseigentümer wurden eher en passant auf dem vdp Immobilien-Forum 2026 am 9. September in Berlin von vdp-Immobilienspezialist Thomas Hofer relativiert. Im Minimum der Zinsen 2021 lag die Annuität aus Hypothekenzins von durchschnittlich 1,21% und 3,04% Anfangstilgung bei 4,25%. Die durchschnittliche Zinsbindung damals lag bei fast 15 Jahren. Heute liegt die Annuität bei 5,88% aus 3,79% Zinsen und 2,09% Eingangstilgung. Sofern sich nicht damals Einzelfall-Ungeschick durch kurze Zinsbindung oder Pech im privaten und beruflichen Umfeld einstellte, passiert selbst im Worst Case der 2021er Finanzierung relativ wenig.

Nach 15 Jahren sind fast 50% getilgt. Die Immobilien haben sich entwickelt und selbst bei schwierigem Umfeld lässt sich bei ordnungsgemäßem Verlauf die Annuität durch Zins- und Tilgungsvariation beibehalten oder sogar senken. Die menschlichen Dramen werden also Einzelfällen vorbehalten sein. Zinswende, stark gestiegene Bau- und Immobilienpreise und hohe Transaktionskosten belasteten aber die Erschwinglichkeit, so Hofer. Eine maßvolle Bankenregulierung, eine ausgewogene Berücksichtigung der Wohneigentumsbildung in der Wohnungspolitik sowie weniger belastende steuerliche Rahmenbedingungen könnten dazu beitragen, die Voraussetzungen für Neubau und Wohneigentumsbildung zu verbessern.

Beim diesjährigen vdp Immobilien-Forum vergangene Woche in Berlin mit 250 Präsenz-Teilnehmern und mehreren Hundert digitalen Zuhörern begrüßte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (vdp), die Gäste noch unter dem Wahlschock der Landtagswahl in Sachsen-Anhalt naturgemäß mit seiner Sorge „um unsere Demokratie“. Thematisch lag der Fokus auf den Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt. Einen breiten Raum der Diskussionen nahm das Thema der möglichen Vergesellschaftung von großen Berliner Wohnungsunternehmen ein. Mit Blick auf die Politik stimmen laut Tolckmitt drei Punkte der Ankündigung der Bundesregierung vom 2. Juli positiv: Erstens die Rechtsklarheit bei Vergesellschaftungen, zweitens die.Abschaffung des Kapitalpuffers sowie drittens die Gründung einer Bundeswohnungsbaugesellschaft / Bundeswohnungsfinanzierungsgesellschaft.

Vergesellschaftung derzeit „das“ Thema in Berlin

Kein Thema werde in Berlin derzeit stärker diskutiert als die Vergesellschaftung, so Tolckmitt. Die Berliner Abgeordnetenhaus-Wahl sei eng mit der Frage verknüpft. Diese Gefahr wird, das machten auch weitere Hintergrundgespräche deutlich, weit stärker gesehen, als PLATOW bislang wegen sehr gering eingeschätzter Realisierung angenommen hat. Wenn Berlin anfange, dann könnten andere Metropolen folgen, so der Tenor. Das ist aus PLATOW-Sicht aber weniger problematisch, da das Eigentum großer Wohnungsbestände in privaten Immobiliengesellschaften wie in Berlin mit Vonovia und Deutsche Wohnen nicht so groß ist. Das machte das Hintergrundgespräch mit Professor Michael Voigtländer vom IW deutlich. Meist dominieren kommunale Gesellschaften. Aber allein die seit Monaten anhaltende Debatte sei Gift für den Investitionsstandort Deutschland.

Energetische Sanierungen werden Mieten steigen lassen

Interessant waren noch Statements, wie auf Nachfrage des angenehm lebendigen Moderators Michael Fabricius („Welt“), an Martina Koeppen, Vize-Fraktionsvorsitzende der SPD in Hamburg, dass bei den dort festgeschriebenen Erbbaurechtsmodellen private Investoren tendenziell wenig mitmachen. Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin GdW, stellte klar, dass eine Warmmietenneutralität durch energetische Sanierung Träumerei sei. Mieterhöhungen würden bei Einhaltung der Klimaziele unvermeidlich. An anderer Stelle verwies sie darauf, dass in den 1990er-Jahren 600.000 Wohnungen jährlich gebaut werden konnten. Heute seien 200.000 schon ambitioniert.

Daraus resultieren aber auch die vom PLATOW-Teams bereits häufig angesprochen offenen Probleme. Zum einen ist da die Frage, ob die politischen Bemühungen der Regierung und der Verbände eventuell nur wenig und zu späte Wirkung entfalten. Es handelt sich aus PLATOW-Sicht um gut gemeintes „Petitessen-Pingpong“ bei knappen Kassen. Zum anderen weist PLATOW seit Jahren darauf hin, dass die einzige Möglichkeit ohne große Kosten privates Kapital für den Wohnungsbau auch gegen den Taschenrechner bereit zu stellen, massive Steuer(verschiebungs)effekte sind, die sich ganz schnell durch die Mehrwertsteuer schon rechnen. Der erfolgreich getestete, anzupassende Masterplan, der 600.000 Wohnungen p.a. ermöglichte und der nur angepasst werden muss, liegt seit 35 Jahren in den Schubladen der Ministerien. Selbstverständlich führen massive staatliche Maßnahmen zu Fehlallokation. Aber aus den Erfahrungen der Wendezeit lässt sich lernen.