Allein in den vergangenen Tagen machten drei weitere Offene Immobilienfonds die Schotten dicht: Catella MAX, Swiss Life REF und zuletzt das Flagschiff DWS Grundbesitz Europa. Die Bewertungsfrage spielt auch hier eine Rolle. Zwar gehört PLATOW vor dem Diversifizierungshintergrund zu den letzten medialen Befürwortern der Offenen Immobilienfonds insbesondere für Publikumsanleger mit geringerem Budget, andererseits fällt derzeit die Vertriebsargumentation schwer.

Die Manager selber, die oft eher Immobilienfachleute als Leuchttürme sind, laufen medial mit hängenden Schultern und ohne Botschaften, geschweige denn Budget, durch die Medienszene und erreichen so weder ihre eigenen Vertriebe noch ihre Zielgruppen. Statt selbstbewusst und in einer gemeinsamen Aktion aufzutreten, blicken sie nach Kaninchenvorbild auf die Schlange der Fluchtbewegung, die abgeschwächt weitergeht. Die Botschaft lautet auch weiterhin „Immobilien-Diversifizierung gehört in jedes Portfolio“. Natürlich gibt es Risiken, aber die nicht gestreuten Risiken einer Direktanlage geschweige denn von Immobilienaktieninvestitionen mit 50 bis 99% Schwankungsrisiko seit Anfang 2023 sind weit höher.

Es dominiert die Negativstory

Ob die neue Schließungswelle jetzt wieder zur Beschleunigung der Rückgaben führt, ist offen. Gleichzeitig ist die Sicherheitsargumentation komplett weggebrochen. Wer nicht mehr an sein Geld kommt und möglicherweise auf jahrelange Abwicklungsprozesse bei gleichzeitigem Preisdruck schaut, wird offene Immobilienfonds nicht als Anlage sehr geringen Risikos akzeptieren können – egal, was die Bewertungen in den OIF-Berichten angeben. Eine Wertsteigerungsstory ist derzeit auch nicht belastbar darzustellen. Somit bleibt im Neugeschäft die Vertriebsfrage, eine zumindest aktuell eher risikobehaftete Anlage mit Bindungsproblematik und mit Renditeperspektiven unterhalb von Staatsanleihen gegenüber sicheren Staats- oder besser verzinsten Unternehmensanleihen zu empfehlen. Die Antwort unabhängiger Vertrieb ist offensichtlich.

Zurück zu den aktuellen Matadoren. Die DWS wendet als neues Instrument erstmalig „Gating“ an. Das ist eine anteilige Rücknahmebeschränkung für den Grundbesitz Europa, die etwas schwächer ist als die Rücknahme-Aussetzung. Der Anleger bekommt 10% und muss auf die restlichen 90% warten und immer wieder neu kündigen. Das könnte den Ärger vielleicht noch vergrößern. Swiss Life AM wirft investmentcheck.de bzw. Stefan Loipfinger eine verschleppte Reaktion auf die Zinswende vor. Kopfschütteln macht Catella MAX. Hier entschied das Management direkt die komplette Abwicklung.

Catella MAX war und ist der wahrscheinlich erfolgreichste deutsche Offene Immobilienfonds überhaupt. Ein Ehemaliger, von denen es in der Catella Group inzwischen sehr viele gibt, meint, es bleibe ein Rätsel, wie man einen Fonds, der wirklich so richtig funktioniert habe und überwiegend Immobilien innerhalb des Mittleren Rings in München besessen habe, derart an die Wand fahren könne. Das mache nachdenklich.

Das passt in denkbar schlechtestem Timing gar nicht in die aktuelle Situation. Die Zinswende-Abwertung ist schließlich Mathematik und kein Desaster. Das resultiert vielleicht aus zwei Problemen. Wenn Manager gehen und Verwalter bleiben, ist der Zenit überschritten und die Interessenlage hat sich geändert. Die letzten Erfolgsmeldungen beruhten auch auf Projekten früherer Manager-Generationen.

Eine Gefahr, die PLATOW auch noch aus Versuchen kennt, im deutschen Markt geschlossener Immobilienfonds Fuß zu fassen, ist: Wenn internationale Asset Manager mit deutschen Traditionskonzeptionen an deutsches Anlegergeld kommen wollen, denken sie eher an Geld und nicht an deutsche Traditionen, die auf Durchhalten auch bei schwächeren Zahlen beruhen. Die schwedische Catella Group schien bis vor ein paar Jahren eine Ausnahme zu sein. Jetzt bleibt die Frage, wer noch deutsches Geld geben sollte.

Weitere Fonds in Auflösung

Aktuell sind geschlossen oder befinden sich sogar in Abwicklung (Quelle: Investmentcheck.de):

  • Wertgrund WohnSelect D (WKN A1CUAY): Rücknahmeaussetzung seit 15. Januar 2026,
  • Fokus Wohnen Deutschland (WKN A12BSB): Rücknahmeaussetzung seit 26. Februar 2026,
  • Leading Cities Invest (WKN 679182): in Abwicklung seit 26. Juni 2026,
  • Habona Nahversorgungsfonds Deutschland (WKN A2H9B0): Rücknahmeaussetzung seit 30. Juni 2026,
  • Aachener Spar- und Stiftungsfonds (WKN A1H9HS): in Abwicklung seit 30. Juni 2026,
  • UBS (D) Euroinvest Immobilien (WKN A111Z2 und andere): in Abwicklung seit 24. September 2026,
  • Catella MAX (WKN A0YFRV): in Abwicklung seit 13. Oktober 2026,
  • Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working (WKN A2ATC3): Rücknahmeaussetzung seit 20. Oktober 2026,
  • DWS Grundbesitz Europa (WKN 980700 und andere): anteilige Rücknahmebeschränkung um 90 Prozent ab 28. Oktober 2026.