Warum der Adlon-Verkauf scheiterte
Trotz überwältigender Mehrheit der verkaufswilligen Anleger stockt der Verkauf des Grandhotels – professionelle Zweimarktinvestoren schossen quer. Warum sich das als Fehler erweisen könnte.
Anfang August hatte Anno August Jagdfeld als Komplementär die Gesellschafter des „Adlon Fundus Fonds Nr. 31“ aufgefordert, einem Verkauf der Hotelikone Grandhotel Adlon am Brandenburger Tor für mindestens 280 Mio. Euro zuzustimmen. Zwar haben 86% der Anleger zugestimmt, jedoch vertreten die überwiegenden Kleinanleger nur 71,04% des Kapitals, so dass für die erforderliche Stimmenmehrheit 3,96 Prozentpunkte fehlten. Insbesondere professionelle Zweitmarktinvestoren verhinderten das Votum.
Das PLATOW-Team hat die Entwicklung des Adlon seit Auflage des Fonds – damals von uns als „Liebhabermodell“ bezeichnet – begleitet. Letztlich muss man sagen, dass das Adlon heute eine Ikone ist, während die meisten Sonder-AfA- Fonds der damaligen Zeit inzwischen dem Amtsgericht oder der Abrissbirne zum Opfer gefallen sind. Allerdings hatten wir uns in der Nullzinsphase 2019, als die Werte des Adlon in die Höhe schossen und noch fast 13 Jahre Restmietzeit Investoren absicherten, gefragt, warum die Chance eines Verkaufs mit Gewinn für die Anleger nach jahrzehntelanger Medienunkerei nicht genutzt werde. Damals schien aber klar, dass Anno August Jagdfeld an dem prominentesten Teil seines Lebenswerkes festhalten wolle.
Insofern überraschte jetzt der Verkaufsvorschlag des mittlerweile 79-Jährigen. Aber das Alter der Anleger der Anleger sei ein wichtiger Grund, so Jagdfeld. Viele Anleger seien damals um die 50 gewesen, heute bewegten sich viele auf die 80 zu. Die erbschaftssteuerliche Situation sei mit 83% ungünstig. Der Pachtvertrag laufe Ende 2032, also in wenig mehr als sechs Jahren, aus. Außerdem würden nach 30 Jahren die steuerlichen Belastungen oft die Ausschüttungen übersteigen. Und last but not least sei die Immobilie nach 30 Jahren „in die Jahre gekommen“.
PLATOW vergleicht die Lebensdauer eines noch funktionierenden Hotels gerne mit einem gutgepflegten 30 Jahre alten Auto. Es läuft, steht aber nicht auf der Spitze der Entwicklung. Jagdfeld rechnet bei erfolgreichem Verkauf rund 80% des Gesellschaftskapitals aus. Gleichzeitig boten Zweitmarktkäufer den Anlegern 50%. Zweitmarktfonds-Initiatoren monierten, dass fast 17 Mio. Euro direkt an Firmen des Initiators gingen. Medien rechneten noch deutlich höhere mögliche Verkaufspreise bis zu 400 Mio. Euro vor, bei denen wohl ab 290 Mio. Euro noch eine Erfolgsprämie für Jagdfeld von 10 bis 20%, die im Gesellschaftsvertrag nicht vorgesehen sei, fällig würde.
Wie wertvoll ist die Hotel-Ikone noch?
PLATOW ist bei Hotelverkäufen und geträumten Werten traditionell skeptischer. Allerdings entziehen sich Immobilien wie das Adlon einer klassischen Vergleichsrendite bzw. Vergleichsmultiplikatoren. Irgendwo wird in Gesprächen da immer der „Scheich von irgendwo“ aus dem Hut gezogen, der ausschließlich an Prestige und weniger an Rendite interessiert sei. Zugegebenermaßen gibt es den auch manchmal. Bei einer Miete von aktuell knapp 17 Mio. Euro, bei denen allerdings die Betreiber aktuell Verlust machen und die nur noch sechs Jahre mit den üblichen Hotelunwägbarkeiten sicher ist, ist die 25-fache Jahresmiete für einen Neubau schon mit Ikonen-Zuschlag versehen, die sich beim aktuellen Zinsniveau schon nicht rechnet.
Hinzu kommt, dass das Adlon nach Mietvertragsauslauf nach 35 Betriebsjahren komplett sanierungsreif sein dürfte. Bei über 58.000 qm Gebäudefläche sind 100 Mio. Euro Capex „kein Geld“. Bei Spitzenbüros würde man ohne Einrichtung leicht mit 3.000 Euro pro qm und mehr rechnen können. Gleichzeitig sind dann aber auch einnahmelose Zeiten und eventuelle Mietverhandlungen zu berücksichtigen. Insofern sind die veranschlagten 280 Mio. Mindesterlös etwas vorsichtig, aber nicht aus der Welt. Ab 300 Mio. Euro wird unser Taschenrechner nur noch von Ikonen-Optimismus angetrieben. Aber vielleicht gibt es ja den Ölscheich oder Staatsfonds. Dann profitiert der Anleger eben auch. Außerdem: Wo sollen denn bei Nichtverkauf des Fonds ohne weitere Assets und einer Erbengeneration als Gesellschafter überhaupt jemals 100 Mio. oder mehr herbekommen? Das wissen auch die Zweitmarkinvestoren und potentielle Käufer. Die Zeitbombe tickt.