Berlin hat Vergesellschaftung gewählt. Ob die Wähler wissen, was das kostet? Bei Enteignung und Finanzierung zum Buchwert übersteigt die Annuität die Mieteinnahmen locker um 600 Mio. Euro – pro Jahr. Jeder Euro Mietsponsoring kostet jährlich 100 Mio. Euro. Unter 2 Euro, also 200 Mio. Euro zusätzlich für den Staatssäckel hat das keine Wirkung. Die Dauer des Verfahrens bis zur Umsetzung liegt bei sechs bis zwölf Jahren. Und wie das Gerechtigkeitsproblem gelöst werden soll, ist auch noch offen. Vonovia hat gute Mieter. Wir haben Hanspeter Gondring, Gründer der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft, gebeten, Zeithorizont, Procedere und Ergebnis für die öffentlichen Kassen für uns überschlagsweise zu kalkulieren. Auf 100 Mio. Euro im Jahr käme es uns nicht an, weil das sowieso heute noch nicht planbar ist.

Kurse der Wohnung-AGs schon vor der Wahl unter Druck

Vorab, das Berliner Wahlergebnis hat trotz des zuvor schon eingepreisten Wahlsieges der Linken alle Wohnungs-AGs in den Keller geschickt. Wirklich betroffen wären Vonovia/Deutsche Wohnen mit fast 140.000 Wohnungen in Berlin. Damit rückt der Wert der Bestände in den Vordergrund. Nach wie vor überraschend ist der Glaube der Aktienanalysten an den ausgewiesenen Substanzwert. Die übernahmen auch die erneute Aufwertung der Bestände im vergangenen Jahr recht locker. So berichtete die „Welt“, dass bei Vonovia am Aktienmarkt für 1 Euro Sachwert nur noch 38 Cent zu zahlen seien. PLATOW moniert aber die Bewertung der deutschen Bestände, soweit das extern pauschal möglich ist, bereits seit März 2023 mit Blick auf die 2022er-Bilanz, die locker über die Zinswende hinweg ging.

Unser Check deckte sich damals wie heute mit der Börsenbewertung, die bei Immobilienaktien traditionell sachwertorientiert ist. Danach werteten Vonovia und auch andere deutlich zweistellig ab und die Börse honorierte ein wenig die Knappheits- und Mietwachstums-Story bei gleichzeitig hoher Professionalität des Managements. Jedoch kommt PLATOW in eigenen Berechnungen immer nur auf Sachwerte, die nicht weit von der professionellen Bewertung der Börsenprofis abweichen.

Nach der Wahl ist lediglich noch einmal Luft aus der Steigerungsstory entwichen. Bereits die frühere, „segensreiche“ Linksregierung mit Katrin Lompscher in Berlin hatte aus dem Boom heraus ab 2017 mit -18% in drei Jahren für einen Totalabbruch des Berliner Wohnungsbaus gesorgt. Wenn es zu einer Vergesellschaftung kommen sollte, wovon PLATOW mit Blick auf die politische und ökonomische und wohl auch rechtliche Irrsinnigkeit NICHT ausgeht, gewinnt aber die Bedeutung der Bewertung bzw. der „Sachwerte“. Auf jeden Fall ist bereits ein riesiger Schaden in der internationalen Reputation entstanden.

Wie könnte eine Vergesellschaftung vonstattengehen?

Den Wahlkampf hätten die Linken mit einer einfachen Formel gewonnen, so Gondring: „Bezahlbarer Wohnraum für Berlin – runter mit den Mieten durch Verstaatlichung von Vonovia“. In der Ökonomie würden derartige Risiken der Verstaatlichung als Konfiskationsrisiko (entschädigungslose Wegnahme von Privateigentum durch den Staat) oder Expropriationsrisiko (unzureichende Entschädigung von Privaten durch Enteignung) bezeichnet. Auf jeden Fall würden Investoren solche Märkte meiden. Unabhängig davon stelle sich die Frage, wie realistisch aus rechtlicher und wirtschaftlicher Sicht die Enteignungspläne der Linkspartei sind.

Folgende Rechtsschritte wären nötig:

  1. Gesetz über die Vergesellschaftung bzw. Übernahme mit ca. sechs bis zwölf Monaten Zeitbedarf;
  2. Verfassungsrechtliche Prüfung gem. Art. 14 und Art. 15 GG, insbesondere die Entschädigungsinhalte (ca. 12 – 36 Monate);
  3. Zu erwartende Klagen von Eigentümern und Entschädigungsklagen von Vonovia (ca. 36 – 72 Monate);
  4. Bewertung der Entschädigung (ca. 12 – 24 Monate) und
  5. Übertragung der Aktien bzw. Immobilien (ca. sechs – zwölf Monate).

Aus PLATOW-Sicht ist das noch optimistisch. Gondring sieht die Dauer der Realisierung einer Vergesellschaftung bis zum handlungsfähigen Eigentumsübergang zwischen sechs und 13 Jahren. Und dafür müsste die Linkspartei bis zur Umsetzung die Mehrheit im Senat haben. Andere politische Mehrheiten würden den Prozess sofort stoppen.

Wirtschaftliches Minusgeschäft

Für die wirtschaftliche Seite hat Gondring gleichfalls eine Modellrechnung gemacht. Aus knapp 140.000 Einheiten mit einem Verkehrswert von 23,5 Mrd. Euro lassen sich ca. 820 Mio. Euro Mieteinnahmen überschlagen, von denen nach Kosten ca. 600 Mio. Euro pro Jahr operativer Cashflow übrigbleiben, so die Gondring-Berechnung. PLATOW ist da vor ESG-Hintergrund für die Zukunft eher noch skeptisch. Je nach Zins und Tilgung reichen die aktuellen Mieteinnahmen von lediglich 8,26 Euro pro qm für einen Entschädigungsbetrag von 12 Mrd. bis 15 Mrd. Euro aus. Bei voller Verkehrswert-Entschädigung ergibt sich ein jährliches Minus für die Landeskasse von 650 Mio. bis 800 Mio. Euro nur für den Kapitaldienst. Jeder Euro Mietsenkung kostet rund 100 Mio. Euro pro Jahr. 2 Euro Mietsenkung erhöhen das Defizit um 200 Mio. Euro p.a., da die Kosten ja unbeeinflusst sind.

Da könnte als linker Geniestreich leicht die Verschuldung explodieren und das jährliche Finanzierungsloch um 600 Mio. bis 1 Mrd. Euro steigen, ohne dass eine einzige Wohnung davon gebaut würde. Wo das Geld für Mietsenkungen und ESG-Herausforderungen, der sich ein „Eigentümer Berlin“ verantwortungsbewusst stellen muss, herkommen soll, bleibt für jeden Taschenrechner ein Geheimnis. Bei aller Realitätsferne der Wahlversprechen ist der Kollateralschaden aber bereits angerichtet. Der „sichere Hafen“ Deutschland ist jetzt bereits Geschichte. Gondring hofft auf juristische Klarstellung durch den Bund.