Der Einsatz von Künstlicher Intelligenz und maschinellem Lernen führt zu einem exponentiell wachsenden Bedarf an Datacenter-Kapazitäten. Das etabliere Datacenter zunehmend als eine eigene Assetklasse im Immobilieninvestmentmarkt, so die aktuelle Studie „Datacenter – Einblicke in eine neue Assetklasse“ von Hypzert, die erstmals das Segment betrachtet. Hypzert ist als Gesellschaft aller Spitzenverbände der deutschen Finanzwirtschaft die größte akkreditierte Zertifizierungsstelle für Immobiliengutachter in Deutschland.

Die Anforderungen an Datacenter seien komplex und entwickelten sich mit dem technologischen Fortschritt schnell weiter. „Standort, Gebäude, technische Infrastruktur und Betreiberkonzept müssen stets im Zusammenhang betrachtet werden“, fasst Nina Babic, Vize-Aufsichtsratsvorsitzende von Hypzert, die Ergebnisse der Studie zusammen. Datacenter seien sowohl Betreiberimmobilien als auch hochtechnisierte Infrastrukturanlage. Das führe zu besonderen Anforderungen an die Bewertung, so Babic.

Die Bewertung von Datacentern erfolge gegenwärtig nahezu ausschließlich für Investoren und Betreiber. Dafür gebe es nur wenige spezialisierte Büros. Normierte Verfahren, wie das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV, kämen hier an ihre Grenzen. Kennzahlen wie Restnutzungsdauern, Instandhaltungskosten und Liegenschaftszinssätze seien bisher nicht sicher aus dem Markt ableitbar. Die Drittverwendungsfähigkeit sei stark eingeschränkt. Alternative Nutzungen seien häufig nur mit erheblichen Umbaukosten möglich. Bei Enterprise-Datacentern und Single-Tenant-Konzepten seien Bonität und Verbleibe-Wahrscheinlichkeit des Nutzers entscheidend.

Spezielles Risikoprofil

Besonderes Risiko sei die technologische Obsoleszenz. Höhere Leistungsdichten und neue Kühltechnologien könnten das Betriebskonzept wirtschaftlich veralten lassen, obwohl der Gebäudekörper noch lange genutzt werden könnte. Der Betreiber sei daher regelmäßig für Reinvestitionen verantwortlich zu machen.

Die Studie nennt für stabilisierte Datacenter-Immobilien je nach Ausbaustufe Nettoanfangsrenditen in einer Orientierungsbandbreite von etwa 4,5 bis 6,5%. Für Finanzierer sei darüber hinaus entscheidend, welche Erträge tatsächlich der Immobilie zuzurechnen seien und welche Leistungen aus Betreiber- oder Serviceverträgen stammen.

Rechenzentren – Mehr als nur ein Hype?

Vor diesem Hintergrund hinterfragt PLATOW durchaus den aktuellen Hype um Rechenzentren als Immobilieninvestment. Letztlich geht es um die Sicherstellung des Cashflow. Bei der Bewertung zählt deshalb besonders die Einhaltung des Handwerks zu Standort, Gebäude, technischer Infrastruktur und Betreiberkonzept.

Bei der Standortwahl und -beurteilung für Datacenter ist zunächst entscheidend, ob eine ausreichend dimensionierte und verlässliche Energieversorgung pünktlich und im Kostenrahmen bereitgestellt werden kann. Für hohe Verfügbarkeitsanforderungen seien eine redundante Strom- sowie Glasfaseranbindung erforderlich. Die Nähe zu wichtigen Internetknotenpunkten und zu Nutzern könne zusätzliche Standortvorteile schaffen. In etablierten Märkten wie Frankfurt und Berlin/Brandenburg trifft eine hohe Nachfrage auf knappe Flächen- und Stromkapazitäten. Das Rhein-Main-Gebiet und insbesondere Frankfurt sei durch Wirtschaftskraft und mit dem Internetknoten DE-CIX einer der wichtigsten Datacenter-Märkte in Europa, so Nina Babic.

Überdurchschnittliches Wachstumspotenzial

Trotz insgesamt noch geringen Transaktionsvolumens erreichen einzelne Datacenter-Transaktionen häufig Volumina im dreistelligen Millionenbereich. Datacenter weisen aufgrund der fundamentalen Nachfragetreiber mittel- bis langfristig ein überdurchschnittliches Wachstumspotenzial auf. Die Baukosten eines Datacenters werden maßgeblich durch die Technische Gebäudeausrüstung (TGA) und die spezifische IT-Infrastruktur bzw. deren Vorbereitung bestimmt. Die Kosten für die technische Infrastruktur wie Energieversorgung, Kühlung oder Sicherheit können dabei die reinen Baukosten des Gebäudekörpers um ein Vielfaches übersteigen. Zugleich müssen Energieeffizienz, Wasserbedarf und die Möglichkeiten zur Nutzung von Abwärme in Planung und Betrieb berücksichtigt werden.