Aktuell sind die Nachfinanzierungen und Bewertungsdifferenzen einiger Frankfurter Türme wie der „Opernturm“, das „FBC“ oder jetzt gerade der „Messeturm“ ein Thema der Berichterstattung. Das „Trianon“ und „The Squaire“ hatten wir schon 2023 als Fanal des aktuellen Frankfurter Marktes analysiert. Dutzende Male warnte das PLATOW-Team seit den 1990er Jahren vor einer Überbewertung der Rechenbarkeit von Sanierungen durch Mieterhöhung. Die alte Frage war immer, wie sich ein 3 bis 5%er, je nach Marktlage, bei einer technischen Lebensdauer von 20 bis 30 Jahren je nach Vermietungssituation rechnen soll.

Wir rechneten schon in den 1990er Jahren auf Basis damaliger Kosten eine monatliche Rücklage von 4,10 Euro (8 DM) ausschließlich für die nächste anstehende Generalsanierung am Beispiel des „Eurotower“ vor. Das sollte heute sicherlich das Doppelte sein. Paradebeispiel war immer die „Taunusanlage 11“ (T11), die 1972 erbaut wurde und dann 1992 und exakt 20 Jahre später 2012 erneut vollkommen entkernt und auf das Skelett zurückgebaut wurde. Nach damaligen Planungen müsste die Miete des einstmals in Teilflächen mit über 100 DM pro qm Miete teuersten Gebäudes Deutschlands heute hoch dreistellig sein. 41 Euro bzw. 80 DM waren damals Planungsstandard für hochwertige Büros in Frankfurt. Aus PLATOW-Sicht ergab sich eine „Core-Illusion“ gerade für die gehypten Landmark-Türme, die sich auch in Versorgungskassen-Portfolios finden.

Sorgenkind Messeturm

Inzwischen hat sich Harald Thomeczek von der „Immobilien Zeitung“ die Entwicklung der Frankfurter Türme auf die Recherche-Fahne geschrieben. Aktuell ist der Messeturm ein Sorgenkind. Den habe mit einem 300 Mio. Euro Kredit ein Konsortium um die Helaba im Immobilienkreditbuch. Mit einer aktuellen Verlängerung sei lediglich Zeit gewonnen. Ein Blick in den 2025er Abschluss der Objektgesellschaft des 1990 fertiggestellten Messeturms zeige, dass Stand Ende 2025 die Immobilie mit 212 Mio. Euro bewertet sei. Dem stünden Verbindlichkeiten von 499 Mio. Euro, davon 315 Mio. Bankschulden, gegenüber. Blackstone soll das gesamte Eigenkapital schon im ersten Quartal 2024 vorsorglich abgeschrieben haben. Mit dem 300 Mio. Euro Kredit aus 2018 sei die Immobilie aber lediglich saniert worden. Blackstone sei längst Eigentümer gewesen.

Der Fall sei exemplarisch, so Thomeczek, da die Spitzenrenditen von 3 auf 5% gestiegen seien. Die notwendige Korrektur von bis zu 40% der Topimmobilien-Werte hatte PLATOW bereits im Herbst 2022 – zitiert in der Expo Real Messezeitung 2022 der „Immobilien Zeitung“ – vorgerechnet. Andererseits kommt PLATOW bei einer Überschlagsrechnung durchaus noch bei über 61.000 qm zu Marktwerten jenseits der 400 Mio. Euro.

Der „Messeturm“ ist in der PLATOW-Erinnerung präsent, da er 1993 ungefähr zeitgleich mit dem Start von PLATOW Immobilien mit 20.000 qm für über 79 DM, also 40 Euro, an die Deutsche Bundesbank vermietet wurde. Dies bestätigte vor der Presse der damalige JLL-Chef Robert Orr, der den Vertrag eingesehen hatte. Das wären dann bei 3% Mietsteigerung ca. 100 Euro heute. Vermutlich dürften aber heute ehr dieselben 40 Euro wie vor 33 Jahren realistischer sein. Das könnte dann auch der Maßstab für die 12.500 qm Anmietung durch die europäische Geldwäschebehörde Amla und der Versicherungsaufsicht Eiopa sein. Der Messeturm sei damit zu ca. 85% vermietet. Auch das entspricht dem Zustand der 1990er-Jahre. Im Going Concern eines Multi Tenant Gebäudes entsprächen je nach Marktlage und Zuschnitt 90 bis 95% einer Vollvermietung.