Wie von PLATOW regelmäßig erwartet, hat die erhoffte Erholung noch keinen wirklichen Schwung gewonnen. Mit einem Minus von 3% hat der JLL Victor als synthetischer Index im Q2 2026 spürbar verloren und damit die positive Entwicklung der vergangenen drei Quartale wieder verspielt bzw. ca. zwei Drittel der Erholung der vergangenen sieben Quartale wieder eingebüßt.

JLL hat nach langer Enthaltsamkeit, in der PLATOW auf sein Archiv und Chartmontagen angewiesen war, um die Langzeiteffekte aufzuzeigen, wieder einen rudimentären Chart von 2003 bis heute beigelegt, den wir lediglich optisch bearbeitet und mit Werten ergänzt haben. Der Chart zeigt die Entwicklung des JLL Victor seit Beginn im Q4 2003. Dem voran gingen die 1990er Jahre ab 1994 mit einer eher negativen Entwicklung und einem Zwischenhoch im Gefolge der Internet-Euphorie um die Jahrtausendwende. Die Langfristbetrachtung macht deutlich, inwieweit sich in der Niedrigzinsphase die Entwicklung von immobilienwirtschaftlichen Aspekten speziell ab 2017 entfernte. Viele Beobachter hatten spätestens 2018 mit einer Konsolidierung gerechnet. Stattdessen ging es ab 2017, als die 1% erstmals bei Hypotheken unterschritten wurden, noch einmal gewaltig um 30 Wertprozente nach oben.

Und genau diese 30% wurden ab der Zinswende korrigiert, so dass die 2018-Korrekturerwartung sich ex post erfüllte. Inwieweit das jetzt im Prime Office Bereich stabil bleibt, dürfte vom geopolitschen Zusammenspiel mit Wirkung auf Zinsen und Inflation abhängen. Das ist aber nicht auf typische Bestandsobjekte übertragbar.

Zwischen 2017 und 2022 wurden Transaktionsrekorde gemessen. Bei den da gehandelten Immobilien laufen ab kommendem Jahr die Mietverträge ebenso wie die Zinsbindungen aus. Gleichzeitig werden die Immobilien älter und rücken im Lebenszyklus zur nächsten Sanierung deutlich vor. Gute Mieten sind nur noch in sanierten Objekten zu erzielen. Angepasste Preise sind für Verkäufer sehr oft nicht abzufangen. Und auch im NPL-Bereich dürfte sich einiges tun. Das seit fast drei Jahren gemeinsam mit Banken gepflegte Aussitzen und Stillhalten hilft nur, wenn entweder die Mieten oder die Multiplikatoren steigen. Die Mieten steigen nur in der absoluten Spitze, nicht im normalen Bestand. Und Immobilien, die in den vergangenen Jahren keine 4 bis 5% Zinsen rechneten, werden das in den nächsten Jahren auch nicht tun. Weder Mietsituation, die zwischenzeitlich durch Indexklauseln noch über Markt getunt wurden, noch Zinsen noch Lebenszyklus verbessern sich.

So entwickelten sich die Top-5-Standorte

Zurück zu den Victor Zahlen: Im Q2 2026 fiel der Victor Prime Office Performance-Indikator um -3,0 % auf 169,2 Punkte und führt die sieben Quartale andauernde Phase stabiler bis leicht positiver Entwicklungen weitgehend zurück. Ausschlaggebend für diesen Rückgang waren Renditeanstiege bzw. sinkende Multiplikatoren im Q2 an allen von JLL beobachteten Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Die Spitzenrenditen stiegen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg um jeweils 20 Basispunkte, in München um 10 Basispunkte. Positive Impulse aus den Vermietungsmärkten konnten das nicht kompensieren, so JLL.

Alle fünf Standorte weisen im zweiten Quartal einen Indikatorrückgang im Vergleich zum Vorquartal auf. Im Q2 fiel der Index in München um -1,7%, in Düsseldorf um -2,5%, in Frankfurt um -2,8%, in Hamburg um -3,8% und um sage und schreibe -4,7% in Berlin. Dabei konnte Frankfurt sogar noch mit einer Erhöhung der Spitzenmiete um drei Euro auf 55 Euro gegenhalten.

Die negativen Wertänderungsrenditen des Q2 drückten auch den Vorjahresvergleich in drei der fünf Standorte ins Negative. Die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance (Vergleich Q2 2026 zu Q2 2025) drehte aufgrund des schwachen Quartalsergebnisses ebenfalls mit -0,4% ins Minus. Hamburg bleibt mit +3,8% Jahresperformance im positiven Bereich, profitierend vom überdurchschnittlichen Ergebnis des vierten Quartals 2025. Düsseldorf erreicht immerhin +0,5%. Die übrigen Städte weisen auf Jahressicht einen Wertverlust von -0,2% in München, -1,9% in Frankfurt und -2,9% in Berlin auf.

Verhaltener Ausblick

Der Blick nach vorne fällt bei JLL auch nicht sehr positiv aus. Der eigentliche Hemmschuh für den Investmentmarkt liege auf der Eigenkapitalseite. Solange sich die Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern nur im Schneckentempo nähern und die Marktlage nicht ausreichend anerkannt wird, bleibe die Transaktionsmüdigkeit bestehen. Darauf hatte auch Andreas Völker von BNPPRE, von uns mehrfach zitiert, bereits hingewiesen.