Am Healthcare- bzw. Gesundheitsmarkt scheinen die großen Betreiberpleiten der letzten Jahre ebenso vorbei gegangen zu sein wie die IMMAC-Pleite letztes Jahr. Über eine Dekade bis Corona nahm der Fondsinitiator und Pflegeheim-Spezialist für sich in Anspruch, bei 120 Objekten nie eine Monatsmiete für die Anleger verloren zu haben. Am Ende ging es ebenso schief wie bei vielen Betreibern. Personalkosten, Fachkräftemangel, sinkende Auslastung durch Begrenzung bei Personalmangel, Verzögerungen der Zahlungsströme bei gleichzeitig vorlaufenden Kostensteigerungen, und oft zu optimistische Mietverpflichtungen waren die Gründe.

Die neue alte Nische

Aus PLATOW-Sicht hat sich daran wenig geändert. Trotzdem entwickelt sich Healthcare demografiebedingt zunehmend zu einer eigenen Assetklasse. Das berichten die Researcher von Cushman & Wakefield (C&W), Savills, BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) und JLL unisono. 

Über 30 Jahre Immobilienerfahrung lehrt das PLATOW-Team: Bricht ein großer Teilmarkt ein – wie aktuell der Markt für Büroimmobilien – suchen Investoren neue Nischen. Rechenzentren sind die neue Nische, Pflegeheime die alte. Beiden Segmenten gemeinsam ist: Investoren müssen erst die Besonderheiten jenseits der reinen Immobilie lernen. Genauso wandelte sich einst die Nische Logistik zur relevanten Assetklasse.

Bestes Halbjahr seit 2018

Die Zahlen bestätigen den Trend. Die Researcher von C & W, Savills, BNPPRE und JLL berichten einheitlich vom stärksten ersten Halbjahr seit 2022. Laut Cushman & Wakefield (C&W) erreichte das Transaktionsvolumen am deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt im 1. HJ 2026 rund 1,82 Mrd. Euro – nach nur sechs Monaten bereits 50% mehr als im gesamten Jahr 2025 (1,22 Mrd. Euro). Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (H1 2025: 887 Mio. Euro) hat sich das Volumen mehr als verdoppelt. Es ist das stärkste erste Halbjahr seit 2018.

Die übrigen Researcher bestätigen den Trend, mit leichten Definitionsunterschieden: JLL zählt 1,8 Mrd. Euro, das sei mehr als im gesamten Jahr 2025 (1,4 Mrd. Euro). BNPPRE kommt auf 1,6 Mrd. Euro und spricht vom besten Halbjahresergebnis seit 2022 und 30% über dem langjährigen Durchschnitt. Savills beziffert das Volumen auf gut 1,4 Mrd. Euro, das sei mehr als in den Jahren 2023 bis 2025 jeweils einzeln.

Alle Researcher sehen vier Trends: hohe Aktivität internationaler Investoren, wachsende Bedeutung von Ärztehäusern und ambulanter Versorgung, strengere Prüfung von Betreiberqualität und Bonität sowie ein Mangel an Neubauten und geeigneten Objekten. Die Krankenhausreform und Ambulantisierung stützen den Markt zusätzlich.

Politischer Rückenwind

Im zweiten Quartal 2026 lag das Transaktionsvolumen bei 592 Mio. Euro, mehr als das Dreifache des Vorjahresquartals (Q2 2025: 194 Mio. Euro), so C&W. Die Spitzenrenditen blieben stabil. Pflegeheime erzielen 5,10%, Betreutes Wohnen 4,50%, ambulante medizinische Versorgung/MVZ 4,75%, stationäre medizinische Versorgung 5,75%. Großvolumige, bundesweite Portfolio-Transaktionen im Bereich der stationären medizinischen Versorgung prägten das Quartal. JLL registriert einen kritischeren Blick der Investoren auf Pflegeheime. Diese würden inzwischen stark in den Verkaufsprozess gegeben. Die Spitzenrendite bei Pflegeheimen liegt nach wie vor bei rund 5%.

Auch auf politischer Ebene habe sich das Umfeld für Gesundheitsimmobilien-Investoren im ersten Halbjahr 2026 weiter aufgehellt, so C&W. Das Krankenhausreformanpassungsgesetz (KHAG) gestalte die Ende 2024 verabschiedete Krankenhausreform praxisnäher aus. Zudem sorge sie für Planungssicherheit bei Trägern und Investoren. Seit Januar 2026 steht der Krankenhaustransformationsfonds (KHTF) bereit. Bis 2035 sollen bis zu 50 Mrd. Euro in die Modernisierung der Krankenhausstrukturen fließen. Für Investoren bietet das Chancen bei der Refinanzierung von Modernisierungs- und ESG-Maßnahmen an Bestandsobjekten.