Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hat eine neue Checkliste zu Erbbaurechtsfinanzierungen erstellt. In den vergangenen Jahren seien viele Kommunen dazu übergegangen, ihre Grundstücke überwiegend nur noch im Erbbaurecht zu vergeben, so Moritz Leo, Stellvertretender Bereichsleiter Deckungswerte beim vdp. Damit habe die Bedeutung des Erbbaurechts auch in der Finanzierung durch Banken merklich zugenommen. Die Checkliste soll die Finanzierung von Erbbaurechten erleichtern und Antworten auf häufige Fragen zum Thema geben. Der Deutsche Erbbaurechtsverband begrüßt diesen Schritt.

PLATOW ist hingegen traditionell skeptisch hinsichtlich der Nutzung von Erbbaurechten, die eine Weiterveräußerung deutlich erschweren und durch die Inflationsabhängigkeit oft zu einer immer höheren, vor allem ewigen Belastung bis weit über den Tilgungszeitraum hinaus, führen. Nach dreißig Jahren im Rentenalter gewinnen die Zinseszinseffekte spürbare Bedeutung. Der Effekt eines zunächst niedrigeren Kaufpreises wird dann teuer bezahlt. Ausnahmen sind eventuell kirchliche oder öffentliche Grundstücke, die nicht veräußert werden dürfen oder sollen.

Laufzeit des Erbbaurechts für Darlehen entscheidend

Grundsätzlich gelten laut vdp für Erbbaurechte dieselben Kriterien wie für Kredite, die mit Grundpfandrechten an Grundstücken besichert sind. Daher beschränkt sich die Checkliste auf die Besonderheiten des Erbbaurechts. Wichtig sei dabei die Laufzeit des Erbbaurechts, da Erbbaurechte nur dann beliehen werden, wenn die planmäßige Tilgung des Darlehens spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts ende und nicht länger dauere, als zur buchmäßigen Abschreibung des Bauwerks erforderlich sei. PLATOW weist hier insbesondere darauf hin, dass nach 30 oder 50 Jahren Nutzung, z. B. bei einem eigenen Zweiterwerb, für die Erben oder den Eigentümer selber, der sich kleiner setzen will, die dann verbleibende Laufzeit zu einem erheblichen Verkaufs- und Finanzierungshindernis werden kann.

Zustimmung des Grundstückseigentümers oft notwendig

Zu prüfen sei auch der räumliche Umfang und die Art der Nutzung, so der vdp weiter. Wichtig sei die Frage, ob die die Zustimmung des Grundstückseigentümers für die Belastung des Erbbaugrundstücks einzuholen sei. Oft sind nach PLATOW-Erfahrungen auch Umbauten genehmigungspflichtig. Versicherungsansprüche und die Zwangsversteigerungsfestigkeit der Erbbauzinsreallast sei zu prüfen. Eine notwendige Zustimmung des Grundstückseigentümers für einen freihändigen Verkauf oder eine Zwangsversteigerung nach dem Erbbaurechtsvertrag kann auch lästig sein. Bei Ermittlung des Kapitalwerts der Erbbauzinsreallast sei die Wertsicherungsklausel zu berücksichtigen. Der Zinseszinseffekt kann heimtückisch sein. Last but not least seien, so der vdp, Heimfallrechte bzw. Rückkaufsrechte und Dienstbarkeiten zu berücksichtigen.

Bei im Erbbaugrundbuch eingetragenen vorrangigen Vormerkungen zur Absicherung von Erwerbsrechten (z. B. Rückkaufsrechten) und Dienstbarkeiten gelten hinsichtlich der Indeckungnahme dieselben Kriterien wie bei Kreditforderungen, die mit Grundpfandrechten an Grundstücken besichert sind. Die vollständige Checkliste steht auf der Website des vdp kostenlos zum Download zur Verfügung. Aus langer Erfahrung warnt PLATOW insbesondere vor modellhaften Erbbaurechten bei und von Privaten, die den kostengünstigen Erwerb einer Immobilie ermöglichen sollen.