Der deutsche Microliving-Sektor boomt. Laut CBRE wurde 2025 ein Transaktionsvolumen von 267 Mio. Euro realisiert – ein Anstieg gegenüber 2024 um 145%. Allerdings unterscheide sich die wirtschaftliche Logik des Segments in Ertrag, Management und Kosten deutlich vom klassischen Wohnsegment.

Ein zentrales Merkmal des Modern-Living-Segments sei die weitgehende Nutzung von All-in-Mieten. Diese umfassen neben der Kaltmiete auch sämtliche Neben- und Betriebskosten sowie zusätzliche Leistungen wie Möblierung und Internet. Im Durchschnitt entfielen rund 76% der Gesamtmiete auf die Kaltmiete. Zusätzliche Erlösquellen aus Serviceangeboten oder Zusatzleistungen tragen im Schnitt rund 7% zur Gesamtmiete bei und stabilisieren den Cashflow. Die Einnahmestruktur im Modernen Wohnen sei deutlich breiter als im klassischen Wohnsegment, begründet Marcus Max, Director Valuation Advisory Services bei CBRE, die Attraktivität des Segmentes.

Dem gegenüber stehe eine komplexe Kostenstruktur, die Modern-Living klar von klassischen Wohnimmobilien abgrenze. Während etwa 30% der Kosten auf verbrauchsabhängige Betriebskosten entfallen, werden rund 70% durch Gebäude-, Service- und strukturelle Kosten bestimmt. Insbesondere Personal- und Serviceleistungen stellen mit bis zu 40% den größten Kostenblock dar, gefolgt von gebäudebezogenen Aufwendungen sowie strukturellen Kosten.

Modernes Wohnen verbinde Elemente der Wohn- und Betreiberimmobilien. Notwendiges aktives Management erhöhe die operative Komplexität deutlich, schränkt Christoph Huth, Senior Consultant, ein. Ein Großteil der Kosten fiele unabhängig von der Auslastung an. Damit werde die Vermietungsquote zum entscheidenden Faktor für die Wirtschaftlichkeit. Im Ergebnis erreiche das Segment bei stabiler Auslastung im Schnitt eine NOI‑Marge von etwa 65 bis 75%. In den Top-7-Städten und in energieeffizienten/ESG-konformen Immobilien liege diese tendenziell höher und könne in der Spitze bis zu 85% betragen.