PLATOW hatte die Idee, den Staat zur Belebung des Wohnungsbaus selber über bonitäre Vehikel zum Null- oder Negativzins bauen zu lassen, schon zu Zeiten negativer Zinsen für öffentliche Unternehmen einmal schmunzelnd ins Gespräch gebracht. Schließlich war klar, dass solche Ideen zu hysterischen Reaktionen der Bau- und Immobilienwirtschaft führen müssen. Andererseits war evident, dass die öffentliche Hand nicht selber bauen würde und Immobilienfachleute als GÜ/GU nötig sein würden. Und selbst wenn der Bau dann tatsächlich teurer geworden wäre, hätte das bei Negativzinsen keine Rolle gespielt. Bei Nullzinsen ohne Tilgungsverpflichtung sind Mietüberschüsse bei Neubauten und moderaten Marktmieten sogar bei öffentlichen Gesellschaften unvermeidbar.

Überschüsse hätten dann zur Tilgung oder zu weiterem Neubau verwendet werden können. Zur Finanzierungsüberlegung kommen dann noch die heutigen Argumente des Grundstückszugangs oder schneller Genehmigungen. Nun haben SPD-Finanzminister und der Bauministerin ca. vier- oder fünf gestiegene Zins-Prozentpunkte später die neue geniale Idee einer eigenen Wohnungsbaugesellschaft des Bundes. Ziel der ministerialen Gesellschaftsidee wäre es, Bauprojekte zu koordinieren, Flächen zu mobilisieren und Finanzierungen zu strukturieren. Die eigentliche Bauausführung sollen überwiegend private Unternehmen übernehmen.

Kein Mangel an Akteuren

Die Professoren Torsten Bölting, Alcay Kamis (beide EBZ Business School) und Rolf G. Heinze (Ruhr-Universität Bochum) haben die Argumente in einer Studie hinsichtlich der Lösung der Wohnkrise kritisch hinterfragt. Die Autoren kritisieren, dass die Wohnkrise vor allem strukturelle Ursachen habe und keinen Mangel an Akteuren. Deutschland verfüge bereits über zahlreiche Unternehmen im Wohnungsmarkt, darunter kommunale Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und private Anbieter. Es fehle weniger an neuen Institutionen als an funktionierenden Rahmenbedingungen. Der GdW verweist selbst darauf, dass er rund 3.000 Wohnungsunternehmen vertrete. Innerhalb dieses Systems nehmen die rund 790 kommunalen und öffentlichen Wohnungsunternehmen mit 2,5 Mio. Wohnungen eine besonders relevante Stellung ein.

Die Neigung von Entscheidungsträgern, mit Aktionismus und symbolischer Politik auf den Krisenfall zu reagieren, wecke zwar Hoffnungen, führe aber im Grunde letztlich zu Enttäuschungen, so die Studie. Zudem seien Wohnungsbedarfe regional sehr unterschiedlich. Während in vielen Großstädten Wohnungsmangel herrsche, kämpften andere Regionen mit Leerständen. Zusätzlich gebe es Probleme durch fehlendes Bauland, komplizierte Eigentumsverhältnisse, hohe Kosten der Baulandentwicklung sowie langwierige Genehmigungsverfahren.

Besser bestehende Strukturen stärken

Aus politisch-ökonomischer Sicht kritisieren die Autoren, dass der Staat in der Vergangenheit selbst große Wohnungsbestände privatisiert habe. Daraus hätte man lernen können. Beispiele seien die Verkäufe der Gagfah, Nileg, LEG oder der GBW oder die kommunalen Wohnungen in Dresden. Vieles wanderte davon zu heutigen Geschenkpreisen mangels damaliger Rentabilität in die heutige Vonovia.

Zu allen identifizierbaren Widersprüchen käme die organisationsökonomische Dimension einer solchen Gesellschaft, die in der politischen Debatte regelmäßig unterschätzt werde, so die Studie weiter. Im Ergebnis kommen die Autoren zu dem Schluss, dass die Wohnungsfrage kein Organisationsproblem, sondern ein Strukturproblem sei. Statt neue Gesellschaften zu gründen, müsse die Politik bestehende Instrumente stärken, Verfahren beschleunigen, Flächen bereitstellen und regulatorische Hürden abbauen.

Aus PLATOW-Sicht kommt der ministeriale Vorschlag mindestens fünf Jahre zu spät. Dennoch sind aus PLATOW-Sicht bei aller gerechtfertigter Kritik öffentliche Initialzündungen mit besserem Kapitalmarktzugang, besserem Grundstückszugang, gutem Genehmigungszugang und guter Vergabebonität nicht pauschal von der Hand zu weisen. Steuerverschiebungseffekte könnten privates Kapital mobilisieren. Das könnte Kostennachteile nivellieren.