Noch zu Jahresbeginn hatte PLATOW die Hoffnung auf den Basiseffekt der vergangenen drei Katastrophenjahre gesetzt. Zudem erwarteten wir, dass der Absturz ab 2023 den Basisbedarf eines 83 Mio. Volkes überzeichnet hätte. Automatisch nachlassender Attentismus sollte deshalb zu spürbarer Erholung auf weiter niedrigem Niveau führen. In der Realität geht es aber noch weiter bergab. 

Bürodeals in den deutschen Top-7-Städten bringen laut GPP im ersten Quartal zusammen ein Transaktionsvolumen von ca. 750 Mio. Euro auf die Waage. Savills sieht im 1. Quartal 2026 lediglich ein Transaktionsvolumen mit Büroimmobilien von 704 Mio. Euro bzw. -22% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. In den Top 6 seien es 541 Mio. Euro. Der 10-jährige Durchschnittswert wurde hingegen um 83% verfehlt. Zur Erinnerung: Zu Spitzenzeiten wurden fast 40 Mrd. Euro im Jahr am deutschen Büroinvestmentmarkt umgesetzt. 2022 waren es allein im Q1 lt. CBRE ca. 10 Mrd. Euro.

Allerdings weichen diesmal die Büro-Investment-Zahlen von BNPPRE deutlich ab. Für den deutschen Gesamtmarkt ermittelt BNPPRE insgesamt 1,8 Mrd. Euro. Aus den Einzelwerten der von BNPPRE aufgeführten Städte errechnet sich dadurch für die Top 7 ein Transaktionsvolumen von 1,081 Mrd. Euro. Die A-Standorte liegen dabei insgesamt etwas unter dem Vorjahresergebnis. Mit München (248 Mio. Euro), Frankfurt (224 Mio. Euro), Hamburg (206 Mio. Euro) und Köln (203 Mio. Euro) haben gleich vier Standorte die Marke von 200 Mio. Euro überschritten. Darüber hinaus können Stuttgart (110 Mio. Euro) sowie Düsseldorf (50 Mio. Euro) Umsatzsteigerungen vermelden. Lediglich Berlin ist mit unter 40 Mio. Euro weit hinter den Erwartungen zurückgeblieben.

„Dünne“ Deal-Lage erschwert aussagekräftige Prognosen

Bei den Angaben für Multiplikatoren bzw. Spitzenrenditen ist jedoch Vorsicht angebracht. Die Makler neigen zu hochgerechneten Angaben, denen nicht immer aussagefähige Deals zu Grunde liegen. So merkte Markus Müller, Sprecher von GPP, im Hintergrundgespräch mit der „Immobilien Zeitung“ an, dass es angesichts der dünnen Deal-Lage schwer sei, Kaufpreisfaktoren für Büros zu beziffern. Zwar gebe es deutliche Unterschiede je nach Lage, Objektqualität und Vermietungssituation, jedoch zeichneten sich im Core-Segment aktuell Faktoren im Bereich von etwa 18- bis 20-fach als neue Orientierung ab. Lediglich in der Spitze würden vereinzelt bei begrenzter Marktevidenz auch höhere Faktoren erzielt. Das entspricht der seit 2022 vorgetragenen PLATOW-Berechnung aus der Bewertungsmathematik. Laut BNPPRE, Savills und GPP haben sich die Spitzenrenditen weitestgehend auf Vorjahresniveau verfestigt.

Teuerster Standort bleibt laut BNPPRE München mit 4,20%, gefolgt von Hamburg mit 4,25%. Die Netto-Spitzenrendite in Berlin liegt nun bei 4,35%, gefolgt von Köln mit 4,40%. Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart notieren in der Spitze bei 4,50%. Im Durchschnitt über alle Märkte lagen sie bei Savills bei 4,33%. Das unterscheidet sich dann doch deutlich spürbar von den oben erwähnten 5% bzw. 20-fache Jahresmiete.