Die Anleihefinanzierung frisst wieder einmal mit Ansage ihre Kinder. Seit wohl über 20 Jahren, seit die Anleihefinanzierung die Immobilienwirtschaft erreicht hat, weist das PLATOW-Team auf die nahezu immer fehlende Fristenkongruenz der Anleihefinanzierungen, die sich insbesondere in Marktkorrekturphasen auswirkt, hin. Dramatisch ist das bei Projektentwicklungen und bei Gewerbe bzw. Büro, da dort meist gleichzeitig verschiedene Pläne nicht aufgehen.

Lediglich in Boomphasen lässt sich die Nachfinanzierung in diesen Segmenten darstellen. Bestandshaltern von Wohnungsbeständen haben sich bisher und auch nach 2008 bemerkenswert resilient erwiesen. Der sichere Cashflow in den knappen Vermietungsjahren seit der Migrationswelle sichert die Investoren. Allerdings weist PLATOW nach wie vor auf optimistische Bewertungen hin. Hier haben aber weder Anleihegläubiger noch sonstige Stakeholder Interesse an einer sehr tiefgehenden Analyse. Denn wenn Covenants gebrochen würden, wären Reaktionen mit möglichem Schaden unausweichlich. Dennoch zeichnet sich auch bei Wohnen ein Wettrennen mit offenem Ausgang zwischen Wohnimmobilienrenditen und auslaufenden Anleihen mit hohen Nachfinanzierungskosten ab.

Wir haben NotebookLM bzw. Gemini Notebook nach den Warnungen des PLATOW-Teams vor Anleihefinanzierungen gefragt. Grundlegende betriebswirtschaftliche Kritik an einer mangelnden Fristenkongruenz findet die KI im 2008 am Beispiel von Immobilienaktiengesellschaften. PLATOW mahnte an, dass jeder Betriebswirt den Fristenkongruenzgrundsatz im ersten Semester lerne. Missachtung dieses Prinzips bei kurzfristigen Refinanzierungen sei eine „vorsätzliche Irreführung der Anleger und Aktionäre“. In unseren Warnungen aus 2013/2014 verweisen wir retrospektiv darauf, schon vor über zehn Jahren eindringlich von Anleihen abgeraten zu haben. Anleihen würden leicht zu gefährlichen „Zeitbomben zyklisch abhängiger, reiner Prolongations-Spekulation“. Das PLATOW-Unverständnis setzte sich bei den Verwerfungen der Pandemie fort. Es sei schwer zu verstehen gewesen, dass man die ohnehin aus dem Verwendungszweck resultierende Notwendigkeit einer Anschlussfinanzierung (Prolongationsnotwendigkeit) nicht einkalkuliert habe.

Pandion ist insolvent

Vergangene Woche wies PLATOW Immobilien in den Kurzmeldungen darauf hin, dass die bereits seit Jahren unter Insider-Beobachtung stehende Pandion aus Köln die fälligen Zinsen der zuletzt im November verlängerten Anleihe nicht bezahlen könne. Ein Partner habe seine Finanzierungszusage zurückgezogen. Dass Immobilienanleihen selten fristenkongruent sind, sei seit Jahrzehnten kein Geheimnis. Am Montag haben die Pandion AG, Pandion Real Estate GmbH, Pandion Vertriebsgesellschaft mbH, Pandion Design GmbH, Pandion Projektmanagement GmbH und die Pandion Engineering GmbH die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens in Eigenverwaltung beantragt. Pandion habe in den vergangenen Monaten umfangreiche Restrukturierungs- und Finanzierungsmaßnahmen umgesetzt. Trotz intensiver Bemühungen sei es jedoch nicht gelungen, die Liquiditätssituation nachhaltig zu stabilisieren.

Branicks vor umfangreicher Restrukturierungen

Besonders weh tut die aktuelle Situation bei Branicks. Die frühere DIC Asset war über lange Jahre mit ihrer HGB-Bewertung der Sicherheitsanker der deutschen Immobilien-AG-Landschaft. Zwar habe sich Branicks über eine Restrukturierung geeinigt, wie die „IZ“ Ende Juli detailliert berichtete. Allerdings müsse Vorstandschefin Sonja Wärntges spätestens Ende des Jahres gehen. Branicks gab bekannt, dass die am 30. Juli 2026 unterzeichneten Lock-up-Vereinbarungen mit einer Gruppe von Gläubigern der Anleihe und von Inhabern der Namensschuldverschreibungen und der Schuldscheindarlehen wirksam geworden seien. Mehr als 50% der Gläubiger des derzeit ausstehenden Gesamtnennbetrags der 400 Mio. Euro Anleihe, fällig am 22. September 2026 sowie Gläubiger der Schuldscheindarlehen und Namensschuldverschreibungen, die insgesamt 100% des ausstehenden Gesamtnennbetrags der Schuldscheindarlehen und der Namensschuldverschreibungen ausmachen, seien Parteien der Lock-up-Vereinbarungen geworden. Der Vorsitzende des Aufsichtsrats, Gerhard Schmidt, habe sein Amt niedergelegt. Laut „IZ“ sind Schmidt knapp 25% der Branicks-Aktien zuzurechnen.

PLATOW fühlt sich an das Ende der IVG erinnert. Allerdings ist das Geld der Aktionäre sowieso schon weg, wie der Kurschart deutlich macht. Zwischen 80% und über 95% sind je nach Einstieg verloren. Im Zuge der Restrukturierung der bestehenden Schulden verschieben sich die aktuellen Fälligkeiten auf die Jahre 2030 bis 2038. Laut dem Fachmagazin immobilienmanager hat Branicks sich vor allem Zeit gekauft. Für die vorrangigen Schuldscheine sind 7,5% Zinsen vorgesehen, für die nachrangigen sogar 15%. Wie das funktionieren soll, bleibt PLATOW schleierhaft. Die Gläubiger haben sich zudem ein Sicherheitenpaket schnüren lassen, das vor allem aus Anteilsverpfändungen bis hin zu wesentlichen Tochtergesellschaften von Branicks besteht. Außerdem verpflichtet sich Branicks, weitere Vermögenswerte zu verkaufen, um Schulden abzubauen.

Nächster Fonds steht vor dem Aus

Mit einem weiteren Drama wartet die Deutsche Finance auf. Der Asset Manager war vor allem im Zusammenhang mit Millionenverluste bei US-Immobilieninvestments der Bayerischen Versorgungskammer (BVK) durch die Medien gegangen. Die BVK hatte mit Deutsche Finance ALS Strukturierer bis zu 1,6 Mrd. Euro in gemeinsame Projekte (u.a. mit dem Entwickler SHVO) investiert, woraufhin es zu hohen Abschreibungen, Compliance-Verstößen und Ermittlungen kam.

Diese Woche gibt „investmentcheck.de“ von Stefan Loipfinger eine Hiobsbotschaft für die Anlegerinnen und Anleger des DF Deutsche Finance Investment Fund 17 bekannt. Die Geschäftsführung sieht wegen der fehlenden positiven Fortführungsprognose eine Insolvenzantragspflicht. Nach Angaben der Fondsgeschäftsführung werde die Insolvenz „voraussichtlich zu einem vollständigen wirtschaftlichen Verlust der Beteiligung“ führen. Das Labor- und Bürogebäude in Somerville bei Boston stand nach seiner Fertigstellung weiterhin zu 100% leer. Ein potenzieller Käufer konnte die notwendige Finanzierung nicht sicherstellen.

1.187 Anlegerinnen und Anleger hatten insgesamt rund 58 Mio. US-Dollar in den Fonds eingezahlt. In die Nachfolgeangebote Club Deal Boston III und Club Deal Boston IV flossen zusammen weitere 350 Mio. US-Dollar. Für die Fonds 20 und 21 lägen bislang lediglich Finanzzahlen für 2023 vor, so Loipfinger. Nach PLATOW-Hintergrundgesprächen ist eine Domino-Reaktion nicht auszuschließen. Für den US-Fondsmarkt könnte das dramatisch sein, denn Vertriebe und Anleger können den prosperierenden Wohnungsmarkt von den oft desolaten Büroinvestments nicht trennen. Die Deutsche Finance ist ein großer Player im Markt.