Die Immobilienpreise in Deutschland legten laut vdp-Index des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) im zweiten Quartal 2026 insgesamt im Vergleich zum Vorjahresquartal um 1,3% zu. Der leichte Rückgang gegenüber Q1 von 0,1% erklärt sich aus Gewerbeimmobilien.

Als Folge einer neuen Kooperation von vdpResearch und Deutscher Bundesbank erfolgte für einige Teil-Indizes zu Beginn dieses Jahres eine Anpassung der Index-Methodik. Als neues Basisjahr (Indexwert = 100) wurde 2022 definiert. Die historischen Daten wurden der neuen Methodik angepasst. Der Vorteil des seit 2010 von vdpResearch erhobenen vdp-Index liegt darin, dass er auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten beruht, also Preise tatsächlicher Deals und Finanzierungen aufzeigt. Daraus resultiert der Nachteil der Positivauslese in schwierigen Zeiten. Wenn bei Gewerbe und Wohnen durch hohe Zinsen schwächere Käufergruppen ausscheiden, dürften die insgesamt gehandelten Objekte hochwertiger sein. Gleichzeitig fällt ein Preisverfall nicht gehandelter Objekte durch ESG-Risken oder weniger gefragter Standorte nicht auf.

Bei Büro macht sich das schon in der oft zitierten Spreizung der Mieten und Preise zwischen nachgefragten Topobjekten und mehr als hinreichend vorhandenen schwächeren Immobilien deutlich. Viele Verkäufer und Banken hängen zudem immer noch an überholten Preisvorstellungen, die nicht mehr den heutigen Eckwerten entsprechen, oder einfach am Prinzip Hoffnung oder Zeitgewinn. Gleichzeitig dürften ab 2027 vermehrt Immobilien der extremen Niedrigzinsphase ab 2017 mit gleichzeitigem Auslauf von Finanzierung und Mietverträgen auf den Markt kommen, die sich oft auch schon in späteren Phasen des Lebenszyklus befinden. Insofern dürften die gehandelten Gewerbeimmobilien ebenfalls eine Positivauslese darstellen, von denen auch angenommen werden kann, dass die Käufer eine KI-Resilienz erwarten.

Verkaufsdruck wird zunehmen

Auch wenn nach Ansicht der Fachleute keine große NPL-Welle notleidender Banken-Finanzierungen wie nach 2008 entstehen wird, ist inzwischen mit immer älteren Stillhalteabkommen und notwendiger Eigenkapitalunterlegung durch Banken eine Zunahme des Verkaufsdrucks insbesondere bei Gewerbe zu erwarten. Reserven der Boomzeiten sind aufgebraucht. Eine weitere Insolvenz- oder Restrukturierungsentwicklung wird wohl nicht zu einer Welle führen, sondern eher zu einer moderaten Flut, die die Banken inzwischen gut abfedern können.

Zurückzuführen sei der Gesamtindex-Anstieg im Jahresvergleich auf die Wohnimmobilienpreise, die sich um 1,9% im Vergleich zum Vorjahr erhöhten. Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreise verzeichneten hingegen in dem Zeitraum Preisrückgänge von -1,2% und -0,2%. „Erwartungsgemäß reagiert der Gewerbeimmobilienmarkt stärker als der Wohnimmobilienmarkt auf die geopolitischen Entwicklungen, die gestiegenen Inflationserwartungen und die Zinsentwicklung“, begründet vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt das Auseinanderfallen des Marktes. Bei Wohnimmobilien sei der Preisanstieg allerdings weniger dynamisch als in den Vorquartalen. Geopolitik, Inflationsgefahren, Zinsrisiken und die verhaltene konjunkturelle Entwicklung wirkten sich stärker auf Gewerbeimmobilien aus als auf Wohnimmobilien aus, bei denen der fortbestehende Nachfrageüberhang weiterhin zu Preissteigerungen führe, so Tolckmitt.

Im Vorjahresvergleich belief sich die Preissteigerung bei Eigentumswohnungen auf 2,6%. Etwas geringer fiel das Wachstum bei Eigenheimen (2,0%) und bei Mehrfamilienhäusern (1,6%) aus. Der andauernde Mangel an Wohnungen ließ auch die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern um 3,2% weiter steigen. Die kürzlich erfolgte Ankündigung der Bundesregierung eines Baugesetzbuch-Upgrades sowie weiterer wohnungspolitischer und regulatorischer Vorhaben bewertete Tolckmitt positiv. Auch die ebenfalls in Aussicht gestellte bundesgesetzliche Regelung, die die derzeit in Berlin intensiv diskutierte Vergesellschaftung großer privater Mietwohnungsbestände auf Landesebene verhindern soll, werde begrüßt. Allein die Diskussion schade dem Immobilienmarkt und dem Wirtschaftsstandort Deutschland bereits jetzt erheblich.

Top 7-Städte – Höherer Preisanstieg als im bundesweiten Durchschnitt

Die Top 7-Städte verzeichneten im Vorjahresvergleich mit 2,1% einen etwas höheren Anstieg der Wohnimmobilienpreise als im gesamten Bundesgebiet. Unter den Ballungsräumen verteuerten sich Wohnobjekte in Hamburg (3,8%) am stärksten, gefolgt von Köln (2,5%), Frankfurt und Düsseldorf (jeweils 2,4 %) sowie München (2,3%). Dahinter rangierten Berlin und Stuttgart mit Wachstumsraten von 1,6% bzw. 0,7%. Mit durchschnittlich 1,5% erhöhten sich die Neuvertragsmieten in den Top 7-Städten spürbar geringer als in Gesamtdeutschland (3,2%).

Anders als die Preise von Wohnimmobilien gaben die Preise von Büros mit -1,2% und Handelsobjekten mit -0,2% im Q2 2026 nach. Während sich das Mietwachstum bei Büros im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 auf 2,7% belief, betrug es bei Einzelhandelsimmobilien 1,5%. Basierend auf den Preis- und Mietentwicklungen legten die Renditen, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex, um 4% bei Büros und um 1,6% bei Handelsimmobilien zu.