Die Makler schwelgen im Vorjahresvergleich. Konnte sich der gesamte deutsche professionelle Investmentmarkt im ersten Quartal 2026 doch von knapp 8 Mrd. auf fast 9 Mrd. Euro verbessern. Bei Büro und Wohnen ging es aber weiter spürbar bergab. Allein die Bereiche „Mischnutzung“ und „Andere“, was immer das auch sein mag, legten zusammen von der Bedeutungslosigkeit mit knapp 0,7 Mrd. Euro auf knapp 2,2 Mrd. Euro zu. Das rettete das Zahlenwerk und machte den Einbruch in den klassischen Assetklassen wett. Ein längerfristiger Vergleich, den CBRE in einem Chart machte, zeigt jedoch den brutalen Absturz von insgesamt rund 115 Mrd. Euro im Jahr 2021 auf 30 Mrd. bis 35 Mrd. Euro in den Jahren 2023 bis 2025 mit eher noch weiter schwächelndem Trend. Büro und Wohnen hat es besonders gebeutelt.

Mit Blick auf den weiteren Absturz im ersten Quartal stellt sich immer mehr die Frage, ob es sich bei den Werten seit 2023 nicht um ein neues „New Normal“ handelt, das entweder deutlicher Zinskorrekturen oder einer spürbaren wirtschaftlichen Erholung mit Planungssicherheit bedarf, um aus dem langen Tal herauszukommen. Aber bei Büro wirft Künstliche Intelligenz immer längere Schatten. Die Konjunkturerholung wird auf die lange Bank staatlicher Investitionen bei gleichzeitiger Unternehmensflucht geschoben. Der Verlust der Wettbewerbsfähigkeit Deutschlands in den industriellen Kernkompetenzen stabilisiert sich. Homeoffice bleibt. ESG bleibt. Zinsabhängige Bewertungsmathematik bleibt. Sozialstaat bleibt. Es fragt sich, wo da der Optimismus der Immobilienwirtschaft insbesondere in Bezug auf Büro – ausgenommen einige neue Top-Segmente – herkommt.

Makler vorsichtig optimistisch

JLL und BNPPRE zeichnen für das Auftaktquartal 2026 ein insgesamt vorsichtig positives Bild des deutschen Investmentmarkts. Das Volumen liegt mit 8,9 Mrd. Euro bei JLL bzw. gut 8,8 Mrd. Euro bei BNPPRE leicht über Vorjahr. Beide Häuser sehen eine Belebung. Allerdings verweisen die Researcher darauf, dass die Nahost-Krise, steigende Energiepreise, Inflationssorgen und höhere Finanzierungskosten das weitere Jahr wieder komplizierter machen können.

Wohnen bleibt die größte Assetklasse. JLL sieht 28% Marktanteil. Büro geht aber im JLL-Zahlenwerk von 1,95 Mrd. Euro auf 1,68 Mrd. Euro zurück. BNPPRE ermittelt knapp 1,8 Mrd. Euro. JLL nennt rund 1,4 Mrd. Euro für Einzelhandel und gemischt genutzte Immobilien. BNPPRE weist 1,4 Mrd. Euro für Retail aus, ein Plus von gut 7%.

Healthcare macht größten Sprung nach oben

Logistik zeigt ein gemischtes Bild. JLL meldet knapp 1,1 Mrd. Euro und spricht von einem schwachen Jahresauftakt auf Vorjahresniveau. BNPPRE kommt auf 1,2 Mrd. Euro, also rund 11% unter Vorjahr. Beide sehen die Assetklasse als grundsätzlich attraktiv, aber sensibel für Konjunktur, Lieferketten und geopolitische Risiken. Zudem fehlt es an geeigneten Core-Produkten. Am stärksten fällt bei BNPPRE das Healthcare-Segment auf. Mit 1,1 Mrd. Euro und einem Plus von 87% gehört es zu den großen Gewinnern des Quartals.