Die wissenschaftliche Auswertung der analysierten Büromarktdaten der großen Researchhäuser in der Consensus-Büromarktprognose I/2026 der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und des Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis Hochschule kommt zu eher positiven Ergebnissen. Zu berücksichtigen ist aus PLATOW-Sicht, dass sich die Aussagen auf Spitzenmieten und Renditen bester Objekte beziehen, die derzeit unisono als knapp angesehen werden, während in schwächeren Lagen über deutliche Vermietungsprobleme berichtet wird. Der durchweg positive Tenor berücksichtigt also lediglich das 3%- bis 5%-Topsegment.

Die gif/CRES-Prognose sieht innerhalb der deutschen Top 5-Büromärkte für 2026 und abgeschwächt für 2027 eine deutliche Standortdifferenzierung. Die Befragten erwarten für Frankfurt, Hamburg und München eine weit dynamischere Entwicklung des Vermietungsmarktes als für Berlin und Düsseldorf. Für das laufende Jahr 2026 wird insbesondere in Frankfurt (+4,0%), München (+3,5%) und Hamburg (+3,0%) eine überdurchschnittliche Steigerung der Spitzenmieten erwartet. Berlin dürfte mit +1,3% nur noch moderate Zuwächse verzeichnen, während für Düsseldorf eine Seitwärtsbewegung prognostiziert wird.

2027 werde es laut Prognose für alle Märkte deutlich ruhiger. Hamburg und München könnten mit 1,3% bzw. 1,9% noch die „1“ halten. Berlin (0,4%), Düsseldorf (0%) und Frankfurt (0,8%) stagnieren eher.

Bei der Leerstandsentwicklung ist das Bild ähnlich ähnliches differenziert. In Frankfurt, Hamburg und München dürften die Leerstände stabil bleiben. Stärkere Anstiege werden für Berlin (+70 Basispunkte) und Düsseldorf (+62 Basispunkte) prognostiziert. Für 2027 werden insgesamt stabile Leerstandsraten erwartet, lediglich in Berlin sollen +20 Basispunkte hinzukommen.

Welche Auswirkungen hat KI?

Auch das Niveau an den Investmentmärkten habe laut den Studienautoren ein stabiles Plateau erreicht. Die Spitzenrenditen würden für sämtliche Top 5-Standorte sowohl 2026 als auch 2027 unverändert bleiben. Inwieweit die aktuellen Kapitalmarktentwicklungen aus den geopolitischen und technologischen Verwerfungen berücksichtigt sind, ist offen. Die Branchen-Befragten neigen tendenziell zu optimistischer Interpretation. So berichtet Savills aktuell, dass KI in den Büromärkten bisher keinen Niederschlag gefunden habe. Inwieweit das mit dem aktuellen Abbruch der Europäischen Büromärkte korrespondiert, bleibt Geheimnis der Savills-Statistik. Nicht gemachte Anmietungen aus KI-Vorsicht gehen nicht in die Statistik ein. KI ist zudem erst seit 2023 am Markt. Mietverträge laufen länger. Gleichzeitig tritt KI in der verlustgesponserten Expansionsphase selbst als großer Flächennachfrage auf.

Das erinnert ein wenig an den Dachdecker, der gerade an der ersten Etage vorbeifliegt und sich denkt: „Bisher ist ja alles gutgegangen“. Mit Blick auf das gesellschaftliche Gefährdungspotential sich potentiell entwickelnder KI fordert – sicherlich unrealistisch – der Claude-Entwickler Anthropic eine KI-Entwicklungspause, zu der sich ausnahmslos alle Konzerne verpflichten sollten. Die Gesellschaft benötige Zeit, um sich an den technologischen Fortschritt anzupassen. Der KI-Forscher und Informatiker Stuart Russell sieht langfristig dystopische, aber logisch nur noch drei Zukünfte: 1) sichere KI, 2) keine KI oder 3) keine Menschen.

Aus PLATOW-Sicht, die dystopischen schwarz-weiß Aussagen immer skeptisch gegenübersteht, wird es eine sichere KI nicht geben können, sonst wäre es keine KI. Abschaffen der KI geht auch nicht. Die „Büchse der Pandora“ ist geöffnet. Alternative 3) würde Büronachfrage und Büroinvestments stärker treffen, als sich das Savills – und auch Platow – so vorstellen. Aber anders als Mitte der 1990er Jahre, als PLATOW frühzeitig und korrekt die Konsequenzen des Internet durchdachte, verzichten wir bei KI auf ein langfristiges Durchdenken der Konsequenzen und beschränken uns auf das übliche Immobilien-Genuschel, Büros würden immer gebraucht, es werde Arbeitsplätze kosten, die woanders wieder aufgebaut würden und es werde nicht so schlimm kommen.