Die HypZert Fachgruppe Sozialimmobilien hat die 6. Auflage ihrer Studie „Bewertung von Pflegeheimen“ veröffentlicht. Pflegeheime sind Betreiberimmobilien. Demografische Entwicklungen, gesetzliche Rahmenbedingungen, Baukosten, Finanzierungsmöglichkeiten, Fachkräftemangel sowie die Situation auf dem Betreibermarkt beeinflussen unmittelbar ihren Immobilienwert. Gleichzeitig ist der Betrieb und damit auch die Bewertung anspruchsvoller geworden, weil wirtschaftliche, regulatorische und betriebliche Faktoren stärker denn je miteinander verflochten sind, so HypZert.

Ende 2023 lebten in Deutschland rund 5,7 Mio. pflegebedürftige Menschen. Bis 2055 wird ihre Zahl nach Prognosen des Statistischen Bundesamtes auf etwa 6,8 Mio. steigen. Bis zum Jahr 2040 werden deshalb rund 322.000 zusätzliche stationäre Pflegeplätze benötigt. Der dafür erforderliche Neu- und Reinvestitionsbedarf wird auf 81 bis 125 Mrd. Euro geschätzt. Gleichzeitig erschweren die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen den dringend benötigten Ausbau der Versorgung. Die Baukosten für neue Pflegeheime sind inzwischen auf oft mehr als 250.000 Euro pro Pflegeplatz gestiegen. Die über das Pflegesatzrecht refinanzierbaren Investitionskosten halten mit dieser Entwicklung häufig nicht Schritt. Zusätzlichen Druck erzeugt der anhaltende Fachkräftemangel. Die bereits heute bestehende Versorgungslücke in der Pflege werde sich in den kommenden Jahren weiter vergrößern.

Schwierige Wertermittlung

Dadurch gewinnen Ersatzneubauten an Bedeutung. Übernahme bestehender Bewohner- und Personalstrukturen verringerten die Anlauf- und Betriebsrisiken. Andererseits bestehe das Risiko der Verringerung der Zahl der Pflegeplätze. Landesrechtliche Vorgaben zu höheren Einzelzimmerquoten und möglicher Entfall der Bestandsschutzregelungen bei umfangreichem Umbau sind die Gründe. Für Reiner Lux, GF HypZert, ermögliche erst das Zusammenspiel von Standort, Betreiberqualität, regulatorischen Rahmenbedingungen und wirtschaftlicher Tragfähigkeit eine belastbare Wertermittlung.