Im laufenden Jahr wird die Fertigstellung von Wohnungen und Häusern in Deutschland nach Schätzung der Maklergesellschaft JLL ein Niveau von rund 211.000 Einheiten erreichen – und damit im Vergleich zum Vorjahr stagnieren. Ein so niedriges Niveau wie in jüngerer Vergangenheit gab es zuvor seit mehr als zehn Jahren nicht mehr. Das tatsächliche Neubaudefizit gegenüber dem Bedarf belaufe sich auf rund 80.000 Einheiten pro Jahr, schreibt die Gesellschaft in einer Analyse.

 

Am Bedarf vorbei . . .

Regionale Ungleichgewichte verschärften den Wohnungsmangel: Es werde oft am falschen Ort gebaut. Während in ländlichen Regionen teilweise ein Überangebot entstehe, herrsche in den Metropolen und Wachstumszentren Mangel. Laut JLL-Analyse entstehen jährlich rund 50.000 neue Wohnungen in Regionen mit stagnierender oder sogar sinkender Nachfrage. In den acht größten deutschen Städten sei die Lage hingegen gravierend. Hier ermittelt JLL einen Neubaubedarf von 62 Wohnungen je 10.000 Bestandswohnungen – fertiggestellt werden demnach aber nur 42 Einheiten. Im Gegensatz dazu übersteige die Bauleistung in ländlichen Räumen mit 41 Einheiten den tatsächlichen Bedarf von 23 Einheiten deutlich.

Zudem mangele es vor allem an kleineren Wohnungen, während sich ein Überangebot an größeren Wohneinheiten aufbaue. Allein durch dieses Missverhältnis würden zusätzlich 16.300 Wohnungen pro Jahr benötigt. Aus Sicht von PLATOW erscheint dieser Befund zweifelhaft: Gerade kinderreiche Familien haben Probleme auf dem Wohnungsmarkt. Sie brauchen zwar große Wohneinheiten, doch das Geld ist knapp.

. . . zu hohen Kosten

Die hohen Baukosten sind aus Sicht von Sören Gröbel, Director of Living Research, der Hauptgrund für die insgesamt geringe Zahl neuer Wohneinheiten. Bereits 2002 trieben verschärfte technische Anforderungen die Kosten in die Höhe, gefolgt von einem Materialpreisschock ab 2020 und einem Zins- und Kapitalkostenschock ab 2022. Die Rentabilität für Projektentwickler erreichte im Jahr 2024 einen Tiefpunkt.

Das Problem: Neubauprojekte seien fast ausschließlich im obersten Preissegment mit Mieten über 21,50 Euro pro Quadratmeter rentabel, schreibt JLL. Dieses Premiumsegment kann sich jedoch nur jeder zehnte Haushalt leisten. Um diese Mieten abzurufen, müsse das Objekt perfekt positioniert sein – doch solche Standorte seien rar. Vielerorts gibt es zudem Widerstand gegen den Bau hochpreisiger Wohnungen.